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légalité d'un "contrat oral"

laurentdw
Pimonaute assidu
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légalité d'un "contrat oral"

Bonjour à tous et à toutes,

L 'entretien des pelouses a été confié sans contrat à une société appartenant au promoteur.  Aucune responsabilité!! Je pose clairement la question de la légalité de ce genre de contrat.
Si pour moi, il est intolérable, est-il seulement légal?
Un grand merci pour votre coup de pouce et pour votre éclairage

laurentdw

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : légalité d'un "contrat oral"

laurentdw a écrit :

L 'entretien des pelouses a été confié sans contrat à une société appartenant au promoteur.  Aucune responsabilité!! Je pose clairement la question de la légalité de ce genre de contrat.
Si pour moi, il est intolérable, est-il seulement légal?

Vous dites "sans contrat", mais en même temps vous mettez en titre "contrat oral" !
Je ne pense pas qu'un contrat oral soit illégal en soit mais le contenu du contrat est difficile à prouver (tâches, prix, durée, reconduction, ...)
Si vous estimez que l'exécution de ce "contrat" vous porte préjudice (surfacturation, qualité insuffisance, durée trop longue, ...) contestez la dépense la dépense en AG avec de bons arguments pour convaincre une majorité de CP.

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Aime ce post :

GT

luc
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Re : légalité d'un "contrat oral"

laurentdw a écrit :

L 'entretien des pelouses a été confié sans contrat à une société appartenant au promoteur. (...)

Dans ce contexte le syndic aurait probablement du appliquer la disposition suivante du Code Civil, contrat oral ou pas:

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
   15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
(...)


Cordialement,

Luc

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GT
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Re : légalité d'un "contrat oral"

Laurentdw n'affirme pas l'existence d'une convention entre d'une part l' l'association des copropriétaires et d'autre part  le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au 3ème degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au 3ème degré.

Laurentdw  ne prétend pas à l'existence d'une convention entre l'ACP et une personne morale dont les personnes susvisées (syndic, ses préposés....) sont propriétaires  ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées

Laurentdw ne nous dit pas que le syndic a contracté pour le compte de l'ACP  avec une entreprise qui détient directement ou indirectemet une participation dans son capital (= le capital de la personne morale syndic). 

Laurentdw nous informe de l'octroi (par le syndic ?) de l'entretien des pelouses d'une ACP  à une société appartenant au promoteur.
Si le montant du marché/contrat relatif à l'entretien des pelouses est supérieur à celui fixé par l'AG à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, le syndic est obligé pour la mise en concurrence de présenter à l'AG plusieurs devis établis sur la base d'un cahier de charges.

Si le promoteur est resté propriétaire d'appartements et qu'il preste pour l'ACP des services dans le cadre d'un contrat, il ne pourra participer personnellement ou par procurations aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée.

Dernière modification par GT (18-04-2016 08:46:37)

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luc
Pimonaute incurable
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Re : légalité d'un "contrat oral"

Pour moi la disposition cité de l'Art. 577-8 §4 15°CC implique que le syndic devrait préalablement, quand il propose d'engager (Art. 577-8 §4 3° CC) ou engage (Art. 577-8 §4 4°CC) pour la première fois une firme pour un travail concret, déclarer s'il a une relation avec cette firme ou non. Cette déclaration devrait se faire par écrit dans l'invitation pour l'AG (Art. 577-8 §4 3° CC) ou par une communication écrite ou électronique au CdC (Art. 577-8 §4 4° CC) (ou les membres de l'AG s'il n'y a pas de CdC).

Cette déclaration devrait être renouvelé dès que la structure de sa société change (associés et/ou gérant).

Si le syndic a des relations avec la firme qu'il engage au nom de l'ACP  et il ne les a pas communiqué alors il risque d'être accusé d' "abus de confiance".


Cordialement,

Luc

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grmff
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Re : légalité d'un "contrat oral"

Je partage l'avis de Luc: tout appel à une société soeur/frère/tante ou liée d'une manière ou d'une autre est soumise à l'approbation de l'AG.

Une convention peut être: verbale, récurrente, unique, acceptation d'un devis, acceptation d'une facture...


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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GT
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Re : légalité d'un "contrat oral"

Dans le cas soumis, Laurentdw ne dit pas et n'établit pas que la société qui effectue l'entretien des pelouses (et facture ses prestations à l'ACP) est  une société soeur/frère/tante ou liée d'une manière ou d'une autre (au syndic).

