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Bail commercial

grmff
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Bail commercial

Bien qu'expérimenté en baux de résidence principale, baux étudiants, et même baux de surfaces et de bureaux, j'ai excessivement peu d'expérience en matière de baux commerciaux.

J'ai trouvé un locataire commercial pour une surface louée jusqu'ici à titre de bureau. Du coup, je me pose plein de question, notamment sur le bail Pim pour les commerces. Le bien se trouve en Wallonie.

Mes questionnements donc:
1. Sur le bail pim, on retrouve cette clause:

15. DOMICILIATION Le Preneur fait élection de domicile dans les lieux loués pour toute notification ou signification relative au présent bail et ses suites. A l’expiration du présent bail, il pourra toutefois notifier au Bailleur qu’il élit domicile à l’adresse qu’il précisera, si celle-ci est située en Belgique.

C'est la même clause que la clause des baux de résidence principale. A-t-elle du sens dans le cas d'une location commerciale avec interdiction de domicile, conclue avec une personne physique. Ne doit-on pas signifier tout acte ou courrier au domicile du commerçant?

2. Le bail Pim mentionne l'obligation de PEB pour la location du commerce en Wallonie. C'est une erreur, ou bien la législation à changé?

3. Je désire conclure un bail commercial avec un loyer réduit pendant 3 ans. En effet, l'environnement commercial est en train de changer, et je ne désire pas être bloqué avec un petit loyer. Comment rédiger cela?

4. La clause sur les animaux domestiques a-t-elle du sens pour un commerce?

5. Je tiens particulièrement à ce que le commerçant soit responsable de ses vitrines. Même en cas de tentative de vol ou de "phénomène externe imprévisible". Pour les baux de résidence principale, c'est impossible. Mais pour les baux commerciaux?

6. Détecteurs de fumée: ils sont obligatoires pour les logements (résidence principale ou non). Mais pour les commerces? Le bail Pim reprend cette obligation. A-t-elle du sens au niveau légal? Les détecteurs sont-ils obligatoires dans les commerces et bureaux?

7. Destination des lieux: Je ne souhaite pas que ce commerce devienne un restaurant, ou contiennent quoi que ce soit d'Horeca. Je ne tient pas non plus à ce que cela devienne un Night-Shop. C'est possible de limiter ce qu'on peut faire dans un commerce "standard"? Peut-on exiger des heures de fermeture?

8. Enregistrement: Le bail pim mentionne:

Pour la perception des droits d'enregistrement, les charges non chiffrées résultant du présent bail sont estimées à …… pour cent du loyer. Provision pour impôts et taxes, à verser en même temps que le loyer : .............................……..

Je ne comprends pas cette clause, ni ses implications fiscales.

9. Précompte immobilier: Si le précompte est mis à charge du locataire, doit-il être déclaré à l'IPP en sus des loyers?

10. Bailleur: Dans mes baux de résidence principale, même si je ne suis pas seul propriétaire, je m'indique comme seul bailleur (et je suis le seul interlocuteur du locataire). Cela me facilite la rédaction des courriers. Pour les actions en justice, je n'ai plus besoin d'autre signature et/ou procuration. C'est donc plus simple. Voyez vous un inconvénient à ce procédé pour un bail commercial?

C'est tout pour l'instant. Vos avis, analyses, commentaires et conseils sont tous les bienvenus...


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jacq
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Re : Bail commercial

Erico a écrit :


en banque ? mais sur un compte à quel nom ?

moi je la demande en cash, je la mets sur mon compte et je la restitue en tout ou en partie et les intérêts suivent la garantie

et c'est tout à fait légal
en banque ? mais sur un compte à quel nom ?

En cas de faillite que ferez vous de la garantie ? LE CURATEUR est en droit de vous la réclamer et seulement après deux ou trois ans vous pourriez peut être la récupérer.
Par contre si la garantie est déposée en banque elle ne bougera pas de place et vous êtes certains qu'elle vous sera restituée.


jacq

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Erico
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Re : Bail commercial

jacq a écrit :

Erico a écrit :


en banque ? mais sur un compte à quel nom ?

moi je la demande en cash, je la mets sur mon compte et je la restitue en tout ou en partie et les intérêts suivent la garantie

et c'est tout à fait légal
en banque ? mais sur un compte à quel nom ?

