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clause d'arbitrage

nana2
Pimonaute
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clause d'arbitrage

bonjour, nous rencontrons actuellement des problèmes avec notre locataire, loyers impayés depuis 2 mois et auparavant loyers toujours payés en retard.
je viens de relire le contrat de bail et je vois qu'il y a une clause d'arbitrage : "les parties marquent dès à présent leur volonté commune de régler rapidement et via une procédure simple tout conflits susceptible de surgir entre elles; En conséquence, tout différend relatif à la présente convention et toutes ses suites sera arbitré par la chambre d'arbitrage et de médiation (www. arbitrage-mediation.be), conformément à son réglement."
Que pouvons nous faire, quand même saisir le juge de paix ou informer le service arbitrage-médiation? Et comment et où cela se passe t il devant l'arbitrage?
avantages et inconvénients de l'un ou l'autre? Nous sommes vraiment désemparés et envisageons de prendre un avocat mais quels seront les frais?
Merci d'avance

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : clause d'arbitrage

Les avis divergent. PIM est défenseur de la clause d'arbitrage. La majorité est en faveur de la Justice de Paix.

L'arbitrage est gratuit, mais n'est utile que si les deux parties ont envie de concilier les points de vue et régler le problème.
La Justice de Paix coûte 40 € (récupérables auprès du perdant).

Dans votre cas, vous avez cette clause dans le bail. Vous devez donc vous y conformez. On a déjà eu un témoignage indiquant qu'une procédure en justice avait été cassée, car cette clause n'avait pas été respectée en premier lieu.

Vous pouvez prendre un avocat, même en conciliation. Cependant, ça n'est pas nécessaire du tout.
En tout cas, ne tardez pas à lancer la procédure.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : clause d'arbitrage

POUR INFO vous trouverez sur le site de pim.be des renseignements susceptibles de rencontrer vos interrogations. N'hésitez pas à en prendre connaissance.

https://www.pim.be/faq-items/comment-fo … e-bail-pim

D'autres informations sont disponibles en consultant :

http://www.arbitrage-mediation.be/index.htm

Dernière modification par GT (05-02-2016 17:18:42)

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PIM
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Re : clause d'arbitrage

Himura a écrit :

Les avis divergent. PIM est défenseur de la clause d'arbitrage. La majorité est en faveur de la Justice de Paix.

L'arbitrage est gratuit, mais n'est utile que si les deux parties ont envie de concilier les points de vue et régler le problème.
La Justice de Paix coûte 40 € (récupérables auprès du perdant).

Dans votre cas, vous avez cette clause dans le bail. Vous devez donc vous y conformez. On a déjà eu un témoignage indiquant qu'une procédure en justice avait été cassée, car cette clause n'avait pas été respectée en premier lieu.

Vous pouvez prendre un avocat, même en conciliation. Cependant, ça n'est pas nécessaire du tout.
En tout cas, ne tardez pas à lancer la procédure.

Je me dois de nuancer les propos d'Himura, notamment en indiquant ceci:

- "les avis divergent": oui. Il y a d'ailleurs plusieurs messages à ce sujet dans notre forum
- "la majorité est en faveur de la Justice de Paix": j'ignore sur quelle base chiffrée cette affirmation de majorité est conclue...
- l'arbitrage n'est pas gratuit et sa fonction ne se réduit pas du tout à la seule conciliation : l'arbitre rend aussi des sentences. Elles ne sont pas susceptibles d'appel.


Erik DECKERS
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Himura
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Re : clause d'arbitrage

PIM a écrit :

- "la majorité est en faveur de la Justice de Paix": j'ignore sur quelle base chiffrée cette affirmation de majorité est conclue...
- l'arbitrage n'est pas gratuit et sa fonction ne se réduit pas du tout à la seule conciliation : l'arbitre rend aussi des sentences. Elles ne sont pas susceptibles d'appel.

C'est décidément un sujet qui semble vous tenir à cœur...

En toute honnêteté, les membres du forum défendent à la quasi-unanimité la solution "Justice de Paix" sur les sujets qui en discutaient. Argumenter la demander d'une base chiffrée pour vouloir ignorer cela n'est pas du niveau habituel de vos interventions.

Vous noterez aussi que n'ai pas parlé de l'exécution et des sentences, et que vous nuancer sur une base inexistante ce sujet.

Dommage par contre que vous n'ayez pas noté que je n'ai conseillé ni l'un, ni l'autre. Juste de se tenir au bail.

