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Gestion d'un patrimoine immobilier en SPRL

belien
Pimonaute
Lieu : Charleroi
Inscription : 07-03-2013
Messages : 4

Gestion d'un patrimoine immobilier en SPRL

Bonjour, 
Nous sommes une "petite" copropriété de 7 propriétaires (six appartements et un rez commercial).
Le rez commercial appartient à une SPRL (constituée par une famille dans le but de gérer son patrimoine immobilier) c'est eux qui possèdent le plus grand nombre de millième.
Voudriez-vous me renseigner les divers avantages/désavantages dont peu bénéficier une SPRL : Revenu cadastral plus ou moins important,  déductions ou pas et en quelle proportion des travaux effectués dans les parties communes (ascenseur, porte d'entrée de l'immeuble, toiture,...), réductions fiscales, droits de succession, ...
Merci d'avance.
smile

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 782
Site Web

Re : Gestion d'un patrimoine immobilier en SPRL

La différence entre une Sprl et une personne physique réside dans le mode de taxation, de gestion et d'obligations administratives.

Le précompte est identique.
Les travaux peuvent être intégralement déduits.
La TVA peut être récupérée... si la société facture de la TVA. Ce n'est généralement pas le cas avec les sociétés patrimoniales.
Le bénéfice est taxé. Donc, on déduit les charges du loyer, et on obtiens le bénéfice. Taxé.

Si le bien est un bien commercial, le loyer est taxé aussi en personne physique. Ce n'est pas le cas si le bien est voué à une personne en vue de logement. En ce cas, c'est le RC qui est la base de taxation. C'est généralement plus favorable (quoi que, parfois, dans certaines villes, on commence à se demander...)

Au niveau de la revente, on revend des parts sociales. Pas taxé. Pas de frais de notaire. Pas de taxe sur la plus value. On peut aussi donner les parts sociales, avec des conditions plus favorables que la donation immobilière. L'actif, pour le propriétaire, est une société, qui est, elle, propriétaire immobilière.

AU niveau de la gestion, il faut une gestion complète, avec publications de comptes, AG, gérants, etc. Plus lourd, plus cher.

En clair, à mon sens, pour des biens professionnels (commerces, bureaux, entrepots, ateliers,...), il est intéressant de se "mettre en société". Pas pour les biens loués à des fins de logement.

Voici en très résumé les avantages et inconvénients des deux formules. Très très résumé.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

Hors ligne

Aiment ce post :
belien
Pimonaute
Lieu : Charleroi
Inscription : 07-03-2013
Messages : 4

Re : Gestion d'un patrimoine immobilier en SPRL

Merci pour votre réponse qui nous éclaire un peu plus.

Ces propriétaires se plaignent à chaque fois qu'il leur faut intervenir dans les frais d'entretien de l'immeuble (mise en conformité de l'ascenseur, remplacement de la porte d'entrée de l'immeuble) du fait que leur locataire actuel n''utilise pas les communs.

Lors des AG ils souhaitent que nous ajoutions une clause afin qu'ils n'interviennent plus dans ces frais.  Nous avons déjà accepté qu'ils ne participent plus aux frais de nettoyage des communs mais refusons systématiquement tout autre compromis. En effet l'acte de base précise bien que chaque copropriétaire doit intervenir dans la gestion de l'immeuble suivant l'équivalent des millièmes dont il dispose.  De plus le rez commercial possède une entrée qui donne directement dans le hall des communs de l'immeuble ainsi qu'une cave au sous-sol (seulement accessible par les communs).  Auparavant le rez commercial était un débit de boisson, les exploitants entreposaient dans leur cave les fûts de bière et autres boissons et utilisaient l'ascenseur pour descendre et monter leurs marchandises.  A l'heure actuelle c'est un autre type de commerce.

D'après les divers renseignements que j'ai glané sur internet étant donné que c'est une société en forme de SPRL qui possède ce bien je pense qu'ils ont suffisamment de possibilités pour déduire les frais réclamés pour la gestion du bâtiment sans pour autant devoir leur accorder plus de privilèges.

Bien à vous.

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 375
Site Web

Re : Gestion d'un patrimoine immobilier en SPRL

La forme juridique utilisée pour ce copropriétaire pour gérer son patrimoine n'a rien à voir avec sa contribution aux charges ou non de l'ACP: ne mélangez pas les problèmes.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Aiment ce post :
rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 367

Re : Gestion d'un patrimoine immobilier en SPRL

D'après les divers renseignements que j'ai glané sur internet étant donné que c'est une société en forme de SPRL qui possède ce bien je pense qu'ils ont suffisamment de possibilités pour déduire les frais réclamés pour la gestion du bâtiment sans pour autant devoir leur accorder plus de privilèges.

Mais ces éléments n'interviennent en rien dans la manière dont vous devez répartir les charges ! Cela relève uniquement d'un choix personnel des propriétaires qui ont pu être faits pour un tas de raisons qui leur sont propres. Fiscales principalement j'imagine, mais ce n'est en rien le problème des autres copropriétaires.

L'acte de base est la première chose à considérer. Ensuite, une décision peut être prise en AG pour modifier la répartition des charges si des circonstances nouvelles le justifient. Par exemple, si les occupants du rez n'ont ni l'usage ni la possibilité d'avoir l'usage de l'ascenseur (pas de caves). La porte d'entrée est bien sur commune et la participation aux frais se justifie pleinement, même si le rez dispose d'une porte séparée. En effet, les occupants peuvent "aussi" utiliser la porte principale. S'il existe un ascenseur qui dessert les caves, peu importe que le rez l'utilise ou non. Dans la mesure où il PEUT l'utiliser, il doit participer aux charges. 

Mais l'AG peut cependant en décider autrement...


rexou

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