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acte de base incorrect

dimilau
Pimonaute
Lieu : Bruxelles, Belgique
Inscription : 29-10-2013
Messages : 4

acte de base incorrect

Bonjour,

En 2005 j'ai acheté un penthouse dans un immeuble, dans le même immeuble existe un deuxième penthouse juste à côté.

Dans l'immeuble voisin, presque semblable, le dernier étage ne se compose que d'un seul penthouse unique .

la co-propriété se compose donc de 2 petits building avec 2 penthouse dans le batiment P et 1 grand penthouse dans le batiment L 
Mr K est propriétaire du penthouse dans le bâtiment le L et Mr C et moi-même sommes propriétaires des penthouses dans le .P
 
Le problème dans l'acte de base est le suivant, le grand penthouse est stipulé comme étant le penthouse du P alors que les 2 penthouses sont repris comme étant dans le building L, les plans à la commune/cadastre présenteraient la même configuration alors qu'en pratique c'est le contraire.
 
Afin de mettre en ordre notre acte de base concernant certaines incohérences, celle-ci est apparue et empêcherait la vente éventuelle d'un des trois penthouses.  Nous devons donc faire modifier les plans à la commune/cadastre et faire appel à un architecte ce qui engendrerait des frais supérieurs 4000€.
 
Nous avons acheté les penthouses en l'état, après que les notaires de l'époque aient fait leurs recherches et n'ont signalé aucune anomalie.  De plus Mr C a acheté son penthouse à la société S.(en faillite) qui était bien au courant de la situation, moi j'ai acheté mon penthouse à Mr B(gérant de S) qui était également au courant de la situation. Quant à Mr K, l'achat s'est fait auprès d'anciens propriétaires qui eux n'étaient pas nécessairement au courant de la situation.
 
Notre question est donc la suivante, ces frais nous incombent-ils personnellement, ou à la co-propriété ou devraient-ils être pris en charge par S, Mr B ?
Les notaires n'auraient-ils pas du s'apercevoir de l'anomalie aux ventes de l'époque ?
quels seraient nos recours pour une telle situation ?

merci pour votre aide

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 310
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Re : acte de base incorrect

Bien que vos explications se veulent complètes, vous comprendrez que ce n'est pas l'objet d'un forum public de trancher cette question en matière de responsabilités éventuelles entre différents intervenants (notaires, vendeurs, etc.) et sans disposer des pièces du dossier !

Il faut voir "à qui profite le crime". S'il ne profite à personne, c'est que probablement il ne s'agit que d'une erreur matérielle. Embarrassante, mais involontaire, (dans un premier temps, en tout cas).


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Aime ce post :

GT

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 688
Site Web

Re : acte de base incorrect

Bonjour Monsieur D, et bienvenue sur le forum.

Comme vous l'avez peut-être lu, je suis un ancien syndic professionnel. Lors de mon tout premier achat, j'ai posé la question au notaire de savoir comment vérifier que j'achetais bien le 7/202, alors que les actes ne référençaient pas le 7/202, mais une référence de plan qui n'étaient pas disponibles. Il m'a été répondu: ne vous tracassez pas, c'est bien celui-là. Jeune et naïf, j'ai cru que ces gens savaient de quoi ils parlaient.

Heureusement pour moi, il n'y avait pas d'erreur. Et j'avoue que lors de ma vie de syndic pro, j'ai eu des dizaines et des dizaines de mutations. Voire des centaines. Ma mémoire me fait sans doute défaut, mais je n'ai eu aucun cas d'erreur. On a parfois eu des doutes. On a parfois eu des frayeurs. Il est même possible qu'il y ait eu un (une seule) inversion de deux biens équivalents. Et encore, je me demande si c'est vrai.

Bref, le cas est très rare. Excessivement rare.

Deux cas peuvent cependant apporter un éclairage sur votre situation. Ils ne sont pas identiques, mais peut-être que vous pouvez utiliser certains éléments.

Cas numéro 1: Mais quel est mon carport?
Dans une copropriété, il y a 6 carports. Ces carport, pour des raisons trop longues à expliquer, ne sont ni loués, ni occupés pendant 20 ans. Les propriétaires successifs ne savaient pas lesquels c'étaient, et les carport, qui suivaient la plupart du temps d'autres bien, changeaient de main sans soucis. Un propriétaire d'origine ne savait pas non plus quels étaient ses carports. Dans l'acte de base, ils sont numéroté de 1 à 6. Dans les actes de vente successifs, les notaires recopiaient scrupuleusement l'acte précédent, et personne ne savait quel carport leur appartenait. A y réfléchir, c'est un peu dingue.

Pour des raisons compliquées à expliquer, il a fallu déterminer quel carport était à qui. Les plans ne notaient pas de numéros. Les actes de base ne déterminaient pas un détail qui disait si on comptait à partir de gauche ou à partir de droite. Bref, impossible de compter sur les plan, sur les actes, sur les propriétaires. Rien. Nada. Schnoll.

J'ai donc réuni les propriétaires. J'ai fait acter qu'on comptait à partir de gauche de 1 à 6. J'ai justifié en disant que le plan était "les carport en bas" et donc qu'il était logique de numéroter de gauche à droite sur le plan. Tous les propriétaires ont signé cet "avenant", qui ne changeait pas les propriétés, mais précisait les choses. Depuis, je n'ai plus jamais entendu parler de cette affaire. Je ne sais pas si les notaires successifs reprennent cet "avenant" dans leurs actes de vente.