En cas de faillite que ferez vous de la garantie ? LE CURATEUR est en droit de vous la réclamer et seulement après deux ou trois ans vous pourriez peut être la récupérer.
Par contre si la garantie est déposée en banque elle ne bougera pas de place et vous êtes certains qu'elle vous sera restituée.


ah moi c'est ce qu'on m'a toujours conseillé justement pour me prémunir en cas de faillite, vu que dans ces cas là le proprio lésé n'est pas prioritaire

l'argent je l'ai , je le garde

mais bien sûr que je ne le mets pas dans une boîte à biscuit, il est sur un compte , compte à mon nom uniquement

mais si vous avez une autre position elle m'intéresse bien sûr


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max11
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Re : Bail commercial

jacq a écrit :

En cas de faillite que ferez vous de la garantie ? LE CURATEUR est en droit de vous la réclamer et seulement après deux ou trois ans vous pourriez peut être la récupérer.
Par contre si la garantie est déposée en banque elle ne bougera pas de place et vous êtes certains qu'elle vous sera restituée.

Je ne vois pas en vertu de quoi un curateur serait en droit de demander le paiement de la garantie si elle se trouve chez le bailleur.
Et, de toutes façons, s'il peut la demander, c'est où quelle soit. S'il ne peut pas la demander, c'est où qu'elle soit !

De plus, en cas de faillite, soit le locataire quitte les lieux très rapidement pour éviter d'aggraver la situation : donc clôture des comptes avec le proprio et le sort de la garantie est réglé, soit l'évacuation des lieux est compliquée donc le bail continue avec toutes ses conditions y compris la garantie.

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jacq
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Re : Bail commercial

Max 11 a écrit:

De plus, en cas de faillite, soit le locataire quitte les lieux très rapidement pour éviter d'aggraver la situation : donc clôture des comptes avec le proprio et le sort de la garantie est réglé, soit l'évacuation des lieux est compliquée donc le bail continue avec toutes ses conditions y compris la garantie.

Un locataire qui est en faillite ne plus rien négocier avec le propriétaire: interdit]. A vous lire il me semble que vous ne connaissez pas bien  comment se passe une faillite et l'intervention d'un curateur qui seul devient votre locataire durant le mois de la faillite et doit libérer les lieux dans les 30 jours qui suivent.


jacq

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Erico
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Re : Bail commercial

jacq a écrit :

Max 11 a écrit:

De plus, en cas de faillite, soit le locataire quitte les lieux très rapidement pour éviter d'aggraver la situation : donc clôture des comptes avec le proprio et le sort de la garantie est réglé, soit l'évacuation des lieux est compliquée donc le bail continue avec toutes ses conditions y compris la garantie.

Un locataire qui est en faillite ne plus rien négocier avec le propriétaire: interdit]. A vous lire il me semble que vous ne connaissez pas bien  comment se passe une faillite et l'intervention d'un curateur qui seul devient votre locataire durant le mois de la faillite et doit libérer les lieux dans les 30 jours qui suivent.

et comment et de quel droit un curateur pourrait me demander de restituer la garantie si il n'y a pas lieu de le faire ? je veux dire si le loc me doit des loyers, ou a fait des dégâts, ou autre chose....


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max11
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Re : Bail commercial

jacq a écrit :

Max 11 a écrit:

De plus, en cas de faillite, soit le locataire quitte les lieux très rapidement pour éviter d'aggraver la situation : donc clôture des comptes avec le proprio et le sort de la garantie est réglé, soit l'évacuation des lieux est compliquée donc le bail continue avec toutes ses conditions y compris la garantie.

Un locataire qui est en faillite ne plus rien négocier avec le propriétaire: interdit]. A vous lire il me semble que vous ne connaissez pas bien  comment se passe une faillite et l'intervention d'un curateur qui seul devient votre locataire durant le mois de la faillite et doit libérer les lieux dans les 30 jours qui suivent.

