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    Projection Financière concernant le précompte immobilier

    edouarddub000
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    Projection Financière concernant le précompte immobilier

    Bonjour à tous,

    Je suis étudiant en dernière année à la Solvay Brussels School et dans le cadre de mon travail de fin d'étude une question me pose problème  (en espérant que quelqu'un pourra m'éclairer !). La question est la suivante:

    Une société achète un terrain (13.000 m2 et situé sur la commune d'Evere (1140 Bruxelles) sur lequel se trouve un bâtiment abandonné (+/- 4000 m2+parking) pour une valeur approximative de 400.000 €. Le bâtiment est dans un état tout à fait respectable.  La société va dans un premier temps démolir 650 m2. Par la suite des travaux d'aménagement seront prévus (entre 1.2 et 1,5 M€).

    L'activité de la société concerne la location de bureaux (18% de la surface exploitable) et d'entrepôts (82% de la surface exploitable).

    Le terrain étant très large (13.000 m2), la société hésite à construire un bâtiment supplémentaire afin d'étendre son activité de location (1000m2 d'entrepôt et 320m2 de bureaux supplémentaires).

    La société me demande à ce titre de faire des projections financières. Dans me projections financières, il me faut faire des hypothèses concernant le précompte immobilier de plusieurs scénarios possibles (via une fonction Excell).

    Initialement je sais que le précompte immobilier représente 77.000 €/ an ( sur base d'une déclaration fiscale de 2013).

    Je dois donc trouver une fonction excell afin d'avoir une idée (approximative) de combien je vais devoir payer en précompte immobilier. Je pensais à pondérer les 77.000 € (précompte immobilier de 2013) en fonction des nouvelles surfaces exploitables (m2). Mes résultats seront-ils totalement faux ou plus ou moins dans une tranche correcte ? A contrario y a t'il un autre moyen d'estimer le précompte immobilier (chaque année sur 20 ans) sans faire d'énormes erreurs. Je vous remercie d'avance. Edouard Dubois

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    PIM
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    Re : Projection Financière concernant le précompte immobilier

    Ils ne s'emm.... pas chez Solvay Brussels School  wink

    Il y aura bien, parmi les Pimonautes, l'un ou l'autre spécialiste d'Exell...

    Juste un petit mot, histoire de perturber le raisonnement:
    - le précompte immobilier résulte du revenu cadastral. En cas de modification du bâti, c'est le revenu cadastral qui change
    - pour les bureaux et entrepôts, le précompte immobilier peut être mis à charge du locataire
    - la rentabilité potentielle ne repose pas tellement sur l'incidence 'précompte immobilier' mais sur le potentiel de revenu locatif pour les m² supplémentaires envisagés.


    Erik DECKERS
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    edouarddub000
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    Re : Projection Financière concernant le précompte immobilier

    Merci Erik pour votre réponse !

    Quelques précisons s'imposent afin de mieux comprendre la situation. Les travaux d'aménagement ne concernent pas le "gros oeuvre" mais est plutôt de l'ordre du travail de finition. Sauf erreur de ma part, il me semble que dans ce cas précis cela ne fait pas tellement grimper (énormément) le RC et donc le précompte immobilier.

    Concernant la rentabilité, il est vrai que par le fait que le précompte est à la charge du locataire, cela ne change rien en terme de rentabilité. Cependant on me demande d'être le plus précis possible dans les chiffres que je divulgue.

    Le précompte immobilier est pris en charge par le locataire. Cependant si je ne connais pas la valeur de mon précompte je ne peux pas estimer mon prix de location et donc mes revenus. J'ai donc fait le raisonnement inverse. J'ai pris un prix de location (pour bureau et entrepôt) suivant les prix moyen du marché (à Evere) afin de rester concurrentiel.

    La solution serait de connaître en détail la situation d'un bien similaire. A titre d'exemple Immovlan m'a fait part du détail du prix de location d'un bureau (à Evere) : Prix total 120 €/m2/an dont 12€/m2/an représente la charge du précompte. De ce fait je pourrais prendre comme hypothèse que 10% de mon revenu est dédié au précompte. Je n'ai à ce moment aucun exemple détaillé en ce qui concerne les entrepôts, mais je pense que cela reste la meilleure solution. Qu'en pensez-vous ?

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    PIM
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    Re : Projection Financière concernant le précompte immobilier

    - La SDRB publie une base de données bruxelloise utile (entrepôts, etc.): inventimmo
    - votre réponse de 12.45 n'énonce pas la même chose que votre question initiale.

    Il faut finalement d'abord savoir si les travaux prévus génèrent - ou non - une modification du revenu cadastral (ce qui est généralement le cas lorsque c'est consécutif à un permis d'urbanisme) et par voie de conséquence du précompte immobilier...


    Erik DECKERS
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    Himura
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    Re : Projection Financière concernant le précompte immobilier

    Vous pourriez trouver des infos intéressantes en contactant l'administration du cadastre.
    Ils pourront vous aiguiller pour développer une méthode d'estimation, et vous expliqueront les points d'achoppement.

    Il faut aussi penser que, pour des sociétés, il y a bien des moyens de négocier ce RC.... même si c'est plus difficile dans le cas d'une société immobilière.

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    edouarddub000
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    Re : Projection Financière concernant le précompte immobilier

    OK, Merci à tous !

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    edouarddub000
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    Re : Projection Financière concernant le précompte immobilier

    Re-bonjour à tous,

    Une autre question me pose problème. Si j'ai bien compris avec un contrat d'emphytéose portant sur un bâtiment dans mon cas, une fois que la période du contrat est terminée le propriétaire (le tréfoncier) récupère le bâtiment. Dans mon cas une société souhaite signer un contrat d'emphytéose. Sur le terrain se trouve un bâtiment et la société compte l'exploiter et y faire de gros travaux.

    1) L'emphytéote peut-il revendre son actif dans la durée du contrat ? 2) J'imagine que non, car il n'est pas le propriétaire du bien, mais comment cela se passe, (p.ex la valeur du bâtiment et la plus-value grâce aux travaux seront-elles monétisées en faveur de l'emphytéote ou est-ce que l'entièreté est transférée au sein du tréfoncier  ?)

    Je vous remercie.

    Edouard Dubois

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    edouarddub000
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    Re : Projection Financière concernant le précompte immobilier

    je rectifie ce que j'ai dit, pense que l'emphytéote peut revendre son bâtiment (exemple 2 mill. euros), mais l'acheteur signe un nouveau contrat d'emphytéose avec le tréfoncier de base.

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    PIM
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    Re : Projection Financière concernant le précompte immobilier

    @ edouarddub000 :
    -  il faut éviter de mélanger les sujets dans un même fil de discussion...
    -  une lecture utile à propos de votre nouvelle préoccupation: ici sur le blog de Gilles CARNOY


    Erik DECKERS
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