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Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

Cbolo
Pimonaute assidu
Inscription : 13-10-2007
Messages : 49

Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

Bonjour à tous,

Je souhaiterais revendre un bien que j'ai depuis <6mois en espérant faire un bénéfice.
Actuellement c'est un bâtiment industriel, je suis activement occupé à faire le nécessaire au prés de l'urbanisme pour transformer le bien en 3 appartement.
Après avoir nettoyé et obtenu les autorisations je voudrais directement le remettre en vente à l'unité sans pour autant faire de travaux et donc le vendre casco.

Ma question est la suivante:

Quel seront les frais, taxes et autres sachant que je suis un particulier et non pas un commerçant.

D'avance un grand merci à tous.

++

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 298
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Re : Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

Dès lors qu'il s'agira apparemment d'une opération à caractère spéculatif, vous serez, même comme particulier, taxé sur la plus-value (33 % + additionnels communaux)...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
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Re : Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

Vous serez taxé à 16,5% si vous arrivez à convaincre votre contrôleur. Comme de toute façon, c'est vous qui déclarez votre plus-value, à vous de peser le pour et le contre...

D'un autre côté, si vous revendez endéans les deux ans, vous récupérez une partie des droits (2/3?) d'enregistrement.

Pour ce qui est des frais, vous aurez les frais de divisions (acte de base et notaire), de permis de construction, d'architecte, de revente, etc.

C'est assez spéculatif et risqué comme projet...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Cbolo
Pimonaute assidu
Inscription : 13-10-2007
Messages : 49

Re : Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

ok ok  yikes ,

Un petit exemple pour bien comprendre:

J’achète mon bien 250.000 €, je revend 400.000€

Plus-value = 150.000, autrement dit je vais devoir payer 33% du bénéfice càd +-49.500€ + frais communaux, qui sont de combien ?
Suis-je dans le bon ?

D'avance un grand merci

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Messages : 3 404

Re : Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

Vous pouvez déduire de votre plus-value (les 150.000 €) tous vos frais de l'opération tels que les frais d'acte de base, de géomètre, de mise en état de vente, etc...
Avant de finaliser, prenez contact avec un notaire et un fiscaliste.  Leurs honoraires seront également déductible mais en plus vous aurez une meilleure sécurité dans vos opérations de revente.

Bonne chance, et notamment avec l'urbanisme selon la région !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

Francis a écrit :

Vous pouvez déduire de votre plus-value (les 150.000 €) tous vos frais de l'opération tels que les frais d'acte de base, de géomètre, de mise en état de vente, etc...
Avant de finaliser, prenez contact avec un notaire et un fiscaliste.  Leurs honoraires seront également déductible mais en plus vous aurez une meilleure sécurité dans vos opérations de revente.

Bonne chance, et notamment avec l'urbanisme selon la région !

En effet, l'urbanisme sera un des principaux obstacles à franchir.

Pour le reste, un fiscaliste vous sera bien sur un secours important. Par exemple, vous pourriez éviter la taxation à 33´%. Voire éluder toute taxe : vous achetez un bien et en revendez deux tranches sans réaliser de plus-value taxable. Vous conservez (et donnez en location) un lot (dont le prix de revient sera minime, voire nul) durant 5 ans... et le revendez ensuite sans être redevable d'aucune taxe. C'est basique et je ne suis pas fiscaliste, mais l'idée est à creuser...

Soyez conscient des risques et conservez soigneusement toute facture ou toute preuve de travaux... y compris des photos


rexou

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

Le prix d'achat est de 250.000€
Vous payez 250.000 + 15% de "frais de notaire", soit un coût d'achat de 287.500€. Rajoutons divers frais (étude, expertise, prêt, etc) pour arrondir à 290.000€.
Vous avez pour 10.000€ de frais d'architecte, 5.000€ de frais de géomètre et notaire pour l'acte de base, 3% du prix de vente de frais d'agence pour la remise en vente soit 15.000€ (avec l'arrondi et la TVA)

Vous revendez endéans les deux ans pour 400.000€? L'Etat considère que vous avez eu 25% de frais d'achat et 5% d'indexation.

Calcul de la plus value:
Prix de vente: 400.000€
Prix d'achat : 250.000€
Frais d'acquisitions forfaitaires: 25+5% = 30% soit 75.000€
Frais divers (architecte, acte de base): 15.000€
Frais de vente: 15.000€
Plus value taxable= Prix de vente - prix d'achat  - frais = 400.000-250.000-75.000-15.000-15.000 = 45.000€

Si vous déclarez 16.5% à votre déclaration IPP, cela fait donc 7500€ d'impôt.

Votre bénéfice réel net:
400.000-250.000-40.000-15000-15000 -7500 +2/3*12.5%*250000 = 52.000€

Avec le risque que l'administration considère que vous avez payé trop peu pour l'achat, et donc vous impose un supplément de droit de 12.5% de (400.000 - 250.000) = 19000€.


Grmf!
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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 307

Re : Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

Le calcul tient en cas d'achat et de revente d'un bloc. Si la revente se fait par tranches (ici en 3 lots, si j'ai bien suivi) et qu'un de ces lots est conservé plus de 5 ans, la taxation sera probablement nulle. Par contre, il en sera peut être de même pour le remboursement des frais d'enregistrement ?

Vous pourriez aussi louer (tout ou partie) avec option d'achat, question de retarder assez la date de la vente pour échapper à la taxation.


rexou

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