A vous lire, il me semble que vous ne comprenez pas ce que vous lisez !

Je n'ai jamais parlé de négocier avec le "locataire failli" !  Mais le locataire n'a pas disparu simplement par le fait de la faillite, c'est son représentant qui a changé (ce n'est plus le gérant mais le curateur). Le curateur est tenu de respecter toutes les obligations du bail (mais il faut pour cela qu'il y ait des fonds...)  !

Donc soit le (curateur du) locataire  quitte les lieux très rapidement et le sort de la garantie est réglée avec les opérations de clôture de location. Et c'est à ce moment là qu'on voit l'intérêt pour le propriétaire d'avoir la garantie sur un compte à son nom : le propriétaire établi le décompte des sommes dues (loyers, PI, charges, ...), déduit la garantie et réclame (souvent pour la forme) le solde au curateur... Si la garantie est sur un compte au nom du locataire failli, il fait partie de la faillite et ce sera plus problématique de la récupérer car le propriétaire n'est pas un débiteur privilégié....

Je ne suis pas juriste et pas un spécialiste de la faillite mais j'en connais suffisamment pour savoir que le curateur n'a pas l'obligation de libérer les lieux dans les 30 jours (ce n'est pas toujours possible de tout vider en 30 jours pour un curateur qui a beaucoup d'autres choses à faire !). Par contre (mais là, je suis moins certain), le bailleur devient privilégié pour les loyers à échoir 30 jours après la faillite (à condition qu'il reste un peu de trésorerie et pas trop d'autres débiteurs privilégiés).

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grmff
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Re : Bail commercial

max11 a écrit :

Et c'est à ce moment là qu'on voit l'intérêt pour le propriétaire d'avoir la garantie sur un compte à son nom : le propriétaire établi le décompte des sommes dues (loyers, PI, charges, ...), déduit la garantie et réclame (souvent pour la forme) le solde au curateur... Si la garantie est sur un compte au nom du locataire failli, il fait partie de la faillite et ce sera plus problématique de la récupérer car le propriétaire n'est pas un débiteur privilégié....

C'est exactement cela.

Si la garantie est sur un compte au nom du locataire, le bailleur passe après un certain nombre de privilégiés. Le compte fait partie des actifs de la faillite.
Si la garantie est sur le compte du bailleur, elle sort de la faillite.


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Re : Bail commercial

max11 a écrit :
jacq a écrit :

Max 11 a écrit:

De plus, en cas de faillite, soit le locataire quitte les lieux très rapidement pour éviter d'aggraver la situation : donc clôture des comptes avec le proprio et le sort de la garantie est réglé, soit l'évacuation des lieux est compliquée donc le bail continue avec toutes ses conditions y compris la garantie.

Un locataire qui est en faillite ne plus rien négocier avec le propriétaire: interdit]. A vous lire il me semble que vous ne connaissez pas bien  comment se passe une faillite et l'intervention d'un curateur qui seul devient votre locataire durant le mois de la faillite et doit libérer les lieux dans les 30 jours qui suivent.

A vous lire, il me semble que vous ne comprenez pas ce que vous lisez !

Je n'ai jamais parlé de négocier avec le "locataire failli" !  Mais le locataire n'a pas disparu simplement par le fait de la faillite, c'est son représentant qui a changé (ce n'est plus le gérant mais le curateur). Le curateur est tenu de respecter toutes les obligations du bail (mais il faut pour cela qu'il y ait des fonds...)  !

Donc soit le (curateur du) locataire  quitte les lieux très rapidement et le sort de la garantie est réglée avec les opérations de clôture de location. Et c'est à ce moment là qu'on voit l'intérêt pour le propriétaire d'avoir la garantie sur un compte à son nom : le propriétaire établi le décompte des sommes dues (loyers, PI, charges, ...), déduit la garantie et réclame (souvent pour la forme) le solde au curateur... Si la garantie est sur un compte au nom du locataire failli, il fait partie de la faillite et ce sera plus problématique de la récupérer car le propriétaire n'est pas un débiteur privilégié....

