Fond de roulement/Fond de réserve -> qui paie quoi ? + Garantie locative

pomdapi · #1 22-01-2016 14:10:03

Bonjour,

Je sius propriétaire et je vais bientôt louer mon appartement pour la première fois.

Diverses questions me viennent en tête :

- C'est moi qui m'occupe du syndic de copropriété. Dans les factures destinées aux copropriétaires, quels sont les frais qui peuvent entrer dans les charges locatives ? Comme frais, nous avons notamment : frais électricité des communs, assurance incendie du contenant, assurance RC syndic, frais réels du syndic bénévole, entretien des exctincteurs, frais bancaire. Je suppose que le fond de réserve est entièrement à charge du propriétaire, quid des frais cités en fond de roulement ? Est-ce qu'ils doivent obligatoirement être cités dans le bail ?

- Mon candidat locataire loue déjà un autre appartement. Il n'y aura qu'un jour ou deux entre les deux baux. Quid de la garantie locative, bloquée sur un compte ? Si son proprio actuel chouine un peu pour libérer la garantie, ça voudrait dire que le locataire entrerait dans mon bien sans garantie (en attendant quelle soit débloquée) ? Est-il possible d'inclure une clause dans le contrat de bail qui me couvre en tant que propriétaire ?

- La location était prévue pour le 1er avril. Le candidat locataire me demande si il peut entrer dans le bien quelques jours avant (dernière semaine de mars). L'appartement sera vide. Si j'accepte, je dois indiquer dans le contrat de bail qu'il commence à la date réelle (par exemple le 26 mars). Qu'en est-il du loyer de mars ? Est-ce que je dois proratiser sur base de jours calendriers ? Les charges également ?

Un grand merci pour vos renseignements smile

Himura · #2 22-01-2016 14:38:33

1. Je ne connais pas bien les règles en copropriété - je laisse les autres répondre ;-) (Mais a priori, la règle générale veut que les charges liées à l'utilisation du bien sont à charge du locataire).

2. Le fait qu'il ait une garantie locative bloquée ailleurs n'est en rien votre problème. Votre locataire doit constituer la garantie locative, et à lui de se débrouiller. Rien ne dit d'ailleurs qu'il la récupérera - ou entièrement. Regardez les autres sujets, vous trouverez vite des problèmes qui sont arrivés quand on ne le fait pas. Sans garantie locative établie, pas d'entrée dans les lieux.

3. Vous pouvez, mais il est plus fréquent de laisser le locataire jouir du bien qq jours gratuitement lorsqu'il est libre. Le point crucial étant de faire l'état des lieux avant son entrée quoiqu'il arrive, donc le 20 mars s'il faut. (Par contre, pour les charges, là je les mettrai au pro-rata).

pomdapi · #3 22-01-2016 14:46:48

Merci pour votre réponse.

Pour l'ELE, le soucis c'est que pour le moment c'est moi qui habite dans le bien, et je déménage le 19 mars. Je comptais utiliser les 15 derniers jours de mars pour faire des travaux (peintures, etc).
Je peux éventuellement le faire en une semaine pour le laisser rentrer le 26, mais je peux faire l'ELE la veille de son arrivée dans l'apprtement.

Je l'ai au téléphone ce soir, je lui dirai que pour la remise des clés, il me faut impérativement la garantie locative.

Himura · #4 22-01-2016 14:56:31

Si ça ne vous arrange pas, dites simplement au locataire que ce sera le 1/4, comme prévu au bail - vu que vous devez remettre l'appartement en parfait état pour lui justement.
Maintenant ou plus tard, ne comptez jamais trop trop juste. Vous finirez par vous mettre la corde au cou, sans en être remercié pour autant.

Avant son entrée : garantie locative confirmée... et généralement 1er loyer payé aussi.
Les cas les plus rencontrés sont :
- à la réservation du bail (locataire et proprios sont d'accord sur la chose) : le locataire verse un acompte (~1 mois de loyer)
- signature du bail dans la foulée
- versement de la garantie locative
- Ensuite on planifie l'ELE

grmff · #5 22-01-2016 15:22:56

Tout d'abord, pour signer un contrat, j'exige que la garantie soir constituée. Pas de garantie? Pas de bail. Je signe le bail généralement APRES être passé à la banque! Et généralement, j'exige aussi le premier loyer.

Je ne prends JAMAIS d'arrangement pour la garantie. Quand on me demande un arrangement, mais réponse est toute faite: "Je ne prends pas d'arrangement sur la garantie. Chaque fois que j'ai pris un arrangement, c'est moi qui me suis fait arranger." N'hésitez pas à user et abuser de la formule, ya pas de copyright dessus. (mais les chocolats sont toujours appréciés...)

