Indeminité pour rupture de bail

Pierre Dochy · #1 12-01-2016 12:32:38

Bonjour à tous,

Je pense connaître la réponse à ma question mais la réaction d'un locataire sème le doute en moi.

Je suis propriétaire d'un appartement (entre autres), le bail signé le 24 avril 2015 a débuté le 1er mai 2015.
Le bail a été enregistré le 4 mai.
Le locataire m'a signifié son congé le 11 septembre, son préavis débute le 1er octobre et s'est achevé le 31 décembre.
Les loyers ont tous été réglés.
J'ai remis le bien en location (annonces diverses) dès le 1er octobre mais hélas je reste à ce jour sans candidat locataire.
Avec le décompte des charges, j'ai informé le locataire que si je ne trouvais pas de nouveau locataire pour le 1er mars, je n'aurai d'autre choix que de lui réclamer les trois mois d'indemnité (départ dans la 1ère année) auxquelles je pense avoir droit.
Je lui ai également annoncé que je ne retiendrai que deux mois si j'arrivais à relouer pour le 1er février et même encore moins si j'arrivais à relouer avant cette date (mon but n'étant pas de m'enrichir sur le dos des locataires mais quand même pas de 'perdre' de l'argent à devoir relouer tous les 6 mois).

Le locataire m'informe avoir contacté un avocat et prétend que je ne peux pas lui réclamer le moindre mois d'indemnité puisqu'il a payé ses trois mois de préavis (en occupant bien entendu le bien, l'état des lieux de sortie a été réalisé le 30 décembre 2015).

Pour votre information, c'est la première fois qu'un locataire quitte si rapidement un des mes appartements. Généralement, les départs se font car les isolés deviennent des couples ou les couples des familles. Le locataire précédent du logement était la soeur du locataire sortant qui elle même avait succédé à une copine qui elle-même avait succédé à une autre copine qui elle-même ...
La raison du départ de ce locataire est purement financière, il n'arrive pas à joindre les deux bouts (23 ans) et retourne habiter chez ses parents.

Je vous remercie d'avance pour vos avis.

Pierre Dochy

(accessoirement, je suis un des fils de Léon Dochy qui je pense a participé à ce forum).

Himura · #2 12-01-2016 14:01:45

C'est un bail de quelle durée ? (court ou 9 ans ?)

Je présume ici que c'est un bail de 9 ans, auquel cas vous avez effectivement droit à 3 mois de préavis + 3 mois d'indemnités.
Indiquez-lui que son préavis courait jusque décembre, et que l'indemnité est complémentaire à ce préavis, et qu'elle n'a pas été payée.

Pour info, il est préférable de réclamer l'indemnité au moment de l'ELS, car après, vous êtes plus facilement parti dans les problèmes. C'est plus facile de rendre de l'argent que d'en réclamer en plus, une fois que vous ne vous voyez plus.

(Edit : j'avais mal lu au départ, désolé)

Dernière modification par Himura (12-01-2016 14:08:39)

Pierre Dochy · #3 12-01-2016 14:21:11

Bonjour,

Merci pour votre avis (qui confirme le mien).

Voici un copié / collé extrait du bail en question :

DURÉE DU BAIL :
Suivant la loi en vigueur, la durée d’un bail est de 9 ans. Si aucune des partie ne résilie le contrat, celui-ci sera automatiquement prolongé de 3 ans et ainsi de suite.

RESILIATION DU BAIL :
Chaque trois ans, le locataire peut mettre fin au bail sans indemnité à condition de respecter un préavis de 6 mois par courrier recommandé au bailleur.
Le locataire peut résilier le contrat anticipativement à ces périodes de 3 ans à condition de respecter un préavis de 3 mois et de régler l’indemnité suivante au bailleur : trois mois de loyer s’il part pendant la première année, deux mois de loyer s’il part pendant la deuxième année, un mois de loyer s’il part pendant la troisième année.
Toutes clauses légales actuelles ou à venir prévalent sur les présentes conditions.

(bail dont le locataire a disposé AVANT la signature et j'ai bien mentionné et expliqué le point concernant l'indemnité).

Je pense que c'est bien clair mais il me vient une autre question SANS rapport avec ma question initiale (car ce n'est pas 100% clair pour moi), après les trois premières années, ces indemnités n'existent plus je pense ? Alors, le locataire peut partir quand il veut avec un préavis de 3 mois (ce que j'ai toujours accepté).

Encore merci !

Pierre

D1791 · #4 12-01-2016 15:40:35

Selon moi et selon l'extrait de votre bail, vous avez droit à un préavis + une indemnité de 3 mois.
Cette indemnité vous est acquise, que le logement soit reloué ou pas.
Si vous ne gardez pas l'intégralité de l'indemnité parce que vous avez reloué avant la fin mars, vous faites déjà une fleur à votre ex locataire.
D'après les interventions sur le forum, j'ai le sentiment que c'est une pratique courante.

rexou · #5 12-01-2016 15:54:46

Il est exact que le bail prévoit une indemnité complémentaire au préavis et que dans votre cas (départ en cours de la 1re année) celle-ci est de 3 mois. Cette indemnité contractuelle est légalement due.

