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    Révision de comptes

    Waterfox
    Pimonaute
    Inscription : 17-03-2016
    Messages : 2

    Révision de comptes

    Bonjour,

    Je réside dans une copropriété de 10 lots en Brabant Wallon. Nous venons d'avoir notre AG, et certains propriétaires ont demandés une révision des comptes passés suite à une erreur dans le décompte de l'eau... petite explication, certains compteurs d'eau n'ont pas été pris en compte, ou ne fonctionnait pas correctement... le surplus d'eau a donc été facturé à la copropriété en utilisation commune et ce pendant plusieurs années. A l'heure d'aujourd'hui nous avons réglé une partie du problème et donc certains propriétaires demande de revoir les comptes des années précédentes afin que les propriétaires où le relevé a été mal fait rembourse la copropriété...

    Cela est-il possible à partir du moment où les comptes ont été approuvés à l'unanimité les années précédents, que décharge a été donné au vérificateur de compte et au syndic ? Et si oui, combien de temps pouvons-nous remonter en arrière ? Je suppose aussi que la décision doit être prise et voté en AG ?

    Merci d'avance.

    Dernière modification par Waterfox (17-03-2016 23:03:26)

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 860
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    Re : Révision de comptes

    Et s'il y a eu depuis lors changement de copropriétaires, vous faites comment ?


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    ickx
    Pimonaute bavard
    Inscription : 20-03-2016
    Messages : 253

    Re : Révision de comptes

    Finalement qui demande cette régularisation des comptes de l'eau commune ?

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    Aime ce post :

    luc

    ninifel
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 18-07-2007
    Messages : 1 496

    Re : Révision de comptes

    certains propriétaires demande de revoir les comptes des années précédentes afin que les propriétaires où le relevé a été mal fait rembourse la copropriété...

    Ces copropriétaires sont-ils d'accords pour rembourser (régulariser) leur consommation d'eau commune ?

    je pense que Le cas exposé est similaire par exemple à la consommation de mazout qui est régularisé ultérieurement en fonction d'un décompte de consommation réelle.

    A ma connaissance rien n'empêche l'AG souveraine de rectifier les décomptes si une erreur est découverte.

    Autre exemple ( le comptable de mon acp) s'est aperçu en 2013 avoir "oublié de facturer" 2.500 euros à un proprio en 2011. La rectification a été incorporée dans les comptes 2013, et voilà tout simplement.

    la prescription des charges est de 5 ans


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 369
    Site Web

    Re : Révision de comptes

    C'est toujours possible de corriger des comptes, même approuvés. Evidemment, s'il y a eu des changements de locataires ou de propriétaires, comment et qui va courir après eux? Qui va prendre en charge l'erreur? Bref, c'est toujours délicat.


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    Waterfox
    Pimonaute
    Inscription : 17-03-2016
    Messages : 2

    Re : Révision de comptes

    Merci pour vos réponses, si les copropriétaires ou même propriétaires ont changés, je ne sais pas non plus comment ils vont les retrouver...
    Cette demande de révisions a été faites par un propriétaire et approuvé par plus de la moitié de l'AG.
    Il est évident que les propiétaires incriminés n'ont pas voté en faveur de cette demande, principalement car il est compliqué de savoir exactement combien ceux-ci ont pu consommer pendant ces 3 dernières années (il semblerait qu'il y ai une limite pour remonter à 3 ans maximum).
    Le syndic a donc décidé de prendre le prorata de la consommation de ces 3 premiers mois, et de les appliquer sur 3 ans, ce qui n'arrange pas tout le monde...
    Je pense que cela va rester un point sensible entre les propriétaires, et dans tous les cas, quelque chose de compliqué pour la copropriété...
    Merci à tous.

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 890

    Re : Révision de comptes

    A mon sens, si ces comptes ont été approuvés, vous ne pouvez les modifier que si tous les CP concernés sont encore propriétaires dans l'immeuble et marquent leur accord.

