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Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

Aurelie888
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
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Messages : 22

Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

Bonjour à tous,

Je vais prochainement emménager dans un complexe dont les travaux sont presque terminés (suivant les lots).

Le promoteur a déclaré qu'il accepterait les réceptions provisoires et entrées en jouissance d'appartements avant la/les réception(s) provisoires des communs.

Questions:

1. Entrée en jouissance d'appartements entraîne utilisation des communs. Cette utilisation signifie t'elle que la réception des communs et alors acceptée tacitement (et nous laisserait par conséquent sans recours contre les malfaçons/manquements/dégâts constatés lors de la réception provisoire qui s'ensuivra)?

2. Si utilisation n'entraîne pas réception tacite, comment déterminer, en cas de dégâts constatés lors de la réception provisoire si ceux-ci sont imputables au promoteur/ses sous-traitants ou à un copropriétaire? À qui revient l'obligation de preuve? (est-ce au promoteur de prouver que tout était en ordre lors de l'entrée en jouissance du 1er copropriétaire, ou bien à nous de prouver que cela ne l'était pas?)

3. Étant donné que toutes les parties communes ne seront pas terminées en même temps, et que les entrées en jouissance se feront lot par lot (chaque lot constituant une ACP partielle disposant d'une personnalité juridique propre), conseillez-vous d'essayer de prévoir des réceptions provisoires partielles de chaque lot avant l'entrée en jouissance du 1er copropriétaire du lot?

4.  Même en cas de réceptions provisoires partielles avant entrée en jouissance de chaque lot, il restera les communs de l'association principale, qui s'ils ne sont pas terminés avant les premières entrées seront réceptionnés plus tard. Dans ce cas, comment se protéger et maintenir cette responsabilité sur le promoteur de nous fournir un bien en parfait état?
(question qui peut d'ailleurs être généralisée à la problématique par lot, dans le cas où le promoteur laisserait rentrer des propriétaires avant la date prévue (ou non encore prévue) de réception provisoire des communs?

5. Quels sont nos recours à posteriori dans le cas où l'on n'a pas réussi à se protéger "par anticipation"? (c'est-à-dire aucune entrée en jouissance avant réception provisoire des communs en bonne et due forme avec assistance d'un expert indépendant)

Nous sentons le promoteur réticent à l'utilisation d'un expert indépendant (et même d'un syndic indépendant) et souhaiterions par conséquent nous couvrir de la meilleure manière possible.
L'acte authentique et l'acte de base ne prévoient pas l'obligation - uniquement la possibilité - pour le/le(s) syndic(s) (vu qu'il y a une association principale et 7 associations partielles) de se faire assister par un expert désigné par l'assemblée générale pour la réception provisoire des communs.

Dernière petite question complémentaire: en ce qui concerne la réception définitive cette fois, les actes authentique et de base prévoient l'obligation pour le syndic de se aire assister par un expert choisi par lui (et non pas par l'AG), cette clause n'est-elle pas abusive?

Merci d'avance pour toute aide!

Aurelie

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 5 008
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Re : Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

Aurelie888 a écrit :

Le promoteur a déclaré qu'il accepterait les réceptions provisoires et entrées en jouissance d'appartements avant la/les réception(s) provisoires des communs.

C'est exclusivement dans son intérêt.

Chronologie normale:

  1. 1ère AG avec nomination du syndic indépendant du promoteur, ....

  2. réception provisoire des communs

  3. réception provisoire de la partie privative


Cordialement,

Luc

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Aurelie888
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 08-04-2011
Messages : 22

Re : Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

luc a écrit :
Aurelie888 a écrit :

Le promoteur a déclaré qu'il accepterait les réceptions provisoires et entrées en jouissance d'appartements avant la/les réception(s) provisoires des communs.

C'est exclusivement dans son intérêt.

Chronologie normale:

  1. 1ère AG avec nomination du syndic indépendant du promoteur, ....

  2. réception provisoire des communs

  3. réception provisoire de la partie privative


C'est ce qui me semble également logique. Et je perçois le "cadeau empoisonné".

Par contre, d'autres copropriétaires qui en perçoivent moins l'importance, et peut-être simplement plus pressés de rentrer (je peux tout à fait concevoir que pour certains, un crédit-pont (ou tout au moins un paiement double prêt hypothécaire + loyer dans l'attente de la fin de la construction) ne soit pas tenable plus que X mois) pourraient accepter de ne pas faire les choses dans cet ordre-là.

