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Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Pierre Dochy
Pimonaute
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Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Bonjour à tous,

J’en viens à demander l’aide de l’équipe pour la seconde fois en quelques mois.

Je suis propriétaire d’un studio (entres autres).
Bail signé le 26/10/2013
Début du bail le 01/11/2013
Bail enregistré le 13/11/2013
Région wallonne

Tous les loyers sont réglés, aucun problème avec le locataire.
Le locataire (re)vit depuis déjà quelques temps chez sa compagne, il m’avait déjà demandé comment mettre fin au bail (je lui avais répondu : courrier préavis, 3 mois).

Ce jour je reçois son courrier (recommandé) de préavis. Le locataire y mentionne : ‘Etant donné que le bail ne comporte pas certaines annexes légales (AR du 8/07/1997 et AR du 4/05/2007) et que le certificat de performance énergétique ne m’a pas été remis, je suis tenu à aucune indemnité ni préavis.

Je ne suis pas étonné de ces propos car ce locataire est l’employée de la mère d’un autre locataire qui prétend ne pas devoir d’indemnité (autre sujet et hors sujet).

Dans la pratique cela ne me tracasse pas, j’ai normalement déjà un nouveau locataire et j’ai bien autre chose à faire que de chercher des problèmes.

JE SUIS EN FAUTE de n’avoir fait établir les derniers certificats PEB de l’immeuble qu’au mois d’octobre dernier.

MAIS, QUESTIONS :
- L’absence de PEB lors de la signature rend-elle le bail nul ?
- D’après mes lectures, pour ce manquement je pourrai « juste » être condamné à une amende administrative, mais QUI pourrait m’infliger cette amende ? Le locataire devrait-il porter plainte quelque part afin de me faire condamner ? Un juge de Paix est-il compétent ?
- Le locataire mentionne l’absence de certaines annexes mais LESQUELLES à l’exception du PEB ? Que suis-je censé fournir au locataire ? Un état de lieu d’entrée (contradictoire ELS/ELE a bien été réalisé le 29/10/2013, signé par les trois parties mais je ne l’avais pas fait enregistrer conjointement au bail, je crois que ce n’est pas une obligation (mais c’est ce que je fais toujours maintenant).

Je remercie d’avance les personnes qui pourront m’éclairer et m’éviter de ‘fauter’ dans mes prochains baux,

Pierre

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PIM
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Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Messages : 11 648
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Re : Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Je suppose qu'il s'agit d'un bail de résidence principale.

- l'absence de PEB n'est pas, à mon avis, un motif de nullité du bail
- le risque d'amende ?: j'ignore aussi qui et comment...
- annexes obligatoires: voir notre modèle de bail: il reprend les annexes obligatoires
- l'enregistrement de l'état des lieux est obligatoire aussi. Mais il peut se faire plus tard que l'enregistrement du bail.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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rexou
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Re : Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Je confirme : l'absence de PEB n'est absolument en rien un motif de nullité du bail.
Vous pouvez rétorquer facilement à votre locataire qu'il ne l'a pas exigé en début de bail et que donc, si tords il y a, ceux-ci sont partagés.
Le risque d'amende ? Moi aussi (comme quasiment tout le monde) j'ignore qui et comment... Mais ce risque est minime, tant dans la probabilité que dans le montant. Et les juges de paix ont d'autres préoccupations...

Les annexes ? Rien ne prouve qu'elles étaient absentes, et la réclamation aurait dû se faire par le locataire après signature... pas au moment de résilier le bail ! Et ce prétexte ne justifie en rien une rupture unilatérale sans préavis !

L'enregistrement de l'ELE ? Le bail est enregistré, c'est le principal.

Pour moi, il est inutile d'argumenter (et surtout ne jamais envoyer de courrier "je suis en faute, mais..."). Un simple courrier pour annoncer que vous ne pouvez évidemment pas accepter ces fallacieux prétextes et exigeant 3 mois de préavis et un mois d'indemnité (rupture au cours de la 3e année). A défaut, l'affaire sera portée en justice de paix.


rexou

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Pierre Dochy
Pimonaute
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Messages : 23

Re : Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Merci Monsieur Deckers,
Oui, il s'agit bien d'un bal de résidence principale.
Et ... en effet, votre réponse confirme les lectures que je venais de faire, autant dans votre modèle de bail qu'à la page 8 de la brochure sur la 'loi sur les loyers' que vous mettez à disposition sur votre site. Deux annexes sont bien obligatoires ...
Me voilà moins bête.
Dans le cas présent, ce n'est pas un problème, j'ai déjà eu le locataire au bout de fil, on se quitte à l'amiable.
MAIS ... (souvent des 'mais' avec moi) : Comment pourrai-je 'corriger' le tir pour éviter un tel problème dans mes autres contrats actuellement en vigueur ? Presque tous les états des lieux sont enregistrés mais AUCUN ne comporte les annexes dont question ci-dessous. Tous ces baux sont-ils nuls ? Tous mes locataires peuvent-il partir du jour au lendemain sans préavis ?
Merci !
Pierre Dochy

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Pierre Dochy
Pimonaute
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Messages : 23

Re : Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Merci également 'Rexou' (votre message a précédé ma réponse à M. Deckers).