    Imaginez un CP qui donne son bien en location. Il a facturé les charges à son locataire sur base des décomptes présentés et approuvés. Il ne peut exiger de redressement ultérieur sur base d'un nouveau calcul -qui se baserait par ailleurs sur un forfait- (?). Et ceci sans même envisager un locataire qui aurait quitté le bien entretemps, ou un CP qui aurait vendu...

    Pour que ce problème soit passé inaperçu durant plusieurs années, dons une ACP de 10 lots, cela suppose que les montants ne devaient pas être énormes et que le vérificateur a été fort peu attentif, ainsi que l'ensemble des CP, qui ont approuvé les comptes à l'unanimité.

    L'idée de votre syndic me semble fort peu défendable et source de conflits pour pas grand chose. La meilleure solution à mon sens est de remédier au problème pour le futur, mais de ne pas toucher aux comptes qui ont été établis et approuvés. J'imagine mal le recours que la copropriété pourrait exercer à l'encontre d'un CP qui contesterait ce redressement forfaitaire et pour moi plutôt farfelu.


    rexou

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    rexou
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    Re : Révision de comptes

    ninifel a écrit :

    Quelle énorme "chance" qu'une majorité de gens a voté "POUR" cette régularisation des erreurs dans les comptes de la copropriété !

    Mais ce n'est pas une énorme chance, c'est le probable début de conflit au sein de la copropriété.
    Evidemment, quand on aime les conflits, c'est une chance !

    Les comptes ont été approuvés à l'unanimité. C'est un fait.
    Entretemps, des propriétaires et/ou locataires ont vendu ou déménagé.
    Le "forfait" imaginé par le syndic ne repose sur rien !
    Un CP qui contesterait une régularisation opérée sur la base de cette révision sauvage des comptes aurait toutes les chances d'obtenir gain de cause en justice.
    Et sa contestation serait parfaitement justifiée dans la mesure où il n'a pas voté favorablement pour cette révision des comptes.

    Encore une fois, un CP loue un bien. Fin de bail et départ du locataire, avec décompte final sur base des comptes établis et approuvés en AG. Et 3 ans plus tard, le syndic recalcule, sur base forfaitaire de la consommation du locataire suivant, la consommation estimée et présumée du locataire précédent. C'est simplement débile !!! Jamais le CP ni le locataire ne seront tenus d'accepter ces nouveaux chiffres.

    Le conflit pour le plaisir du conflit, et pour rectifier une erreur minime. C'est idiot ! Cela ne peut se concevoir que si chacun est d'accord pour revoir ces comptes, y compris les CP qui devront payer un supplément.


    rexou

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    rexou
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    Re : Révision de comptes

    ninifel a écrit :

    Si on tient des comptes pas justes,  ça ne va pas.

    - Ces comptes ont été approuvés à l'unanimité. Mais ok, si on approuve des comptes pas justes, ça ne va pas. On fera donc attention la prochaine fois!
    - La rectification proposée se base sur une estimation forfaitaire fort contestable. Cette rectification ne repose sur rien, n'est pas opposable à un nouveau CP, ni à un nouveau locataire. L'ACP serait déboutée en justice si elle venait à poursuivre un refus de donner suite à cette demande de régularisation fantaisiste. L'ambiance au sein de la copropriété risque fort de se dégrader et si chacun campe sur ses positions, cela entrainerait des frais sans doute supérieurs aux quelques euros en cause au départ.

    Je maintiens donc ma position : rectifier pour le futur et ne pas chercher à modifier des comptes approuvés à l'unanimité.

    Dans l'exemple que vous citez, il existait une facture et celle-ci était incontestablement due par le CP. Il est donc cohérent qu'elle lui soit présentée, même avec retard (sans dépasser le délai de prescription qui est de 5 ans).


    rexou

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    rexou
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    Re : Révision de comptes

    ninifel a écrit :

    @REXOU Dans l'exemple que je cite, il n'existait aucune facture !
    Cette  "facture" a été "crée" par l'imputation dans la compta d'un montant de 2.500 euros de charges "oubliées" par le comptable et non-décelée par la vérificatrice.
    ça s'est passé comme ça pour revenir sur des comptes... déja approuvés.
    vous voulez venir voir les documents ?