Dans ce cas, quels sont les recours/moyens de se protéger possibles?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 690

Re : Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

luc a écrit :
Aurelie888 a écrit :

Le promoteur a déclaré qu'il accepterait les réceptions provisoires et entrées en jouissance d'appartements avant la/les réception(s) provisoires des communs.

C'est exclusivement dans son intérêt.

Chronologie normale:

  1. 1ère AG avec nomination du syndic indépendant du promoteur, ....

  2. réception provisoire des communs

  3. réception provisoire de la partie privative

Ci-dessous l'avis de Lorette ROUSSEAU, notaire, maître de conférences invitée à l'UCL

"S'agissant des immeubles à appartements , la réception définitive des parties privatives ne peut intervenir qu'après celle des parties communes, en ce compris des accès, et de manière à ce qu'une habitabilité normale soit assurée pour l'ensemble des acquéreurs.
Cette règle ne concerne que la réception définitive.
La réception provisoire des parties privatives peut dès lors intervenir avant celle des parties communes.
(...) il est habituel que les propriétaires des appartements occupent ceux-ci avant l'achèvement des travaux de finition des éléments communs (...)."

Source :   L. ROUSSEAU, « Les spécificités de la réception dans le cadre de la loi Breyne », Res. Iur. Imm., 2013/3-4, p. 178)

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PIM

Aurelie888
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 08-04-2011
Messages : 22

Re : Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

GT a écrit :
luc a écrit :
Aurelie888 a écrit :

Le promoteur a déclaré qu'il accepterait les réceptions provisoires et entrées en jouissance d'appartements avant la/les réception(s) provisoires des communs.

C'est exclusivement dans son intérêt.

Chronologie normale:

  1. 1ère AG avec nomination du syndic indépendant du promoteur, ....

  2. réception provisoire des communs

  3. réception provisoire de la partie privative

Ci-dessous l'avis de Lorette ROUSSEAU, notaire, maître de conférences invitée à l'UCL

"S'agissant des immeubles à appartements , la réception définitive des parties privatives ne peut intervenir qu'après celle des parties communes, en ce compris des accès, et de manière à ce qu'une habitabilité normale soit assurée pour l'ensemble des acquéreurs.
Cette règle ne concerne que la réception définitive.
La réception provisoire des parties privatives peut dès lors intervenir avant celle des parties communes.
(...) il est habituel que les propriétaires des appartements occupent ceux-ci avant l'achèvement des travaux de finition des éléments communs (...)."

Source :   L. ROUSSEAU, « Les spécificités de la réception dans le cadre de la loi Breyne », Res. Iur. Imm., 2013/3-4, p. 178)

C'est en effet ce que j'ai lu sur le net. Mais dans ce cas, est-ce que utilisation du bien (ici les communs) équivaut à réception provisoire tacite de celui? Est-ce que quelqu'un a la réponse à ceci? (ainsi qu'aux autres questions de mon message originel, dans le cas où utilisation n'entraînerait pas automatiquement réception provisoire tacite). Si j'ai bien compris, tous les problèmes visibles (aux yeux d'un expert) doivent être signalés lors de la réception provisoire, sans quoi plus de recours possible. La réception définitive, elle, d'un côté vérifie si les problèmes visbles listés lors de la réception provisoire ont été résolus, et de l'autre, si les vices cachés découverts entre la réception provisoire et la définitive l'ont également été.

Merci d'avance pour votre aide!

Dernière modification par Aurelie888 (02-01-2016 11:29:18)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 690

Re : Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

Seul un acte écrit et contradictoire fait preuve de la réception des ouvrages, tant provisoire que définitive.
La  réception peut être tacite dans le cas où l'acquéreur occupe ou utilise  le bien. La présomption vaut tant pour la réception des parties communes que pour celle des parties privatives.
Il s'agit d'une présomption réfragable que l'acquéreur est toujours en droit de renverser en apportant la preuve contraire.
Dans le cas des parties communes, la mise en oeuvre de ces principes paraît délicate en raison de la pluralité des intervenants.   
On peut considérer que les parties indivises seront présumées provisoirement reçues à l'égard du propriétaire qui occupe son appartement, sans préjudice des droits des autres copropriétaires.
Mais on peut également considérer que la réception tacite des parties communes ne peut être acquise que du fait de l'utilisation de celles-ci sans réserve par tous les propriétaires. 
Par ailleurs, il a été jugé qu'une utilisation limitée des parties communes d'un immeuble à appartements n'implique pas de réception provisoire.  ni  d'acceptation des travaux.
Source :   L. ROUSSEAU, « Les spécificités de la réception dans le cadre de la loi Breyne », Res. Iur. Imm., 2013/3-4, p. 179-180).

