Qui décide de la rénovation de la conciergerie

Zlurp · #1 20-01-2016 22:52:44

Bonjour,
Lors de la dernière À.G. Il a été décidé de prendre une nouvelle concierge.
Il faut remettre la conciergerie aux normes du point de vue électricité, faire des travaux ide peinture et autres rénovations.
Des devis sont demandés par le C d C.
Faut- il faire une AGE pour choisir un devis ou est- ce le C d C et / ou le syndic qui choisi ?
Merci

luc · #2 21-01-2016 07:03:31

Zlurp a écrit :

Bonjour,
Lors de la dernière À.G. Il a été décidé de prendre une nouvelle concierge.
Il faut remettre la conciergerie aux normes du point de vue électricité, faire des travaux ide peinture et autres rénovations.
Des devis sont demandés par le C d C.
Faut- il faire une AGE pour choisir un devis ou est- ce le C d C et / ou le syndic qui choisi ?
Merci

AGE: oui - le syndic propose un seul cahier des charges ou un devis par entrepreneur (selon le montant global).
CdC: non

Si le montant pour présenter un cahier des charges est 5.000 EUR dans votre ACP, et l'estimation des travaux est 2.000 EUR pour l'électricité, 1.000 EUR pour le sanitaire et 4.000 EUR pour les travaux de peinture (montants fictifs), alors un cahier des charges doit être présenté à l'AG pour approbation explicite et préalable.

Puis une 2ème AGE organisé pour choisir entre les devis (au moins 2 par métier).

ninifel

rexou · #3 21-01-2016 13:49:49

Une AGE est en effet la solution théorique légale.
Selon la lourdeur de la procédure (par exemple dans une ACP de 200 lots) et la bonne volonté générale des copropriétaires, la mission peut être déléguée au CDC.

Une deuxième AGE ? Oui, si on s'en réfère strictement et aveuglément à l'application des lois. Mais le bon sens est aussi un critère prédominant, à considérer dans le cadre propre à chaque ACP... et multiplier les AGE (donc aussi les frais!) pour ce genre de point spécifique est souvent de la pure ineptie.

Selon moi, la première chose à respecter est l'intérêt des copropriétaires, de manière pragmatique. Sauf bien sur si un élément dysfonctionnel perturbateur s'oppose à cette procédure simple, auquel cas il peut demander à un juge, dans les 4 mois suivant l'AG, d'annuler la décision prise. Mais rien n'empêche l'AG de décider de confier le choix de l'entrepreneur au CDC, quitte à attendre le délai d'opposition, si nécessaire, avant de commander les travaux.

max11

luc · #4 21-01-2016 15:49:29

rexou a écrit :

Mais rien n'empêche l'AG de décider de confier le choix de l'entrepreneur au CDC, quitte à attendre le délai d'opposition, si nécessaire, avant de commander les travaux.

Rien n'empêche non plus de risquer à rouler à 200 Km/h sur l'autoroute!

Par contre :

Un cahier des charges exprime après délibération les besoins réels de l'ACP. Vous allez acheter une belle SUV vous rendre compte qu'il ne pourra pas entrer dans le parking souterrain?
La procédure en deux phases (deux AG) permet les CP à bien réflechir quand à l'utilité de cette décision, qui netraine assez souvent des dépenses importantes ou comportent des risques, si on ne renouvelle pas ce qu'il faut.
Le choix d'un entrepreneur doit être fait par l'AG, entre autres pour éviter du copinage, du népotisme, mais aussi des commissions secrètes.

rexou a écrit :

Selon la lourdeur de la procédure (par exemple dans une ACP de 200 lots) et la bonne volonté générale des copropriétaires, la mission peut être déléguée au CDC.

Aux risques et périls de celui qui le propose et/ou l'approuve et/ou accepte ce mandat.

Et quelle lourdeur, si le syndic professionnel à fait lors de son arrivée un état des lieux de l'immeuble et a proposé un planning de travaux (et son budget prévisionnel) sur 3 à 10 ans selon l'état de l'immeuble?

ninifel

rexou · #5 21-01-2016 18:16:09

Luc, vous avez raison, sur le plan de la procédure légale stricte. J'ai une vision plus pargmatique des choses.