- C'est moi qui m'occupe du syndic de copropriété. Dans les factures destinées aux copropriétaires, quels sont les frais qui peuvent entrer dans les charges locatives ? Comme frais, nous avons notamment : frais électricité des communs, assurance incendie du contenant, assurance RC syndic, frais réels du syndic bénévole, entretien des exctincteurs, frais bancaire. Je suppose que le fond de réserve est entièrement à charge du propriétaire, quid des frais cités en fond de roulement ? Est-ce qu'ils doivent obligatoirement être cités dans le bail ?

Electricité des communs: locataire
Assurance incendie: propriétaire
Assurance incendie - supplément "abandon de recours": locataire
RC du syndic: propriétaire
Frais réels de syndic (donc courrier, téléphone, déplacement, boisson pour l'AG, etc): propriétaire
Honoraires de syndic: selon les cas, les auteurs et le bail: locataire, moitié-moitié, propriétaire
Entretien des extincteurs: locataire
Frais de banque: propriétaire
Fonds de réserve et travaux: propriétaires

A noter que le bail "fait foi" sur les compte du syndic. C'est pourquoi dans mon bail, je fait référence à la répartition de frais que fait le syndic.

- Mon candidat locataire loue déjà un autre appartement. Il n'y aura qu'un jour ou deux entre les deux baux. Quid de la garantie locative, bloquée sur un compte ? Si son proprio actuel chouine un peu pour libérer la garantie, ça voudrait dire que le locataire entrerait dans mon bien sans garantie (en attendant quelle soit débloquée) ? Est-il possible d'inclure une clause dans le contrat de bail qui me couvre en tant que propriétaire ?

Si le proprio actuel doit débloquer la garantie pour que vous ayez votre garantie, c'est que le locataire n'a pas un sous devant lui. Fuyez!
En fait, ce n'est pas votre problème. Personnellement, pas de garantie, pas de bail. Pas de bail? Appartement en location. Et donc qui lui passe sous le nez.

- La location était prévue pour le 1er avril. Le candidat locataire me demande si il peut entrer dans le bien quelques jours avant (dernière semaine de mars). L'appartement sera vide. Si j'accepte, je dois indiquer dans le contrat de bail qu'il commence à la date réelle (par exemple le 26 mars). Qu'en est-il du loyer de mars ? Est-ce que je dois proratiser sur base de jours calendriers ? Les charges également ?

Cela dépend de votre bon vouloir.

Personnellement (mais c'est pas parce que je dis "personnellement 10x dans ce message que c'est comme cela qu'il FAUT faire...), je tente toujours d'arranger tout le monde, et je proratise. L'ancien qui part le 18 et le nouveau qui rentre le 19? Le premier paye 18/30e, et le second 12/30e (ou 28e en février, et 31e en janvier. Un prorata quoi...) Mais rien à ma charge.

Ici, c'est vous qui partez. A vous de voir comment vous faites, si vous pouvez terminer les travaux un peu plus vite.

pomdapi · #6 22-01-2016 15:34:27

Je vais finir par demander à mon compagnon de gérer l'histoire, parce qu'à vous lire je me rends compte que je suis vraiment "une fille" avec toutes ses sensibilités et à vouloir trouver des solutions à tout le monde. roll roll big_smile :D

Mon compagnon n'est pas le propriétaire mais il est beaucoup plus strict que moi (un peu comme vous) et je me dis que si je ne le suis pas, je vais m'en mordre les doigts (et revenir sur le forum en pleurant parce que mon locataire ne paie pas ou parce qu'il met l'appartement en miette).
Je suppose que je n'ai pas encore eu assez de coup derrière la tête que pour être plus méfiante et plus stricte.

Merci de vos conseils smile

grmff · #7 22-01-2016 15:37:46

pomdapi a écrit :

Je suppose que je n'ai pas encore eu assez de coup derrière la tête que pour être plus méfiante et plus stricte.

On appelle cela l'expérience. J'ai eu beaucoup d'expérience.... wink

Himura · #8 22-01-2016 15:43:25

Petits conseils en sus : demandez toujours une copie des cartes d'identité + fiche de paie + preuve de souscription (et de paiement) de l'assurance RC.
Et si vous avez un doute sur une personne : ne louez pas. Ne prenez que ceux qui vous font vraiment bonne impression, même s'il faut attendre un rien.

grmff · #9 22-01-2016 16:01:35

A noter que si tout l'immeuble est loué, il est intéressant de payer un supplément pour l'abandon de recours. Cela coûte moins cher à tout le monde, et c'est beaucoup plus simple et rapide quand il y a un sinistre.

PIM · #10 22-01-2016 16:33:09

- pour le bail: utilisez les modèles gratuits disponibles sur Pim
- pour la garantie locative, il existe la solution alternative ImmoCaution: voir ici

Himura · #11 22-01-2016 23:27:39

grmff a écrit :

A noter que si tout l'immeuble est loué, il est intéressant de payer un supplément pour l'abandon de recours. Cela coûte moins cher à tout le monde, et c'est beaucoup plus simple et rapide quand il y a un sinistre.

Pomdapi parle d'un seul appartement en copropriété.

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