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Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

abracadabra
Pimonaute assidu
Inscription : 25-04-2015
Messages : 41

Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Bonjour,

Je reviens vers vous avec des questions de bail de location de bureaux...Au secouuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuurs ;-)

Pour rappel, dans mon immeuble de rapport, un étage de bureaux (3 bureaux de consultations, 1 réfectoire, 1 toilette).
Mon épouse les occupe en tant qu'indépendante

Certains psys louent tjs le même bureau dans les mêmes tranches horaires chaque semaine --> Bail de location de bureaux avec montant fixe

D'autres occupent les bureaux plus librement, travaillant plus en équipe avec mon épouse qui a créé un service.
Actuellement chaque psy a signé un bail de location de bureau. Le montant pour chaque a été négocié en fonction de l'occupation estimée et de l'investissement au sein du service. Ce qui se passe c'est que, en fonction du succès du service et de l'investissement que chacun apportera, il va falloir régulièrement revoir le montant du loyer, pas au point d'avoir des loyers qui varient chaque mois mais à mon avis un loyer qui pourrait varier tous les 3 ou 6 mois.

Pratiquement, comment je fais ?

Des baux successifs de 3 mois pour chacun ? (ça va faire un paquet de baux...il y a 3 psychologues)
Un bail mais avec une sorte de clause de loyer variable ? (attention pas de calcul concret pour le loyer, c'est négocié)

Merciiiiiiiiiiiiiiiiii à vous !!!


ZenAttitudeAdherent

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 419

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Ca me semble plus être de la prestation de service que de la location immobilière !
Avez-vous déjà eu un contrôle fiscal concernant vos locations ?


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 646

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Il y a en effet un gros risque de requalification des loyers en revenus professionnels !!!
Le loyer, c'est la mise à disposition de locaux dont on peut user librement pour un prix convenu.
Le faire varier régulièrement suivant les investissements et l'implication professionnel, ce n'est plus du loyer...

Gros risques !
Parlez-en avec votre comptable pour trouver une solution plus adaptée....

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 355
Site Web

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Je suppose que de toute façon les professionnels concernés déduisent ces "loyers" au titre de charges professionnelles et que c'est déjà de l'imposable sur base des loyers réels...

La situation ressemble davantage à de la colocation professionnelle, les "bureaux partagés": il faudrait qu'"abracadabra" prenne contact avec l'un de ces centres pour examiner le mode contractuel adapté.

Voir aussi l'incidence en matière de TVA s'il s'agit de prestations de services.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 646

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

L'impôt sur les loyers pro, c'est beaucoup moins qu'un revenus professionnels avec impôts, cotisations sociales, ...

Et, effectivement, la TVA pourrait mettre son grain de sel aussi avec ses grosses amendes, intérêts et majorations

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jacq
Pimonaute intarissable
Lieu : La Hulpe brabant wallon Belgiq
Inscription : 22-10-2005
Messages : 746

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Pour moi vous êtes dans le cadre d'un bail de bureau il me semble que vous pouvez le louer au mois, a la semaine, a la journée; pour le mobilier vous pouvez aussi le louer séparément mais je ne connais pas le type de contrat qu'il faut appliquer, si c'était moi je fait une facture de location de matériel + tva


jacq

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abracadabra
Pimonaute assidu
Inscription : 25-04-2015
Messages : 41

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Bonjour,

Il s'agit d'un bail de location de bureaux d'une professionnelle à d'autres professionnelles et donc, oui évidemment, les loyers sont considérés comme revenus professionnels. Merci Quand meme de le souligner mais ce n'était pas le sujet de ma question ;-)

Mais en me relisant je comprends vos reactions aussi

Il n'y a aucune prestation de services. Les personnes sont totalement indépendantes l'une de l'autre, travaillent individuellement et/ou en équipe oui mais la seule convention qui existe porte uniquement sur une philosophie de travail. Il y a régulièrement des supervisions, intervisions et autres formations mais elles font alors l'objet de facturation.