    Il existait une somme incontestablement due et non réclamée. Cette somme a été légitimement réclamée avant expiration du délai de 5 ans prescriptif.
    Non merci, je ne veux pas venir voir ces documents.

    Votre histoire ne modifie en rien la position que j'ai déjà exprimée.


    rexou

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    ninifel
    Pimonaute intarissable
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    Re : Révision de comptes

    @Rexou je ne comprends pas votre "position" dans le cas que j'ai cité: mais sur quelle base une somme qui a existé nulle part  dans les comptes pendant 3 ans serait "incontestablement due" ? Votre jugement parait bizarre et si ledit CP vendait avant cette régularisation, il échappait entièrement à sa dette qui existait nulle part pendant 3 ans. Je pense en fait que l'idée qu'une ACP revienne sur des comptes passés vous dérange ( moi également d'ailleurs) mais la legereté et les carences de certaines compta d'ACP livrées à la simple vérification amiable et intéressée d'un groupe de gens ne doit pas empêcher la rectification des comptes de leur indivision ( droit privé) surtout si eux-mêmes en décident par une AG qui est souveraine ( n'est-ce pas).


    « L’esprit s’enrichit de ce qu’il reçoit, le cœur de ce qu’il donne. »

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    panchito
    Pimonaute non modérable
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    Re : Révision de comptes

    Je suis entièrement d'accord avec Rexou.

    Mais probablement que le Syndic propose de revoir tous ces vieux comptes même s'ils ont été approuvés (benoitement) pour se faire une montagne d'honoraires supplémentaires. Comme cette tâche ne fait certainement pas partie de ce qui figure dans son contrat comme étant inclus dans ses honoraires, il risque de vous facturer plus de 60€ de l'heure pour ces prestations "extra".

    C'est vraiment cela que vous voulez? S'il s'agit de refaire les comptes de plusieurs années vous imaginez le total à payer? Cela va prendre des semaines...

    Et dans quel but?

    Qu'est que vous allez faire avec les copropriétaires qui ont vendu entre-temps? Et les locataires qui sont partis depuis plus de 5 ans?

    Dites-vous que c'est une bonne leçon, et que c'est vous les copropriétaires qui en portez la responsabilité avec votre commissaire aux comptes. Vous n'avez pas suffisamment suivi votre copropriété. Mais bon si vous avez de l'argent en trop à dépenser...

    En ligne

    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Révision de comptes

    Ninifel, je ne veux pas débattre avec vous du cas précis que vous mentionnez et dont je ne connais que ce que vous en dites.

    Dans le cas exposé par Waterfox, les comptes ont été approuvés à l'unanimité. Il n'est pas possible, même en cas de rectification, de préciser les sommes réellement dues et le syndic se baserait sur un forfait qui ne repose sur rien de sérieux (changement d'occupants entretemps). L'ensemble des CP et le vérificateur sont en faute d'avoir approuvés ces comptes et les sommes en jeu sont assez minimes pour être passées inaperçues dans une ACP de 10 lots. Revenir sur ces comptes est simplement une ineptie. Frais élevés, conflits en vue, impossibilité de récupérer les sommes réclamées auprès des CP ou locataires ayant vendu ou déménagé... Et si l'ACP tente une récupération judiciaire, elle aura toutes les chances d'être déboutée après avoir supporté des frais hors de proportion avec les sommes en jeu.

    Si j'étais bailleur dans cette ACP et que l'AG décide de revoir des comptes approuvés à l'unanimité, je ne pourrais en aucun cas récupérer ces sommes auprès des locataires, surtout ceux qui ont déménagé. En outre, je ne pourrais pas justifier cette soudaine facturation, basée sur un forfait calculé sur une moyenne de consommation... d'un autre occupant. De même, l'ACP ne pourrait rien récupérer auprès d'un CP qui aurait vendu...

    Quand on commet une erreur -à l'unanimité- on assume !!! Mais on peut corriger pour le futur.


    rexou

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