Je ne suis pas juriste et pas un spécialiste de la faillite mais j'en connais suffisamment pour savoir que le curateur n'a pas l'obligation de libérer les lieux dans les 30 jours (ce n'est pas toujours possible de tout vider en 30 jours pour un curateur qui a beaucoup d'autres choses à faire !). Par contre (mais là, je suis moins certain), le bailleur devient privilégié pour les loyers à échoir 30 jours après la faillite (à condition qu'il reste un peu de trésorerie et pas trop d'autres débiteurs privilégiés).

d'où l'intérêt de demander la garantie en cash pour moi car il y a souvent d'autres débiteurs privilégiés : l'ONSS, la TVA, etc...

Dernière modification par Erico (18-02-2016 09:14:28)


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Re : Bail commercial

Erico a écrit:
d'où l'intérêt de demander la garantie en cash pour moi car il y a souvent d'autres débiteurs privilégiés : l'ONSS, la TVA, etc...

Ayant vécu 4 faillites,le curateur a toujours vidé les lieux endéans les 30 jours (en me laissant même sur le dos les meubles fixés au mur)  j'ai toujours récupérer la garantie bancaire déposée en banque.
Le propriétaire est privilégié par rapport  aux autres créanciers, je peux par expérience l'affirmer.


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GT
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Re : Bail commercial

Quelques renseignements sur le privilège spécial du bailleur en cas de faillite

http://businessdatabase.indicator.be/fa … 65/related

"Tout va aux banques et au fisc !
On l’entend souvent dire pour les faillites, mais ce n’est pas toujours exact. La loi accorde divers privilèges et vous aussi pouvez parfois en faire valoir un. (...).
Le bailleur auquel l’entreprise faillie était encore redevable de loyers et/ou de charges a aussi un privilège (art. 20, 1° Loi hypothécaire). Celui-ci s’exerce sur le produit du mobilier présent dans l’immeuble loué. Des dégâts locatifs et une indemnité de relocation (jusqu’à six mois de loyer mensuel) sont aussi des créances privilégiées. N’oubliez donc pas de les reprendre dans votre déclaration de créance. Bien sûr, ce privilège ne servira à quelque chose que si l’entreprise faillie avait encore des biens dans l’immeuble (véhicules, stocks, machines, etc.) au moment où elle est tombée en faillite.

http://www.juridat.be/tribunal_commerce … nciers.htm

"Certains privilèges sont qualifiés de «généraux» car ils portent sur l’ensemble de l’actif (exemple, la créance de l’ONSS ou d’un travailleur), d’autres sont «particuliers» car ne portent que sur un ou certains meubles (exemple, la créance du bailleur pour les loyers est privilégiée sur les meubles qui garnissent l’immeuble loué).
Il n’est pas possible dans le cadre de cette note d’information de déterminer les différents privilèges et leur rang. Il s’agit en effet d’une matière complexe faisant d’ailleurs l’objet de nombreuses controverses de sorte qu’en cas de doute, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel du droit versé dans cette matière"

http://as-e.be/sites/default/files/publ … 1-13_1.pdf

"4.2. Formation d’une « masse » d’actifs Le curateur, a la mission de vendre le patrimoine du commerçant failli pour payer les créanciers. La « masse » gérée par le curateur est en réalité le patrimoine qui va être vendu ( fonds de commerce, immeuble, véhicules , outillages …) pour payer d’abord les frais de réalisation de ces biens, ensuite les frais et honoraires du curateur, suivent les créanciers privilégiés spéciaux ( bailleur par exemple) puis les privilégiés généraux ( travailleurs, ONSS, précompte professionnel, tva , impôts, …) puis les créanciers chirographaires , ces derniers étant très payés dans le cadre des faillites, faute d’un actif suffisant.
Il existe également des créanciers particulièrement privilégiés , qualifiés de créanciers « hors masse » (soit principalement le gagiste sur fonds de commerce et le créancier hypothécaire hypothèque) parce qu’ils ont des droits sur un actif dont ils peuvent procéder eux-mêmes à la vente ou obtenir le paiement du prix en intégralité, sans supporter les frais exposés par le curateur pour la masse, par exemple pour donner les préavis aux travailleurs). Les nouveaux actifs qui seraient acquis par le commerçant après faillite sur ses nouveaux revenus insaisissables, ne rentrent pas dans cette masse."