Donc, je recentre ;-)

Bail pour occupation de bureau de consultation
Montant du loyer variable en fonction de l'activité

- Dois je crééer des baux de plus courte durée (par ex 3 mois) successifs
- Existe t il une autre façon de travailler ?


Merciiiiiiiiiiiiiiiiiiii

Abracadabra


ZenAttitudeAdherent

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 337

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Ne serait-il pas possible de facturer, par exemple chaque mois, la "mise à disposition d'un espace de travail" ? Le montant facturé peut être variable pour chaque période mensuelle en fonction de la disponibilité demandée et du prix de la journée/demi-journée/semaine. Bien sur, ceci n'est intéressant que si vos locataires sont assujettis à la tva.


rexou

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 646

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

abracadabra a écrit :

Il s'agit d'un bail de location de bureaux d'une professionnelle à d'autres professionnelles et donc, oui évidemment, les loyers sont considérés comme revenus professionnels. Merci Quand meme de le souligner mais ce n'était pas le sujet de ma question ;-)

En recentrant, vous ouvrez de nouvelles portes toujours plus dangereuses...
Qui est propriétaire de l'immeuble : une société ou votre épouse ou vous ou .... : si c'est une société = chiffre d'affaires de la société, si c'est un particulier = cela devrait être un revenu immobilier, si c'est votre épouse dans le cadre de son activité = cela pourrait être du revenu immobilier mais, plus grave, pourrait être requalifié en revenus professionnels (avec toutes les conséquences notamment impôts au taux max, cotisations sociales, ...)

abracadabra a écrit :

Il n'y a aucune prestation de services. Les personnes sont totalement indépendantes l'une de l'autre, travaillent individuellement et/ou en équipe oui mais la seule convention qui existe porte uniquement sur une philosophie de travail. Il y a régulièrement des supervisions, intervisions et autres formations mais elles font alors l'objet de facturation.

   

Attention à la TVA mais ça sort du sujet de ce forum

abracadabra a écrit :

Donc, je recentre ;-)
Bail pour occupation de bureau de consultation
Montant du loyer variable en fonction de l'activité

- Dois je crééer des baux de plus courte durée (par ex 3 mois) successifs
- Existe t il une autre façon de travailler ?

Il me semble que vous n'êtes plus dans le cadre de la location immobilière mais de bureaux partagés. Il s'agit de revenus professionnels (pas loyers professionnels) soumis à la TVA et relevant d'une activité professionnel avec toutes les contraintes : compta, impôts professionnels, cotisations sociales sur revenus imposables mais aussi déduction des frais, amortissements, ...

abracadabra a écrit :

- Existe t il une autre façon de travailler ?

  Développer une activité de bureau partagé peut être une bonne option, voyez avec votre comptable pour la mise en oeuvre.
Par exemple si vous êtes le propriétaire en personne physique : vous faites un bail commercial pour la location de tout l'espace à une nouvelle société (ou la société de votre épouse éventuellement). La société prends un numéro de TVA et une activité de mise à disposition de bureaux partagés, gestions, ...
La société facture aux intervenants leurs occupations de l'espace et les différentes charges, photocopieurs, téléphonies, secrétariat, ....
La société pourra récupérer la TVA sur toutes ces dépenses et déduire toutes les charges de l'immeuble (y compris travaux d'aménagements, ...)
Cela peut avoir un beau potentiel de rentabilité....

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abracadabra
Pimonaute assidu
Inscription : 25-04-2015
Messages : 41

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Merci mais je recherche une certaine simplicité, si du moins elle existe dans ce monde de brutes ;-)
Créer une société pour gérer cet immeuble ne m'intéresse pas. (sauf si j'y suis forcé)

- Dois je crééer des baux de plus courte durée (par ex 3 mois) successifs
- Existe t il une autre façon de travailler ? (plus simple) genre bail avec montant variable

Pour info
Mon épouse et moi-même sommes propriétaire du bâtiment moitié/moitié
Mon épouse a un statut d'activité complémentaire (donc en personne physique) pour son activité de psychologue


oui je sais quand je vous aurai donné toutes les infos, ce sera plus clair (auto flagellation)