Il est encore exact que dans le cadre d'un bail de 9 ans, passé les 3 premières années, le locataire est libre de partir quand il le souhaite, sans aucune indemnité, moyennant seulement un préavis de 3 mois.

Par contre, certains juges de paix réduisent systématiquement l'indemnité de 3 mois à un seul mois. Et ceci même dans le cas d'un jugement par défaut à l'encontre d'un locataire en total défaut de paiement...

PIM · #6 12-01-2016 17:43:01

Bonjour et bienvenue sur notre forum (qui était effectivement fréquenté à l'époque par feu votre respecté papa, anciennement notaire, si ma mémoire est bonne).

Le locataire confond la notion de préavis (= délai pour... prévenir) et l'indemnisation due pour résiliation pendant le premier triennat.
Demandez-lui si cet avocat invoqué a donné un avis écrit...

Par ailleurs, vous compliquez inutilement votre bail en prévoyant des durées de préavis de 6 mois ou de 3 mois selon l'échéance triennale ou non.

La loi prévoit que le preneur peut résilier à tout moment, moyennant préavis de minimum 3 mois, et sans indemnité, sauf si cette résiliation intervient pendant le premier triennat (auquel cas l'indemnité est de 3-2-1 mois etc.)

Pierre Dochy · #7 12-01-2016 18:02:57

Un tout grand merci à tous, me voila quelque peu rassuré.

Merci Monsieur Deckers pour la 'mémoire' de mon papa (effectivement notaire honoraire), j'avais vu l'hommage que vous lui aviez rendu après son décès.

PIM

panchito · #8 12-01-2016 18:39:05

D1791 a écrit :

Cette indemnité vous est acquise, que le logement soit reloué ou pas.

Parfaitement.

D'ailleurs il est de bon ton de payer l'indemnité de rupture (3 mois dans ce cas-ci) en même temps que l'on envoie sa lettre de renom.

Voir à ce sujet les lettres de résiliation de "Mon Argent" (L'Echo).

Vous pouvez lui faire une fleur en lui permettant d'attendre le décompte de fin de bail...

Mais ce qui passe après lui, ne le regarde absolument pas.

jacq · #9 14-01-2016 08:19:55

Mon avis sur ce sujet:
lorsqu'un locataire me donne un renom dans le cadre d'un bail de 9 ans, je le reçois généralement rapidement dans les 6 premiers mois d'occupation.
Ma philosophie est si le locataire n'est pas heureux chez moi il peut quitter a tout moment mais il doit obligatoirement payer l'indemnité de résiliation de 3 mois prévus par la loi, et je lui fait cadeaux des 3 mois de préavis.
Lorsque un locataire occupe les lieux il m'est plus difficile de louer car les visiteurs sont plus intrigués par les meubles qui si trouvent et parfois par le désordre intérieur des lieux qui donne mauvaise impression.
Je préfère donc un appartement vide car bien souvent le locataire sortant a occasionné des dégâts il faut qu'en même pouvoir le remettre en parfait état de location et comme bien souvent l'indemnité est parfois plus élevé qu'un mois de location le locataire sortant accepte plus facilement la transaction et j'évite ainsi des litiges juridique. smile smile

Pierre Dochy · #10 31-10-2016 12:29:18

Bonjour à tous,
Pour votre ‘information’, voici les 'nouvelles' de cette affaire qui a dû se régler en justice de Paix.
Après dépôt de ma requête, le preneur a pris les services d’un avocat (toutes les ‘menaces’ du preneur auparavant étaient du bluff).
Première audience (avril) : reportée car l’avocat du preneur n’a pas eu le temps de prendre le dossier en main.
Seconde audience (juin) : reportée à ma demande car l’avocat de preneur m’avait fourni ses conclusions la veille (après-midi) de l’audience (à 9h le lendemain), soulevant une multitudes de petits points ridicules dans le bail afin de … je sais même pas pourquoi.
Troisième audience fin septembre. Le preneur et son avocat se sont fait sermonner par le juge de paix
Jugement fin octobre : Le preneur est condamné à me régler les trois mois d’indemnités + les frais de ma requête (je n’avais pas pris les services d’un avocat).
Pour rappel : j’avais amiablement proposé au preneur de réduire l’indemnité de 3 à 2 mois … (le bien a été reloué au 1er février).
Cette affaire lui a coûté un mois de plus, les frais de ma requête et ses frais d’avocat …
Moi cela m’a coûté cinq déplacements (trois audiences, dépôt requête, conclusions) et un paquet d’heures (rédactions, temps à poireauter sur place …).
Encore merci à tous pour vos idées et conseils.
Pierre

Dernière modification par Pierre Dochy (31-10-2016 13:38:07)

GT, Himura, PIM

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