Solution contre le saut d'index

Dans ma réflexion dans le cadre des indexations interdites, je me suis posé la question de ce qu'il y avait moyen de faire pour rectifier le tir. J'avoue aussi que j'ai rempli ma déclaration d'impôt, et que vu l'augmentation de mes impôts, je cherche des sous. Partout où je peux.

J'ai donc regardé les loyers payés actuellement, et je les ai comparé avec les loyers "du jour". J'obtiens une différence moyenne de 8%. Mes loyers pourraient être augmentés en moyenne de 8%.

En enlevant les "spéciaux", et en prenant les 10% les plus "graves", j'obtiens une augmentation de 30% des loyers concernés, ce qui représente 30% de l'augmentation potentielle.

En clair, en renégociant 10% des loyers les plus bas par rapport au marché, je rattrape deux fois l'indexation perdue.

Comment et sur quelle base renégocier le loyer? Simple. Les loyers les plus bas sont aussi les plus anciens. Et donc les baux qui ont généralement plus de 9 ans. A chaque triennat, il est donc possible de renégocier le loyer.... ou y mettre fin.

C'est quelque chose que je n'avais que peu fait par le passé. En réalité, je ne l'ai fait qu'une fois l'an dernier. Deux biens sur un même palier avaient une différence fort importante (530 pour le nouveau, 350 pour le bail de 25 ans) J'ai donc "négocié" une augmentation de 100€ pour le "vieux" bail. C'était d'accord ou dehors. La "négociation" se faisait avec un administrateur de bien particulièrement mal emb... peu communicateur. En retard de loyer pour son administré et qui ne répondait pas à mes courriers.

J'ai donc décidé de réactualiser les loyers pour palier d'une part à la non-indexation, et d'autre part à la très forte augmentation de mes impôts (due pour une part à la régionalisation, et pour une part à la diminution de mes intérêts hypothécaire, tant en taux qu'en nominal)

Je me base donc sur l'article du code civil suivant:

Je vous passe la suite de l'article, qui donne la procédure judiciaire si il n'y a pas d'accord entre propriétaire et locataire. Je ne compte pas utiliser cette "procédure" mais simplement mettre fin aux baux des locataires qui n'acceptent pas l'augmentation.

Pour ce qui est de l'augmentation, je compte faire comme avec mon premier "cas": couper la poire en deux.
Loyer actuel de 350 et loyer normal de 530? Je passe à 450€. Et dans 3 ans à 490€.
Loyer actuel de 320 et loyer normal de 460? Je passe à 390€. Et dans 3 ans à 425€
Loyer actuel de 350 et loyer normal de 395? Je passe à 425€. Et dans 3 ans à 460€
Etc.

Si on me demande de négocier à la baisse, ou la raison pour laquelle je ne passe pas au loyer normal immédiatement, j'expliquerai la raison: appartement jamais rénové, donc loyer plus bas. Et c'est vrai que ces appartements ont généralement des cuisines d'avant mon achat. Donc, généralement, pratiquement pas de cuisine...

Mes questions maintenant:
1. Qu'en pensez-vous?
2. Comment faire? Un avenant? Un courrier de proposition signé "pour accord"? Enregistrer ce courrier? Enregistrer cet avenant?
3. Quel risque?