Vente d'un immeuble par l'usufruitier

phil7578 · #1 16-03-2016 14:30:27

Bonjour,

Un ami encore jeune a perdu sa femme 3 mois après son mariage. Elle était seule propriétaire de leur maison, dont il conserve donc l'usufruit, la belle-famille se partageant la nue-propriété. Toutefois, leur mariage n'ayant jamais été accepté par la belle-famille, la succession s'est très très mal passée (immeuble mis sous scellés, inventaire par huissier, menaces de mort et j'en passe). Après 18 mois, les meubles et comptes ont été répartis (en majorité au profit du veuf).

Reste l'immeuble qu'il souhaite mettre en vente car sa belle-famille, qui n'habite pas loin, lui a bien pourri la vie et fera probablement de même avec tout locataire qui lui conviendrait (ils sont très stupides mais ce n'est pas le sujet). Il habite d'ailleurs à 100 kms pour reconstruire sa vie tranquillement.

1. A-t-il le droit, seul usufruitier, de forcer la vente (et de récupérer ainsi sa part d'usufruit calculée au prorata de son espérance de vie) ?
2. Faut-il faire expertiser l'immeuble pour déterminer un prix de vente "correct" sachant que l'intérêt du veuf est de vendre rapidement (pour se débarrasser de ce boulet), ce qui n'est pas nécessairement le cas des nus-propriétaires ?
3. L'usufruitier peut-il seul prendre l'initiative de passer par une agence immobilière sans demander l'avis des nus-propriétaires ?
4. Le passage par un juge de paix et/ou une vente publique ne serait-il pas une option juridiquement plus sûre ?

Merci d'avance de vos avis éclairés.

bada · #2 16-03-2016 15:11:47

Et qu'en dit le notaire , l'homme le mieux informé pour vous répondre.

phil7578 · #3 16-03-2016 15:28:45

Le notaire de mon ami n'a pas encore été consulté. Il faut dire que s'il a bien pris en charge ses intérêts, il a grandement manqué de diligence et il a retenu des sommes indûment qui n'ont été libérées que sur l'intervention d'un avocat. J'ai soupçonné un souci de fonds de roulement dans l'étude et j'ai conseillé à mon ami de changer de notaire. Mais sans doute devrait-il déjà consulter, son notaire ou un autre, cela ne l'engagera à rien.

D1791 · #4 16-03-2016 17:31:29

La conversion de l'usufruit est possible en cas d'accord entre les parties.
La conversion de l'usufruit ne signifie pas nécessairement la vente de la maison (les nu-propriétaires peuvent souhaiter conserver le bien et verser une somme en contrepartie).

En aucun cas l'usufruitier ne peut s'engager de son propre chef avec une agence immobilière sans l'accord des nu-propriétaires.
A priori, aucune agence immobilière sérieuse n'entamera des démarches sans l'accord des parties.

Par la case justice, tout est envisageable, mais avant d'en arriver là, le notaire sera certainement de bon conseil.

PIM · #5 16-03-2016 17:34:41

La conversion de l'usufruit du conjoint survivant

L'usufruit est un droit temporaire, généralement viager. Il ne peut de toute façon excéder la vie de l’usufruitier : il prend fin automatiquement avec son décès.Être usufruitier entraîne certaines obligations, certaines charges. Parfois ces charges peuvent être lourdes. Par exemple, l’entretien de l’immeuble, dans la mesure où il incombe à l’usufruitier, peut s’avérer particulièrement coûteux dans certains cas.L’usufruit peut par ailleurs engendrer certaines difficultés pratiques. Ainsi lorsqu’il porte sur des parts de société. Qui de l’usufruitier ou du nu-propriétaire peut assister à l’assemblée générale ? Qui détient le droit de vote ? L’usufruitier aura-t-il toujours envie de reprendre l’affaire familiale ?S’il s’agit d’un usufruit sur une somme d’argent, il semble parfois plus opportun de convertir immédiatement les droits de l’usufruitier en un capital que de déposer l’argent sur un compte commun dont l’usufruitier ne pourra recueillir que les intérêts.

Principe de la conversion de l'usufruit

Pour remédier à ces problèmes, la loi a prévu la conversion de l’usufruit.Il existe trois manières de convertir l’usufruit du conjoint survivant :- la conversion en pleine propriété des biens grevés de l’usufruit ; par le rachat de la nue-propriété, l’usufruitier devient plein propriétaire du ou des biens sur le(s)quel(s) il exerçait son usufruit ;- la conversion en une somme d’argent attribuée à l’usufruitier ; les nus-propriétaires rachètent en quelque sorte l’usufruit et deviennent pleins propriétaires ;- la conversion de l’usufruit en une rente indexée et garantie; il s’agit également d’un rachat de l’usufruit, mais le prix consiste cette fois en une rente viagère.Suivant que l’usufruitier se trouve en concours avec des descendants légitimes (enfants communs; enfants naturels ou adoptifs) de l’époux prédécédé ou non, cette conversion peut être demandée par lui et les nus-propriétaires ou par lui seul.Le mécanisme le plus fréquemment utilisé est la conversion en une somme d’argent.

source

phil7578 · #6 16-03-2016 17:53:34

Merci de vos réponses. Fondamentalement, cela clôture le sujet. Il lui faudra passer par un accord avec les nu-propriétaires et il importera donc que cet accord soit complet et signé entre les parties avant la mise en vente. Connaissant de vue la belle-famille, ça promet ! Je lui conseillerai d'impliquer directement son notaire, son avocat et d'emblée d'expliquer à ces barakis d’kermesse que traîner des pieds leur sera préjudiciable surtout à eux. Il y a assez d'arguments...

D1791 · #7 16-03-2016 18:02:34

Je me trompe peut-être, mais il me semble que l'usufruitier peut seul contracter un bail, surtout s'il est de courte durée.

Francis · #8 16-03-2016 18:31:06

l'usufruitier recueille les "fruits" donc les loyers. Il peut donc contracter un bail.

à noter, et cela peut jouer dans une telle négociation, que les nu-propriétaires peuvent être tenus à certains travaux ! les travaux importants, par exemple une nouvelle toiture ! alors qu'ils ne touchent aucun revenu du bien !

Qu'il prenne un bon avocat pour une telle négociation, et comme elle peut durer, je lui conseillerais de louer le bien et d'être attentif à toute intervention des nu-propriétaires à l'encontre de cette location. En justice, une telle intervention se retournera contre eux.

GT

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