L'art. 577-8, § 4, 15°, C.civil , dans sa version actuelle, a pour objectif d'éviter toute relation suspecte entre le syndic (et personnes assimilées) et  les entreprises dotées ou non de la personnalité morale avec lesquelles des conventions sont passées pour le compte de l'association.

Dernière modification par GT (18-04-2016 15:38:12)

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GT
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Re : légalité d'un "contrat oral"

luc a écrit :

Pour moi la disposition cité de l'Art. 577-8 §4 15°CC implique que le syndic devrait préalablement, quand il propose d'engager (Art. 577-8 §4 3° CC) ou engage (Art. 577-8 §4 4°CC) pour la première fois une firme pour un travail concret, déclarer s'il a une relation avec cette firme ou non. ".

Dans la version actuelle des dispositions actuelles du code civil relatives à la copropriété forcée aucune obligation n'est mise à charge du syndic de déclarer d'initiative une relation qu'il entretient avec une firme qu'il a engagé ou qu'il compte engager.

En revanche, il est tenu de solliciter une autorisation préalable de l'assemblée générale dans certaines circonstances citées limitativement  à l'art. 577-8, § 4, 15°, C. civil.

En l'absence de ces circonstances, pas d'obligation légale de sollicitation d'une autorisation de l'AG et encore moins d'une déclaration.

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : légalité d'un "contrat oral"

Cette problématique n'est-elle pas réglée par le législateur grâce à ces dispositions du Code Civil  :
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1. l'article 577-8 §4 14° ---->  liste des contrats de l'ACP à SOUMETTRE à la réunion annuelle d'AGO des copropriétaires réunis par le Syndic

2.  + l'article 577-8 §4 18°----> Détermination d'Un  Budget des dépenses courantes objectivable par l'addition du montant de ces contrats présentés au point 577-8 §4 14° de l'Ordre du jour de l'AGO

A défaut de ce respecter ce formalisme je ne vois même pas comment on peut fixer légalement les charges dont un copropriétaire serait redevable ?

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luc
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Re : légalité d'un "contrat oral"

GT a écrit :

(...)
En l'absence de ces circonstances, pas d'obligation légale de sollicitation d'une autorisation de l'AG et encore moins d'une déclaration.

@GT
Ici s'opposent l'esprit de la loi et la lettre de la loi. Finalement c'est toujours l'esprit de la loi qui s'impose. La CIB Flandre l'a constaté il y a quelques mois, ensemble avec les notaires Anversois.

Le but de la disposition de l'Art. 577-8 §4 15° CC n'est pas d'augmenter la charge administrative du syndic, mais d'éviter que l'ACP engage des firmes qui paient des commissions secrètes (= inconnus pour l'AG).

La loi fixé le niveau minimal du cadre légal, mais l'AG peut par voie d'adaptation des statuts (en application de l'Art. 577-4 CC) imposer des normes plus sévères (= le cadre statutaire). Si les statuts n'ont pas été coordonnés, le juge peut interpréter la loi et imposer à la demande d'un CP (Voir Art. 577-14 CC).

@laurentdw
Donc les statuts peuvent interdire des contrats orals, ... . C'est à conseiller si l'ACP à un avocat et/ou syndic procédurier qui n'applique que la lettre de la loi et pas l'esprit.

Dernière modification par luc (20-04-2016 10:17:35)


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : légalité d'un "contrat oral"

@luc: si on invoque l'esprit de la loi c'est encore mieux d'être explicite dans ses réponses, pour éviter que les intervnenats n'imaginent que vous invoquez "la lettre" de la loi...alors que ce n'est "que" l'esprit, à votre sens

@ tous:  indépendamment de ces considérations, cette obligation est prévue par le code de déontologie de l'ip : cfr art. 76


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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GT
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Re : légalité d'un "contrat oral"

Ci-dessous le texte de l'art. 76 du code de déontoloie IPI

"L’agent immobilier administrateur de biens ne peut passer commande de fournitures
ou de services avec des personnes avec lesquelles il a un lien familial ou juridique,
sauf autorisation ou ratification du commettant dûment informé de ce lien."

