Revendre un immeuble après 6mois, quel sont les frais ?

Cbolo · #1 08-02-2016 18:02:58

Bonjour à tous,

Je souhaiterais revendre un bien que j'ai depuis <6mois en espérant faire un bénéfice.
Actuellement c'est un bâtiment industriel, je suis activement occupé à faire le nécessaire au prés de l'urbanisme pour transformer le bien en 3 appartement.
Après avoir nettoyé et obtenu les autorisations je voudrais directement le remettre en vente à l'unité sans pour autant faire de travaux et donc le vendre casco.

Ma question est la suivante:

Quel seront les frais, taxes et autres sachant que je suis un particulier et non pas un commerçant.

D'avance un grand merci à tous.

++

PIM · #2 08-02-2016 19:24:02

Dès lors qu'il s'agira apparemment d'une opération à caractère spéculatif, vous serez, même comme particulier, taxé sur la plus-value (33 % + additionnels communaux)...

grmff · #3 08-02-2016 20:20:54

Vous serez taxé à 16,5% si vous arrivez à convaincre votre contrôleur. Comme de toute façon, c'est vous qui déclarez votre plus-value, à vous de peser le pour et le contre...

D'un autre côté, si vous revendez endéans les deux ans, vous récupérez une partie des droits (2/3?) d'enregistrement.

Pour ce qui est des frais, vous aurez les frais de divisions (acte de base et notaire), de permis de construction, d'architecte, de revente, etc.

C'est assez spéculatif et risqué comme projet...

Cbolo · #4 09-02-2016 14:09:56

ok ok yikes ,

Un petit exemple pour bien comprendre:

J’achète mon bien 250.000 €, je revend 400.000€

Plus-value = 150.000, autrement dit je vais devoir payer 33% du bénéfice càd +-49.500€ + frais communaux, qui sont de combien ?
Suis-je dans le bon ?

D'avance un grand merci

Francis · #5 09-02-2016 14:21:28

Vous pouvez déduire de votre plus-value (les 150.000 €) tous vos frais de l'opération tels que les frais d'acte de base, de géomètre, de mise en état de vente, etc...
Avant de finaliser, prenez contact avec un notaire et un fiscaliste. Leurs honoraires seront également déductible mais en plus vous aurez une meilleure sécurité dans vos opérations de revente.

Bonne chance, et notamment avec l'urbanisme selon la région !

Cbolo

rexou · #6 09-02-2016 15:03:00

Francis a écrit :

Vous pouvez déduire de votre plus-value (les 150.000 €) tous vos frais de l'opération tels que les frais d'acte de base, de géomètre, de mise en état de vente, etc...
Avant de finaliser, prenez contact avec un notaire et un fiscaliste. Leurs honoraires seront également déductible mais en plus vous aurez une meilleure sécurité dans vos opérations de revente.
Bonne chance, et notamment avec l'urbanisme selon la région !

En effet, l'urbanisme sera un des principaux obstacles à franchir.

Pour le reste, un fiscaliste vous sera bien sur un secours important. Par exemple, vous pourriez éviter la taxation à 33´%. Voire éluder toute taxe : vous achetez un bien et en revendez deux tranches sans réaliser de plus-value taxable. Vous conservez (et donnez en location) un lot (dont le prix de revient sera minime, voire nul) durant 5 ans... et le revendez ensuite sans être redevable d'aucune taxe. C'est basique et je ne suis pas fiscaliste, mais l'idée est à creuser...

Soyez conscient des risques et conservez soigneusement toute facture ou toute preuve de travaux... y compris des photos

Cbolo

grmff · #7 09-02-2016 15:16:23

Le prix d'achat est de 250.000€
Vous payez 250.000 + 15% de "frais de notaire", soit un coût d'achat de 287.500€. Rajoutons divers frais (étude, expertise, prêt, etc) pour arrondir à 290.000€.
Vous avez pour 10.000€ de frais d'architecte, 5.000€ de frais de géomètre et notaire pour l'acte de base, 3% du prix de vente de frais d'agence pour la remise en vente soit 15.000€ (avec l'arrondi et la TVA)

Vous revendez endéans les deux ans pour 400.000€? L'Etat considère que vous avez eu 25% de frais d'achat et 5% d'indexation.

Calcul de la plus value:
Prix de vente: 400.000€
Prix d'achat : 250.000€
Frais d'acquisitions forfaitaires: 25+5% = 30% soit 75.000€
Frais divers (architecte, acte de base): 15.000€
Frais de vente: 15.000€
Plus value taxable= Prix de vente - prix d'achat - frais = 400.000-250.000-75.000-15.000-15.000 = 45.000€

Si vous déclarez 16.5% à votre déclaration IPP, cela fait donc 7500€ d'impôt.

Votre bénéfice réel net:
400.000-250.000-40.000-15000-15000 -7500 +2/3*12.5%*250000 = 52.000€

Avec le risque que l'administration considère que vous avez payé trop peu pour l'achat, et donc vous impose un supplément de droit de 12.5% de (400.000 - 250.000) = 19000€.

rexou

rexou · #8 09-02-2016 15:37:12

Le calcul tient en cas d'achat et de revente d'un bloc. Si la revente se fait par tranches (ici en 3 lots, si j'ai bien suivi) et qu'un de ces lots est conservé plus de 5 ans, la taxation sera probablement nulle. Par contre, il en sera peut être de même pour le remboursement des frais d'enregistrement ?

Vous pourriez aussi louer (tout ou partie) avec option d'achat, question de retarder assez la date de la vente pour échapper à la taxation.

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