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PIM
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Re : clause d'arbitrage

Himura a écrit :
PIM a écrit :

- "la majorité est en faveur de la Justice de Paix": j'ignore sur quelle base chiffrée cette affirmation de majorité est conclue...
- l'arbitrage n'est pas gratuit et sa fonction ne se réduit pas du tout à la seule conciliation : l'arbitre rend aussi des sentences. Elles ne sont pas susceptibles d'appel.

C'est décidément un sujet qui semble vous tenir à cœur...

En toute honnêteté, les membres du forum défendent à la quasi-unanimité la solution "Justice de Paix" sur les sujets qui en discutaient. Argumenter la demander d'une base chiffrée pour vouloir ignorer cela n'est pas du niveau habituel de vos interventions.

Vous noterez aussi que n'ai pas parlé de l'exécution et des sentences, et que vous nuancer sur une base inexistante ce sujet.

Dommage par contre que vous n'ayez pas noté que je n'ai conseillé ni l'un, ni l'autre. Juste de se tenir au bail.

- Il me paraît logique que ce sujet me tienne effectivement à coeur, dès lors que notre bail-type contient cette clause d'arbitrage et qu'apparemment "nana2" utilise notre bail
- je connais le point de vue de plusieurs intervenants réguliers du forum, mais, en pratique, ils n'ont, semble-t-il, pas testé in real life cette procédure d'arbitrage, alternative à la justice de paix. Et donc, ce sont souvent des points de vue ne reposant pas sur une expérience vécue. Mais plutôt le résultat d'une crainte légitime devant l'inconnu.
- si j'ai réagi à votre appel à la majorité, c'est que sous une neutralité apparente, votre réponse sous-entend l'évidence d'une préférence. C'est votre droit. Mais c'est aussi le mien de ne pas être d'accord.

Cela étant dit, puisqu'en l'espèce le dit bail prévoit la clause d'arbitrage, il est prudent, pour éviter une éventuelle astuce procédurale de la partie adverse qui invoquerait l'incompétence (si j'ose dire) de la Justice de Paix, de respecter la dite compétence de la Chambre d'Arbitrage.

ps: "Argumenter la demande d'une base chiffrée pour vouloir ignorer cela n'est pas du niveau habituel de vos interventions." roll  Coquin !


Erik DECKERS
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grmff
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Re : clause d'arbitrage

Himura a écrit :

L'arbitrage est gratuit, mais n'est utile que si les deux parties ont envie de concilier les points de vue et régler le problème.
La Justice de Paix coûte 40 € (récupérables auprès du perdant).

Vous confondez arbitrage et conciliation.

Si l'arbitrage est prévu au bail, il faut s'y conformer. Il n'est pas gratuit. Il tranche le débat, même si une des parties n'est pas d'accord. Il est exécutable, et n'est pas susceptible d'appel.

Personnellement, je ne suis pas fan de la procédure d'arbitrage que je n'utilise pas du tout, et n'ai jamais utilisé. Je trouve que la justice va suffisamment vite dans le canton qui m'intéresse et j'ai finalement très très peu d'appel. En outre, je n'ai que de petits biens, avec de petits loyers et des locataires souvent peu solvables. La procédure d'arbitrage est, pour moi, beaucoup plus coûteuse que la procédure normale parce que je me défend seul. Avec une certaine expérience, il faut bien le dire.

Pour un bien dans un canton où le juge est un peu trop "pro-locataire", ou dans un canton où c'est très lent (Bruxelles?...), ou pour un bien avec un loyer élevé ou commercial, je mettrais l'arbitrage dans mon bail sans hésiter.


Grmf!
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c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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tototristan
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Re : clause d'arbitrage

J'ai testé l'arbitrage. C'était écrit dans mon bail et j'ai été débouté en justice de paix....Mais j'ai immédiatement relancé l'affaire en arbitrage selon le bail. J'ai perdu un an ou plus en justice de paix....Depuis j'ai déjà récupéré la garantie locative. Le reste suivra ....J'espères !
Je cite : Si l'arbitrage est prévu au bail, il faut s'y conformer. Il n'est pas gratuit. Il tranche le débat, même si une des parties n'est pas d'accord. Il est exécutable, et n'est pas susceptible d'appel. Comparaison: le demandeur doit avancer les frais, il peut le faire sans avocat mais il faut savoir qu'en face il y aura peut-être un avocat. Il faut persévérer et tenir tête à l'avocat d'en face....Si la partie adverse est insolvable...Je conseillerais l'arbitrage ( ....sans avocat pour limiter les frais ); un gros avantage c'est qu'il n'y a pas d'appel et comme cela on bloque le jeu des avocats ( ...personnellement je n'aime pas du tout les avocats, ce sont des chipoteurs intéressés souvent par l'argent...et parfois de mauvaise foi et sans aucun scrupule...Et il ne faut pas se laisser intimidé...). De plus il faut penser à la charge des tribunaux et aux retards en justice de paix....L'arbitrage pourrait aller plus vite....