Imaginez le cas évoqué : travaux nécessaires dans une conciergerie suite à un changement de concierge. Prix estimé : 6.000€. Une ACP d'une centaine de lots.

En suivant votre procédure, à combien estimez-vous les frais de convocation, de location de salle, de boissons, de rétribution du syndic... Ceci pour MINIMUM 2 AG, et plus probablement 3 ou 4. Je doute que la majorité des CP se sentent suffisamment motivés à se déplacer pour un unique point à l'ODJ si futile. Cela revient à accepter la certitude de perdre de l'argent pour éviter la "possibilité" d'en perdre peut-être. J'ai 100€ en poche et je les jette pour éviter de risquer de les perdre ? C'est une option que je ne défends pas. Désolé, je maintiens ma position.

Mais encore une fois, vous avez absolument raison sur le plan strict de la procédure procédurière.

Alors pour moi, deux solutions pratiques :

Soit lors de l'AG qui fait état du remplacement de la concierge, le point rénovation loge est abordé, la nature et le prix des travaux nécessaires le sont aussi, et mandat est donné au CDC pour choisir un devis... Avec si un élément perturbateur se manifeste, la précaution de laisser passer le délai de contestation de 4 mois après l'AG. Si pas d'opposition durant ce délai, la décision est absolument validée et ne peut plus être contestée.

Soit le syndic prend l'initiative de faire réaliser ces travaux "nécessaires et urgents".

Ces solutions ne comportent aucun risque et ne sont pas illégales (contrairement à un excès de vitesse). Certes, elles ne respectent pas strictement la procédure et sont susceptibles d'être annulées en cas de recours dans le délai légal.

Le fil conducteur est le simple bon sens.

luc · #6 22-01-2016 11:05:13

rexou a écrit :

Luc, vous avez raison, sur le plan de la procédure légale stricte. J'ai une vision plus pargmatique des choses.

Je ne suis pas un légaliste, seul le juge peut l'être. Il m'a bien rappelé cela tant à moi qu'à l'ACP en 2007 (je contestais les décisions de l'AGE du 15.11.2005). Le président de l'AG avait diffusé aux frais de l'ACP durant la séance une copie d'une page d'un strip d'Astérix "adapté" pour me dénigrer comme légaliste.

Un CP (ou un résident) doit prouver que la décision de l'AG lèse ses intérêts profondément d'un façon irrégulière, frauduleuse ou abusive.

Dans ce cas c'était faire approuver une série de points avec un vote global sans délibération, dont un point proposé par moi. Jugement (confirmé en appel): syndic remplacé ("mélange d'intérêts"), AG 2004 à refaire pour la 3ème fois ("fraus omnia corrumpit") ET le rapport du commissaire aux comptes de 1999 à 2005 ("témoin dans sa propre cause") à refaire par un reviseur d'entreprises, à nommer par l'AG.

rexou a écrit :

Imaginez le cas évoqué : travaux nécessaires dans une conciergerie suite à un changement de concierge. Prix estimé : 6.000€. Une ACP d'une centaine de lots.
En suivant votre procédure, à combien estimez-vous les frais de convocation, de location de salle, de boissons, de rétribution du syndic... Ceci pour MINIMUM 2 AG, et plus probablement 3 ou 4. Je doute que la majorité des CP se sentent suffisamment motivés à se déplacer pour un unique point à l'ODJ si futile. Cela revient à accepter la certitude de perdre de l'argent pour éviter la "possibilité" d'en perdre peut-être. J'ai 100€ en poche et je les jette pour éviter de risquer de les perdre ? C'est une option que je ne défends pas. Désolé, je maintiens ma position.

Vous généralisez un peu trop en disant que pour ce seul point 2 à 4 AGE d'un point devront être tenus. Exagérer n'aide pas à prouver votre thése.

Vous avez raison qu'il faut vérifier la rentabilité globale de chaque cas, mais bien tant pour l'ACP que le CP concerné.

En plus le syndic peut faire ses travaux sous la couverture de l'urgence (Art. 577-8 §4 4° CC). Il doit alors en rendre compte explicitement lors de l'AG suivante (point à l'OJ & rapport joint à l'invitation). S'il refuse l'urgence, il n'y a pas urgence.