à rapprocher et à comparer avec le texte de l'art. 577-8, § 4, 15°, Code civil

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital "

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GT
Pimonaute incurable
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Re : légalité d'un "contrat oral"

ninifel a écrit :

Cette problématique n'est-elle pas réglée par le législateur grâce à ces dispositions du Code Civil  :
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1. l'article 577-8 §4 14° ---->  liste des contrats de l'ACP à SOUMETTRE à la réunion annuelle d'AGO des copropriétaires réunis par le Syndic

2.  + l'article 577-8 §4 18°----> Détermination d'Un  Budget des dépenses courantes objectivable par l'addition du montant de ces contrats présentés au point 577-8 §4 14° de l'Ordre du jour de l'AGO

A défaut de ce respecter ce formalisme je ne vois même pas comment on peut fixer légalement les charges dont un copropriétaire serait redevable ?

Si, par hypothèse, votre syndic ne devait pas avoir rempli les dispositions mises à sa charge par l'article 577-8, § 4, 14° et 18°, et en application de votre raisonnement, vous seriez susceptible de contester les charges qui vous seront réclamées.

Si vous deviez effectivement agir en ce sens, c'est avec grande attention que je lirai la décision du juge saisi du problème.

Par ailleurs, l'article 577-8, § 4, 14°, CC prévoit l'obligation pour le syndic
•    non pas de soumettre à l'AGO  la   liste des contrats de l'ACP
•    mais un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières.
Le syndic soumet non pas une liste mais un rapport, non pas des contrats mais des contrats de fournitures régulières.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : légalité d'un "contrat oral"

L'exigence légale qui pèse sur le syndic est de solliciter l'autorisation préalable de l'AG pour des  contrats et conventions concernant l'ACP et impliquant dans des circonstances détaillées certaines personnes physiques ou morales et non de déclarer s'il a ou non une relation avec une firme qu'il propose d'engager ou engage pour la première fois pour un travail concret.

En d'autres mots, l'exigence de déclaration précitée est étrangère à la loi, ajoute à la loi.

Il est clair que l'autorisation doit être demandée par le syndic dès que les conditions légales sont constatées par celui-ci.

En d'autres mots, à titre d'exemple, l' 577, § 4, 15°, CC (in fine) loi ne prévoit pas de demande d'autorisation si le syndic "société" a contracté pour le compte de l'ACP avec une entreprise qui ne détient aucune participation dans ladite société. Il est évident que dès que l'entreprise fournisseur de biens ou de services à l'ACP détiendra une participation dans le capital de la société syndic, il appartiendra au syndic de demander à l'AG l'autorisation de poursuivre le contrat de fournitures.

Les statuts ou une décision d'AG peuvent mettre à charge du syndic certaines obligations non prévues légalement.

Il est à espérer que l'AG saisie de propositions en ce sens procède avec circonspection ,évalue la portée exacte des propositions et pèse le poids de chaque mot.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : légalité d'un "contrat oral"

PIM a écrit :

@luc: si on invoque l'esprit de la loi c'est encore mieux d'être explicite dans ses réponses, pour éviter que les intervnenats n'imaginent que vous invoquez "la lettre" de la loi...alors que ce n'est "que" l'esprit, à votre sens.

@pim
Vous avez raison, mais je ne trouvais plus le texte à la place initiale. En fait seul le lien réel est encore accessible et plus le lien virtuel. Finalement j’ai retrouvé ce texte dans les arcanes de l’internet. Il se trouve actuellement à la page : “Hof van Beroep luidt doodsklokken over de aankoop-verkoopbelofte”.
Le texte non daté est écrit en néerlandais par Jan Jassogne, à ce moment administrateur délégué de la CIB Flandre.
Vu l’importance du texte et que le français n’est pas ma langue maternelle, je ne traduis pas la phrase clé, qui se trouve dans le dernier paragraphe de l'article :

CIB Flandre a écrit :

“Het arrest toont nogmaals aan dat de vastgoedmakelaars en andere professionelen best de wet naar letter en geest toepassen en niet te veel op zoek gaan naar achterpoortjes om de wet te omzeilen.”

@tous
Ma réponse tardive est en essence dû à une session d’AG de mon ACP de mardi. Cela a probablement été une AG de trop pour le clan de copropriétaires qui essaie de dominer mon ACP. Le résultat est que je ne parlerai de la problématique de mon ACP qu’aux juges compétents.

En plus la Chambre Exécutive de l’IPI s’est prononcé mardi dernier avec une sanction dans le premier dossier d’une série concernant mon syndic. tant la Chambre Exécutive que le service de dépistage enquête.