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 1851121601

La matière des "privilèges" fait l'objet des articles 12 à 40 de la loi hypothécaire.

Dernière modification par GT (21-02-2016 20:04:06)

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Erico
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Re : Bail commercial

jacq a écrit :

Erico a écrit:
d'où l'intérêt de demander la garantie en cash pour moi car il y a souvent d'autres débiteurs privilégiés : l'ONSS, la TVA, etc...

Ayant vécu 4 faillites,le curateur a toujours vidé les lieux endéans les 30 jours (en me laissant même sur le dos les meubles fixés au mur)  j'ai toujours récupérer la garantie bancaire déposée en banque.
Le propriétaire est privilégié par rapport  aux autres créanciers, je peux par expérience l'affirmer.


Je veux bien vous croire

mais est ce la cas dans toutes les faillites ? j'en doute

et puis combien de temps de procédure faut il et combien ça coûte ?

moi j'ai l'argent, je le garde et basta

Dernière modification par Erico (22-02-2016 08:49:51)


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Re : Bail commercial

Personnellement, je ne prendrai pas le risque. Je connais au moins un cas où la garantie n'a pas pu être récupérée parce qu'elle était sur un compte de garantie, et non sur le compte du propriétaire.

Les honoraires du curateur sont, notamment, privilégiées je pense.

Même les gages sur fonds de commerce sont parfois contestés par les avocats et curateurs. Alors, simplifions: la garantie sur mon compte un point c'est tout.


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Re : Bail commercial

Pour info:

La possibilité de ne pas exécuter un contrat (de bail) en cours dans le cadre de la loi sur la continuité des entreprises (LCE)


La Cour d’appel d’Anvers s’est récemment prononcée sur la possibilité, pour le locataire en situation de réorganisation judiciaire, de mettre fin à un contrat de bail en cours avant son terme.

Dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt évoqué, un locataire en situation de réorganisation judiciaire avait envoyé son renom au bailleur afin de mettre fin au contrat de bail sur base de l’article 35§12 de la LCE.

L’interprétation dudit article 35§2 de la LCE suscite une grande controverse.

La Cour d’appel d’Anvers a clairement défini les conditions d’application de cet article : 1) pour pouvoir invoquer ledit article, le locataire doit notifier son congé au bailleur dans les 14 jours de la décision déclarant ouverte la réorganisation judiciaire, sous peine de forclusion 2) le locataire doit prouver que le congé est nécessaire pour le succès de la procédure en réorganisation judiciaire. En l’espèce, la Cour a décrété que la notification était tardive. Ayant considéré que le contrat de bail était conforme au marché et qu’il existait une possibilité de congé prévue contractuellement, la Cour a précisé que le locataire ne prouvait pas la nécessité de mettre fin au bail.

Cette décision est lourde de conséquences, puisque, en l’espèce, cela signifie que le contrat de bail doit être exécuté et que les loyers payés au bailleur ne tombent pas sous le régime de la suspension des dettes.

Cet arrêt de principe peut revêtir une importance considérable pour les autres types de contrats conclus avec une entreprise soumise à une procédure de réorganisation judiciaire.

Edit Pim:
Source

Dernière modification par PIM (05-03-2016 11:02:16)


jacq

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Erico
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Re : Bail commercial

grmff a écrit :

Personnellement, je ne prendrai pas le risque. Je connais au moins un cas où la garantie n'a pas pu être récupérée parce qu'elle était sur un compte de garantie, et non sur le compte du propriétaire.

Les honoraires du curateur sont, notamment, privilégiées je pense.

Même les gages sur fonds de commerce sont parfois contestés par les avocats et curateurs. Alors, simplifions: la garantie sur mon compte un point c'est tout.

et si possible essayez que quelqu'un de solvable se porte caution pour ce loc

ça peut être très utile aussi


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