Voici pour la théorie. La consultation d'un avocat, sans tergiversations, me semble indispensable , surtout si la réception provisoire vaut agréation. Il informera les personnes intéressées sur la procédure concrète à suivre pour éviter une réception implicite des parties communes et leur agréation.  Les enjeux sont très importants.

Aurelie, adressez-vous à un professionnel du droit et ne vous limitez par à consulter le net  et à soumettre votre situation bien particulière et pointue sur un forum.

La décision vous appartient. Les rédacteurs des actes qui vous sont en principe opposables sont eux des pros. L'amateur, même éclairé, doit céder le pas au professionnel.
La décision vous appartient.

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Aiment ce post :

luc, PIM

Aurelie888
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 08-04-2011
Messages : 22

Re : Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

Un grand merci pour ces informations!

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 478

Re : Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

sur ce thèm, j'ai sous la main 3 contributions pour Aurélie:
http://www.lexgo.be/fr/articles/2010/07 … 50260.html

http://droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=9&id=698

RÉCEPTION PROVISOIRE ET DÉFINITIVE,
GARANTIE DÉCENNALE
Lorsqu’un un immeuble en construction est jugé suffisamment achevé que pour accueillir
le maître de l’ouvrage, il sera procédé à une réception provisoire. L’architecte, le constructeur
(l’entreprise) et le maître de l’ouvrage vont se réunir sur les lieux et une visite
attentive de ceux-ci, pièce par pièce, sera effectuée par tous. Un procès-verbal contradictoire
sera tenu. Le but d’une telle réunion consiste de déceler les éventuelles imperfections
à corriger ou manquements à combler. Attention ! Le maître de l’ouvrage qui
entre dans les lieux construits est présumé avoir tacitement accepté la réception provisoire.
Si tel n’est pas le cas, ce sera alors à lui qu’incombera la charge de prouver l’inverse.
Au plus tard un an après cette réunion, la réception définitive constatera la bonne
exécution de tous les travaux qui s’étaient encore avérés nécessaires. Dès ce moment,
l’entrepreneur sera dégagé de toute responsabilité quant à l’ouvrage qu’il a construit, sauf
en ce qui concerne les vices cachés ou les vices apparents graves. C’est aussi à partir
de ce moment que va théoriquement courir un délai de dix années pour la découverte
de ces vices ou, même, de vices moins graves (vices cachés véniels). En ce qui concerne
les vices graves, notre code civil (articles 1792 et 2270) met à charge des professionnels
de l’art de construire (entendez notamment l’architecte ou l’entrepreneur) une obligation
spéciale de réparation, durant dix ans à dater de l’agréation des travaux, de tous
vices graves (du sol ou de la construction) de nature à compromettre la solidité ou la stabilité
du bâtiment ou de l’une de ses parties maîtresses. Il s’agit de la garantie décennale.
En pratique, il est courant que les parties conviennent que ce délai commence à
courir dès la réception provisoire. Il est à signaler que, s’il est impossible de diminuer
ce délai, rien n’interdit de conventionnellement l’augmenter… À ce stade, il est important
de savoir que le constructeur pourra refuser que le maître de l’ouvrage invoque la
garantie décennale s’il peut prouver que le maître de l’ouvrage n’a pas exécuté la totalité
de ses obligations (par exemple, qu’il a omis de payer tout ou partie du prix des travaux
ou d’entretenir son bien en bon père de famille). Cette période de dix ans peut
également être assurée à un coût raisonnable, ce qui, dans le secteur de la construction,
s’avère, à notre sens, tout particulièrement intéressant. L’expérience enseigne que, en
cas d’apparition de problèmes dans ce délai, la détermination du ou des responsables
est souvent fastidieuse, coûteuse et incertaine. De plus, le risque de faillite dans le secteur
des entreprises de construction n’est pas négligeable. En souscrivant une police de
ce type, le maître de l’ouvrage est certain d’être indemnisé et ne devra s’occuper de
rien.


« L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 761
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Re : Utilisation des communs avant réception provisoire de ceux-ci =réception tacite?

ninifel a écrit :

sur ce thèm, j'ai sous la main 3 contributions pour Aurélie:

je vois 2 liens et un texte non sourcé... sad


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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