Dans ce contexte je dois dire que la police collective de l'IPI est un très grand pas en avant. Cette police simplifie beaucoup la procédure en cas de plainte et assure que les intérêts financiers de l'ACP sont saufgardé, si au moins un CP (ou un résidant) dépose plainte à l'IPI.

L’esprit de la loi est que tout contrat au sein de l’ACP doit être écrit, pour être facilement opposable.

Dans le cas de mon ACP le contrat clé de 2002 était oral et avait une valeur de 2,8 million EUR. La lettre des dispositions légales des Art. 577-2 à 577-14 CC n’obligeait pas "à la lettre" d’avoir un contrat écrit. Pas en 2002, mais pas en 2016 non plus.

Mais heureusement d’autres dispositions légales imposent que ce contrat de ce type (commissionnement) doit être écrit.
Une des personnes concernées à interrompu la prescription en 2007, 2010 et 2012. En plus cette personne vient d’interrompre à nouveau cette semaine avant l'AG la prescription. La machinerie judiciaire a démarré hier, lente mais certaine.

Vu ce contexte je ne parlerai à nouveau de cette problématique que lors la justice c‘est prononcé. Et cela ni sur PIM ni sur mon Blog.
 
@ninifel
edit modérateur: supprimé

@laurentdw
Vous n'aurez pas plus de détails de moi, vu le contexte de mon ACP comme expliqué ci-devant. Mais je vous conseille de déposer plainte à l'IPI et donne leur les éléments probants. Soyez transparent. Cela est efficace à long terme et dans l'intérêt de votre ACP.


Cordialement,

Luc

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ninifel
Pimonaute intarissable
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Re : légalité d'un "contrat oral"

Si, par hypothèse, votre syndic ne devait pas avoir rempli les dispositions mises à sa charge par l'article 577-8, § 4, 14° et 18° du Code Civil Belge , et en application de votre raisonnement, vous seriez susceptible de contester les charges qui vous seront réclamées.

Cet article 577-8, § 4, 14°, CC depuis la nouvelle loi en 2010 prévoit l'obligation pour le syndic " § 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : 14° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;"

Effectivement, en France, quand j'y habitais il y a 20 ans on libellait ce point "Présentation et révision éventuelle des contrats de l'ACP" systématiquement dans tous les Ordres du jour des convocation d'AG Ordinaire.

En Belgique c'est différent.

Je ne comprends pas pourquoi les Syndics ne mettraient pas ce point aussi  essentiel de rapport à l'Assemblée Générale sur les contrats (  l'article 577-8, § 4, 14°) dans tous les Ordres du Jour d'AGO ? Peux-être les habitudes du passé ?

Inscrire méthodiquement cette simple ligne de " Présentation et révision éventuelle des contrats" à l'ODJ permettait :
- de traiter  si nécessaire un point de contestation/Changement/délibération de l'AG sur l'un  ou l'autre contrat avec un fournisseur à l'AGO
- d'informer les nouveaux CPS sur les contrats de leur copropriété.....

A défaut d'un accord de l'AG  sur ces dépenses je me demande sur quelle base légales les charges courantes ( hors électricité, mazout, gaz indubitablement dus) seraient justifiées par le Syndic qui omettrait ce point de formalisme à l'Ordre du Jour de l'AGO ?

Dernière modification par ninifel (26-04-2016 07:17:23)

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GT
Pimonaute incurable
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Re : légalité d'un "contrat oral"

ninifel a écrit :

Si, par hypothèse, votre syndic ne devait pas avoir rempli les dispositions mises à sa charge par l'article 577-8, § 4, 14° et 18° du Code Civil Belge , et en application de votre raisonnement, vous seriez susceptible de contester les charges qui vous seront réclamées.

Par en application de "votre" raisonnement, il faut entendre par application du raisonnement de Ninifel (qui me laisse pour le moins dubitatif).

Précédemment (20.4.2016 à 9.42. 38) Ninifel avait déjà écrit : "A défaut de ce respecter ce formalisme je ne vois même pas comment on peut fixer légalement les charges dont un copropriétaire serait redevable ?"

Mais nous voici bien loin de l'objet de ce fil de discussion portant sur la légalité d'un contrat oral.

Dernière modification par GT (26-04-2016 08:09:47)

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