ZenAttitudeAdherent

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 646

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Je ne connais pas le volet juridique, c'est donc juste mon avis à vérifier au point de vue légal :
Préalable : Il s'agit de location de bureaux (uniquement location : pas de service rendu, pas de mise en commun de ressources ou moyen sinon ça risque de devenir un centre d'affaires vu les contrats courts)
Vous pourriez donc faire un bail de bureau (pas un bail commercial, pas une résidence) : ce bail ne relève d'aucune loi particulière donc uniquement du droit commun.
Je ne pense pas que le droit commun impose des règles pour la durée, les renouvellements, le loyer et son évolution, ....   (ce que régit par contre les lois sur les baux commerciaux et celles sur les résidences).
Ce sera donc des loyers professionnels et, à mon sens, vous pouvez faire des baux successifs de 3 mois. En prévoyant des clauses bien adaptées et cohérentes (pas de préavis de 6 mois pour un bail de 3 mois) mais sans y inclure des clauses qui pourraient les faire basculer dans le champ de la TVA.
Attention aussi de ne pas lier les contrats à la profession de votre épouse, ni à imposer ou faciliter aucune collaboration avec elle. Elle doit rester dans son rôle de propriétaire dans les contrats !

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abracadabra
Pimonaute assidu
Inscription : 25-04-2015
Messages : 41

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Merci Max11

c'est en effet un bail de location de bureaux.

Qu'entendez vous par "pas de mise en commun de ressources ou moyen" ?

En commun il y a
- 3 bureaux meublés (le matériel de psy a été apporté plic ploc par chacun)
- une salle d'attente
- un wc
-un pt refectoire avec frigo, evier, machine à espresso (Chacun apporte son café, son repas, ses boissons,...)

Qu'entendez vous par :  des clauses qui pourraient les faire basculer dans le champ de la TVA.


Merciiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiii



Abracadabra


ZenAttitudeAdherent

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 646

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Il n'existe pas de liste "officielle" ou exhaustive. C'est principalement une question de fait par rapport à la situation.
A la base, on pourrait considérer comme faisant l'objet d'une activité de centre d'affaires (donc soumis à TVA) :
Du personnel commun (accueil, secrétariat, infirmière, ...), des équipements communs (photocopieurs, équipement pro, ...), des services communs (service courrier, entretien des locaux, ...), la mise à disposition des lieux avec des horaires précis, des obligations ou contraintes de présence,...
Ce que vous me citez ne me semble pas entrer dans ces catégories peut-être juste un début... mais le risque est minime pour ne pas dire quasi nul.
Le problème pourrait venir du loyer variable suivant "les succès & l'investissement de chacun dans l'activité" : si vous voulez dire uniquement que le loyer est modifié suivant ce que chacun utilise son bureau, ok mais si c'est un loyer variable suivant le chiffre d'affaires par exemple c'est beaucoup plus gênant.

Quand on loue un bureau, on en a le libre accès et la libre disposition pour la durée de location (24h/24 pendant 3 mois => ok) au contraire d'un centre d'affaire qui fixe des horaires d'accès  (de 8h à 18h => pas ok)
Donc une location du bureau tous les mercredis pourrait poser problème  ("pourrait" pas "va")
C'est être sur une limite entre la location immo et l'activité TVA => il pourrait donc y avoir une recherche de faire basculer l'activité et tout dépendra donc de ce que trouvera le contrôleur et comment vous pourrez le contrer.

Faites des baux classiques de bureau et, éventuellement, convenez des conditions particulières un peu limite en dehors du bail. Suivant les relations avec les locataires, cela pourrait être verbal puisque ce sont des baux de 3 mois....

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abracadabra
Pimonaute assidu
Inscription : 25-04-2015
Messages : 41

Re : Location de bureau - loyer variable ou multi baux ?

Le bail de bureau est tout à fait classique et basique, sans aucune clause lièe à l'activité de mon épouse, liée à d'éventuels services, liée à des jours ou heures d'accès.

Je pense partir sur des baux de 6 mois pour ne pas que ça parte dans tous les sens non plus

Merciiiiiiiiiiiiii beaucoup


ZenAttitudeAdherent

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