Merci de me rassurer de la sorte.
Dans le cas présent, comme signalé, aucun soucis. Le locataire a toujours été 'cool', le bail a près de 3 ans et le logement sera reloué de suite.
Dans mes futurs baux, je vais prévoir de bien joindre les annexes et je ferai parapher celles-ci (mieux encore je vais utiliser le modèle PIM, MERCI à eux !).

Pierre

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Pierre Dochy a écrit :

Merci Monsieur Deckers,
Oui, il s'agit bien d'un bal de résidence principale.
Et ... en effet, votre réponse confirme les lectures que je venais de faire, autant dans votre modèle de bail qu'à la page 8 de la brochure sur la 'loi sur les loyers' que vous mettez à disposition sur votre site. Deux annexes sont bien obligatoires ...
Me voilà moins bête.
Dans le cas présent, ce n'est pas un problème, j'ai déjà eu le locataire au bout de fil, on se quitte à l'amiable.
MAIS ... (souvent des 'mais' avec moi) : Comment pourrai-je 'corriger' le tir pour éviter un tel problème dans mes autres contrats actuellement en vigueur ? Presque tous les états des lieux sont enregistrés mais AUCUN ne comporte les annexes dont question ci-dessous. Tous ces baux sont-ils nuls ? Tous mes locataires peuvent-il partir du jour au lendemain sans préavis ?
Merci !
Pierre Dochy

- alors que ce serait tellement plus simple d'utiliser les baux-Pim wink
- les dites annexes à annexer résultent d'une obligation d'information. Cela ne change rien aux modalités des baux. Vous pouvez éventuellement les adresser aux locataires concernés, avec un petit mot sur le thème: "Voici les annexes légales". Mais faut-il chercher des coups pour le plaisir ?
Si un locataire invoque l'absence de ces annexes pour demander de résilier le bail (encore faut-il que ce soit considéré comme un motif valable, ce qui m'étonnerait), il doit introduire une procédure en justice à ce sujet...
Et j'ajouterais que si c'est pour avoir affaire à un locataire de ce genre, autant ne pas le garder comme locataire...
- il est à observer que certains font enregistrer le bail sans les annexes et je ne crois pas que l'enregistrement considère (en tout cas pas tous les bureaux) que le bail n'est pas enregistrable car incomplet.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
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rexou
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 760

Re : Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Presque tous les états des lieux sont enregistrés mais AUCUN ne comporte les annexes dont question ci-dessous. Tous ces baux sont-ils nuls ? Tous mes locataires peuvent-il partir du jour au lendemain sans préavis ?

Tous ces baux sont parfaitement valables, ne vous inquiétez pas. Vos locataires sont tenus par les obligations du bail, avec ou sans annexes...


rexou

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Pierre Dochy
Pimonaute
Inscription : 12-01-2016
Messages : 23

Re : Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Merci à vous deux !
A titre "d'information", jamais le bureau de l'enregistrement de Tournai ne m'a fait remarquer l'absence des annexes lors de l'enregistrement ...

Pierre

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grmff
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Re : Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Un bail non enregistré, ce sont des problèmes potentiels pour les baux de 9 ans (pas pour les baux de moins de 3 ans). Mais cela vous l'avez compris.

Par contre, que le bail comporte les annexe ou non est sans incidence sur sa validité. Il n'y a aucune sanction prévue si les annexes ne sont pas jointes au bail.

Pour ce qui est du certificat PEB, je serais beaucoup plus circonspect. En effet, on considère qu'un compromis est nul (ou peut être considéré comme nul par l'acquéreur s'il le souhaite) si il n'y a pas de mention du PEB. Par symétrie, cela peut poser problème pour une location. Je vous invite à joindre le PEB à l'avenir (bonjour la paperasse et les arbre coupés) Personnellement, je note la classe d'énergie (A-B-C-D-E-F-G) sur le contrat de bail. Je ne donne pas le certificat complet. Trop de paperasse...)

Pour ce qui est du risque d'amende, il est réel. La Région Wallonne a annoncé des contrôles, et des amendes pour les annonces qui ne comportent pas de PEB. Mais c'est la Région Wallonne qui est responsable. Pas le juge de paix.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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Pierre Dochy
Pimonaute
Inscription : 12-01-2016
Messages : 23

Re : Résiliation du bail sans préavis pour absence de certificat PEB

Merci 'grmff"
Tous les logements de l'immeuble sont maintenant en ordre de PEB et les certificats (14 pages) ont été remis aux divers locataires (mais PAS joints au baux).
C'est vrai qu'un contrat de bail sera (est) maintenant plus 'épais' en annexe qu'en principal !

Pierre

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