A noter que jamais au grand jamais cette situation n'a obéré ou ralenti la moindre vente...


Cas numéro 2: Ma chambre est devenue commune - j'ai récupéré une partie commune pour en faire ma chambre.
Dans une copropriété estudiantine, une restructuration des espaces communautaires avait été faite pour des raisons très intelligentes. L'immeuble avait été mal conçu, la distribution mal pensée, avec des espaces communs à de trop nombreuses chambres: un communautaire à 17 chambres (et donc 17 propriétaires!)

Dans un soucis de rationalisation intéressant pour tout le monde, une redivision des espaces communautaires avait permis de séparer les chambres en plus petits lots avec un espace communautaire desservant moins de chambres. 1x17 devenant 1x5+1x6+1x6

Pour cette restructuration, une chambre devait passer du 3e au 2e étage, en échange d'un espace commun passant donc du 2e au 3e étage (de mémoire). Ce genre de cas se répétait plusieurs fois dans la copropriété.

Dans les actes subséquents, les notaires reprenaient scrupuleusement les historiques de propriété de la chambre, ses références dans le plan initial qui n'était plus conforme à la réalité, et mentionnaient en outre que cette chambre avait été échangée contre un espace commun suivant décision d'AG ou ce genre de chose. Il y a eu des dizaines de vente de ce genre de situation, les notaires s'interrogeaient parfois, certaines ventes capotaient, mais au bout du compte, les vendeurs vendaient...

Comme syndic, j'ai tenté de changer l'acte de base. La restructuration datait de 1990, et 20 ans plus tard, j'étais le 3e syndic à tenter de réunir 100% des signatures pour arriver à modifier l'acte de base. Malheureusement, une personne est décédée, avec une succession "compliquée" qui est restée en déshérence pendant 10 ans. Je ne suis pas sûr à ce jour que la modification de l'acte de base ait été effectuée... Cela n'a jamais empêché la copropriété de fonctionner.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 202

Re : acte de base incorrect

Dimilau a écrit :

les plans à la commune/cadastre présenteraient la même configuration alors qu'en pratique c'est le contraire.

On peut prendre ce point-là pour commencer à déméler l'écheveau :  chacun a  un intérêt personnellement à aller faire mettre à jour correctement les données de son "Revenu cadastral" auprès du SPF/cadastre.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : acte de base incorrect

Je ne suis pas certain que le fait qu'une inversion de la situation des penthouses dans les plans et acte de base provoquera une modification/rectification/révision  du montant du revenu cadastral attribué à ceux-ci. La valeur cadastrale de ces biens ne resterait pas la même ? Peut-être certains ont-ils des éléments d'information à nous faire partager.

Dernière modification par GT (04-02-2016 08:30:03)

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 202

Re : acte de base incorrect

Quid de la mise en conformité de l'acte de base vu la nouvelle loi ?

Ce motif pourrait-il aider à faire progresser l'affaire ?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : acte de base incorrect

ninifel a écrit :

Quid de la mise en conformité de l'acte de base vu la nouvelle loi ?

Ce motif pourrait-il aider à faire progresser l'affaire ?

Voici les questions pour lesquelles notre aide était sollicitée

Notre question est donc la suivante, ces frais nous incombent-ils personnellement, ou à la co-propriété ou devraient-ils être pris en charge par S, Mr B ?
Les notaires n'auraient-ils pas du s'apercevoir de l'anomalie aux ventes de l'époque ?
quels seraient nos recours pour une telle situation ?

Si j'ai bien compris ces questions se sont posées suite à un constat dans le cadre d'un examen de modifications à apporter à l'acte de base.

Quelle est l'utilité d'interroger sans précision aucune (quid?) sur la mise en conformité de l'acte de base ?

CE motif : quel motif ?

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ninifel
Pimonaute intarissable
Inscription : 19-07-2007
Messages : 1 202

Re : acte de base incorrect

j'ai relu attentivement le message de Damilau :

- le grand penthouse est stipulé comme étant le penthouse du P alors que les 2 penthouses sont repris comme étant dans le building L, les plans à la commune/cadastre présenteraient la même configuration alors qu'en pratique c'est le contraire.  Nous devons donc faire modifier les plans à la commune/cadastre et faire appel à un architecte ce qui engendrerait des frais supérieurs 4000€.
- la situation est vieille de 2005
- je ne vois pas comment les notaires auraient pû deviner que la situation sur place ne correspondait pas aux papiers des penthouses vendus..
- les vendeurs en toute bonne foi peuvent plaider qu'il ne savaient pas et d'ailleurs il faudrait prouver qu'ils savaient
- article 1382 CC "toute faute qui cause à autrui un dommage lui doit réparation" mais les frais de ce procès couteront certainement +cher que la rectification du désordre administratif

Dernière modification par ninifel (04-02-2016 21:28:30)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : acte de base incorrect

Je rejoins la prudente affirmation (de bon sens) de PIM qui, hier, a fait remarquer que notre forum pourrait difficilement trancher la question posée en matière de responsabilités particulièrement en ne disposant pas des pièces du dossier.

Pour information destinée à Ninifel, l'article 1382, C. civil est rédigé comme suit :" Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer."

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