Dans mon ACP on est en train de rénover toute la chaufferie (2 chaudières - budget: 80.000 EUR/250 CP) sous la couverture de cette disposition. J'ai pris position pour cette solution lors de l'AGE du 21.12.2016 (+70 points). L'AG m'a suivi et refusé "unanimement" le point proposé par le syndic (travaux avec "carte blanche" pour le syndic sans qu'il puisse être mis responsable).
La cause structurelle de ce problème n'est pas externe, mais est interne (manipulation des vannes par des CP-résidents sans mandat). Tant l'expert de l'ACP qu l'expert du syndic supportent cette thèse.

Le point pour traiter leur responsabilité a été mis à l'OJ de l'AG suivante (+40 points encore à traiter). Traiter ce point exigera trois AG, mais cela ne veut pas dire qu'on tiendra 3 AGE d'un point.

Entre parenthèses, dans mon ACP je ne m'intéresse en fait qu'à des dossiers de +50 EUR/CP (une quarantaine). Travaux à faire entre 2016 et 2025 (notre immeuble aura 50 ans à ce moment). Au début (2003) je le faisais pour des dossiers à partir de 20 EUR/CP. Mais il y avait trop de problèmes. Le niveau proposé par l'ex-syndic de 2010 pour le cahier des charges obligatoire est 30 EUR par CP (= pas encore voté dû au fait qu'on n'a eu droit qu'à 1 AG normale, 1 AGE d'un point (nomination du nouveau avocat de l'ACP) et 4 mois plus tard 1 AGE de 4 points (mise en place d'un syndic nommé par le juge) entre le 28.12.2012 et le 30.11.2016).

rexou · #7 22-01-2016 12:11:15

Je ne suis pas un légaliste, seul le juge peut l'être.

D'accord, mais vous défendez une position qui préconise la stricte application de la procédure légale.

En plus le syndic peut faire ses travaux sous la couverture de l'urgence (Art. 577-8 §4 4° CC). Il doit alors en rendre compte explicitement lors de l'AG suivante (point à l'OJ & rapport joint à l'invitation). S'il refuse l'urgence, il n'y a pas urgence.

Oui, c'est ce que je disais, mais ce n'est plus valable si le point a été évoqué en AG et qu'une décision a été prise de demander des devis et de déléguer au CDC le choix de l'entrepreneur. A noter que l'option "travaux urgents" implique une totale absence de contrôle des CP. Je comprends que pour des travaux de 80.000€ une ou deux AG soient convoquées. Pas pour une simple rénovation de conciergerie.

Vous généralisez un peu trop en disant que pour ce seul point 2 à 4 AGE d'un point devront être tenus

Même en profitant de ces AGE pour évoquer d'autres points, votre procédure implique l'obligation de convoquer 2 AG (minimum) pour solutionner le problème. Cela a un prix : perte de temps et d'argent, désagrément général...

Je maintiens ma position : bon sens et cohérence. Si une AGE est VRAIMENT justifiée (par l'importance des travaux, soit plus de 100€ au moins par CP), à défaut d'une délégation de choix de devis au CDC (ou autre), et que le syndic ne peut évoquer l'urgence, d'accord. Ceci doit rester l'exception.

rexou · #8 22-01-2016 12:22:23

ninifel a écrit :

Dans mon ACP la spécialité c'est de convoquer des AGs avec mes points à l'ODJ afin d'émettre des PV décision : NEANT.
En l'absence de décision, il n'y a aucun recours en annulation....

Si les points que vous portez à l'ordre du jour n'intéressent personne à part vous, le syndic répond à son obligation légale de les mentionner à l'ODJ et les CP font part de leur désintérêt pour ces sujets avec lesquels vous les harcelez.

Soit ils sont tous crétins, vous êtes la seule lumière qui tente en vain d'éclairer des idiots, et dans ce cas, ils ne vous méritent pas et vous devriez vendre et les abandonner à leur sort dans leur Licorne à la dérive
Soit vous devriez peut-être vous poser des questions quant à l'opportunité d'insister lourdement, et modifier vos positions et votre attitude...

luc

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