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : clause d'arbitrage

Grmff a écrit :

Pour un bien dans un canton où le juge est un peu trop "pro-locataire", ou dans un canton où c'est très lent (Bruxelles?...), ou pour un bien avec un loyer élevé ou commercial, je mettrais l'arbitrage dans mon bail sans hésiter.

Confronté au type de juge que vous nommez, j'envisage aussi de tester l'arbitrage...

Je me pose toutefois la question de savoir s'il serait possible de prévoir une clause qui laisse la liberté à la partie demanderesse de choisir arbitrage ou justice de paix. La situation peut évoluer dans le temps. smile

Il m'est arrivé une fois d'obtenir un jugement en justice de paix malgré une clause d'arbitrage insérée dans le bail. Le greffier m'avait dit à l'époque que c'était "sans importance" et le juge n'a pas relevé. Il est vrai aussi que le locataire n'avait pas d'avocat et donc pas de contestation...


rexou

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fkve
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Re : clause d'arbitrage

grmff a écrit :
Himura a écrit :

L'arbitrage est gratuit, mais n'est utile que si les deux parties ont envie de concilier les points de vue et régler le problème.
La Justice de Paix coûte 40 € (récupérables auprès du perdant).

Vous confondez arbitrage et conciliation.

Si l'arbitrage est prévu au bail, il faut s'y conformer. Il n'est pas gratuit. Il tranche le débat, même si une des parties n'est pas d'accord. Il est exécutable, et n'est pas susceptible d'appel.

Personnellement, je ne suis pas fan de la procédure d'arbitrage que je n'utilise pas du tout, et n'ai jamais utilisé. Je trouve que la justice va suffisamment vite dans le canton qui m'intéresse et j'ai finalement très très peu d'appel. En outre, je n'ai que de petits biens, avec de petits loyers et des locataires souvent peu solvables. La procédure d'arbitrage est, pour moi, beaucoup plus coûteuse que la procédure normale parce que je me défend seul. Avec une certaine expérience, il faut bien le dire.

Pour un bien dans un canton où le juge est un peu trop "pro-locataire", ou dans un canton où c'est très lent (Bruxelles?...), ou pour un bien avec un loyer élevé ou commercial, je mettrais l'arbitrage dans mon bail sans hésiter.

Il faut encore demander l'exequatur de la sentence.  Je me demande si cela devra pas se faire par un avocat?

"Exécution de la sentence arbitrale:

Pour acquérir force exécutoire, une décision arbitrale doit faire l'objet, sur requête d'une partie, de l'exequatur du Tribunal de Première Instance.

Un modèle de requête figure sur le site.

La durée de la procédure d'exequatur est généralement de quelques jours. Le dépôt de la requête au greffe donne lieu à la perception d'un droit modique faisant partie des frais de procédure dus par la partie succombante.

Au cours de la procédure d'exequatur, à laquelle aucune des parties n'est conviée, le Tribunal de Première Instance contrôle essentiellement le respect de règles de forme, sans être habilité à rejuger l'affaire au fond.

Il vérifie principalement si la matière peut faire l'objet d'un arbitrage, si une sentence a été rendue et signée, et si son exécution n'est pas contraire à l'ordre public.
Une fois exequaturée, la sentence peut faire l'objet d'une exécution forcée (il est à noter qu'une sentence non exequaturée constitue un titre permettant une saisie conservatoire sans autorisation préalable).
Lorsque les parties ont prévu la faculté de faire appel d'une sentence arbitrale (cas rarissime), la sentence arbitrale rendue en première instance peut ordonner l'exécution provisoire.

http://www.arbitrage-mediation.be/info-doc-requete.htm "

Dernière modification par fkve (17-02-2016 19:43:59)

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PIM
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Re : clause d'arbitrage

fkve a écrit :

Il faut encore demander l'exequatur de la sentence.  Je me demande si cela devra pas se faire par un avocat?

A ma connaissance, la requête en exequatur doit effectivement se faire par avocat. Mais il n'y a rien à plaider.


Erik DECKERS
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