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Dans quel type de bail suis-je ?

D1791
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Dans quel type de bail suis-je ?

Bonjour,

Ma question concerne une maison en région wallone dont je suis le propriétaire et pour laquelle le bail a été enregistré.

J’ai mis en location une maison avec la clause reprise ci-dessous.
Par négligence, je n’ai pas prorogé le bail par écrit en 2014 2015.  Les locataires sont restés.
Ils m’ont remis leur renom fin février 2016 pour une fin de location le 31 mai 2016.
Jusqu’ici tout se fait dans les règles.

Est-ce que je suis dans un bail de 9 ans écrit ?
Est-ce que je suis dans un bail de 9 ans oral ?
Est-ce que je suis dans un bail initial de type court prorogé d’un an ?


« Les lieux sont occupés à partir du : 1er décembre 2014.  Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 1 ans selon les dispositions légales actuelles.  Il se terminera de plein droit le 30 novembre 2014.  Il ne pourra être prorogé qu’une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Conformément à la législation, le préavis devra être confirmé, par écrit, au plus tard 3 mois avant le terme du présent bail.  Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois. »

Merci de votre analyse.

Dernière modification par D1791 (12-05-2016 09:52:21)


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grmff
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

Vous vous retrouvez dans un bail de 9 ans qui a commencé le 1er décembre 2014. Pour que vous soyiez dans un bail de 1 an renouvelé, soit vous auriez du faire un avenant au bail, soit cela aurait dû être prévu au bail de manière claire et indiscutable.

A noter qu'un bail de résidence principale ne se termine jamais de plein droit. C'est réputé non écrit car contraire au CC.

La clause que j'utilise:

DUREE  -  PREMIERE PERIODE - DEUXIEME PERIODE
Le bail est conclu pour une durée de 6 mois (bail dit de courte durée, et de maximum trois ans), prenant cours le ……………….. se terminant le ………………………... A l’issue du présent bail, à défaut d’un préavis donné 3 mois avant l’échéance, le présent bail sera automatiquement prolongé pour la même durée, aux mêmes conditions. A l’issue de cette prolongation, sauf préavis par recommandée 3 mois à l’avance, le bail deviendra automatiquement un bail de 9 ans suivant la loi sur les baux en vigueur à la signature.


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D1791
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

Merci de votre réponse.  Suis-je toutefois bien dans un bail de 9 ans ECRIT ?


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grmff
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

Oui, le bail initial est écrit, et il reste le bail, en se transformant en bail de 9 ans.


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D1791
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

Merci grmff.


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PIM
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

D1791 a écrit :

Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois. »

Le bail de courte durée s'étant transformé automatiquement en bail de 9 ans, j'ai des doutes quant à la validité des délais mentionnés dans votre clause (24e, 27e et 30e mois).
A mon sens, la loi s'applique, à savoir 1e / 2e ou 3e année...


Erik DECKERS
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

Mon analyse porte sur les dispositions du code civil qui sont impératives.

Par application de l'article 3, § 6 de la section du code civil relative au bailde résidence principale, un bail de courte durée prend fin notamment à défaut de la notification d'un congé dans les délais (3 mois au moins avant la date de l'expiration convenue) .

A défaut, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5 de l'article 3.

Le § 5 de l'art. 3 prévoit qu'il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois et que, toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

En l'espèce, le preneur met fin au bail au cours du premier triennat et le bailleur a droit a une indemnité de 2 mois ( si bail initial est entré en vigueur le 1/12/2014) ou de 2 mois (si le bail est entré en vigueur le 1/12/2013).

Un doute subsiste en ce qui concerne la date d'entrée en vigueur  de ce bail.
•    la date d'entrée en vigueur n'est malheureusement pas connue
•    le contrat parle d'occupation des lieux (cette notion est différente de celle de date d'entrée en vigueur)

Par ailleurs, on peut lire : "Par négligence, je n’ai pas prorogé le bail par écrit en 2014" mais aussi " Les lieux sont occupés à partir du  1er décembre 2014 (?).  Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 1 an selon les dispositions légales actuelles.  Il se terminera de plein droit le 30 novembre 2014".

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D1791
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

PIM a écrit :
D1791 a écrit :

Nonobstant ce préavis, si le preneur venait à casser son bail anticipativement, il s’engage à verser au bailleur une indemnité de 3, 2 ou 1 mois selon que le renom est envoyé respectivement avant la fin des 24e, 27e ou 30e mois. »

Le bail de courte durée s'étant transformé automatiquement en bail de 9 ans, j'ai des doutes quant à la validité des délais mentionnés dans votre clause (24e, 27e et 30e mois).
A mon sens, la loi s'applique, à savoir 1e / 2e ou 3e année...

Nous sommes parfaitement d'accord, puisque c'est devenu un bail de 9 ans écrit, l'indemnité redevient celle d'un bail standard => 2 mois.
C'est ce que j'ai prévu hier soir d'appliquer pour la sortie dans 15 jours.
Si j'avais été moins négligent, j'aurais pu demander les 3 mois.


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D1791
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

GT a écrit :

Un doute subsiste en ce qui concerne la date d'entrée en vigueur  de ce bail.
•    la date d'entrée en vigueur n'est malheureusement pas connue
•    le contrat parle d'occupation des lieux (cette notion est différente de celle de date d'entrée en vigueur)

Par ailleurs, on peut lire : "Par négligence, je n’ai pas prorogé le bail par écrit en 2014" mais aussi " Les lieux sont occupés à partir du  1er décembre 2014 (?).  Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de 1 an selon les dispositions légales actuelles.  Il se terminera de plein droit le 30 novembre 2014".

Une fois de plus, "oeil de lynx" GT a repéré la coquille dans mon message initial : c'est bien en 2015 que j'ai été négligent, et pas en 2014 comme écrit initialement.  Mes excuses.
Le bail est entré en vigueur en même temps que l'entrée dans les lieux le 1/12/2014, le bail avait été signé juste avant, fin novembre 2014.

GT, pourriez-vous s'il vous plait développer

GT a écrit :

•    le contrat parle d'occupation des lieux (cette notion est différente de celle de date d'entrée en vigueur)

Dans le cadre d'un bail de résidence principale dans quel cas de figure les 2 pourraient-elles ne pas coïncider ?
D'avance merci.

Dernière modification par D1791 (12-05-2016 09:53:27)


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PIM
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

@D1791: toujours par rapport à votre clause de résiliation: ce n'est pas la date d'envoi qui compte, mais la date de sortie, pour déterminer le montant de l'indemnité.

Et par rapport à la remarque de GT, même si en pratique, cela coïncide souvent, il y a effectivement une différence, juridiquement parlant, entre la date d'entrée en vigueur du bail et la date d'occupation effective (qui pourrait être antérieure à celle de la prise d'effet)


Erik DECKERS
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

GT, pourriez-vous s'il vous plait développer

GT a écrit :

•    le contrat parle d'occupation des lieux (cette notion est différente de celle de date d'entrée en vigueur)

Dans le cadre d'un bail de résidence principale dans quel cas de figure les 2 pourraient-elles ne pas coïncider ?
D'avance merci.

A tire exemplatif, 3 cas de figure :

1) le bail entre en vigueur le 1 juin 2016. Le propriétaire accorde au preneur la jouissance/occupation  du bien avant la date d'entrée en vigueur du bail (p.e. pour faciliter son déménagement, raccordement ligne téléphonique...). Les clés lui sont remises avant le 1 juin 2016.

2) le bail entre en vigueur le 1 juin 2016. L'entrée en jouissance/l'occupation des lieux par le locataire est postposée parce que celui-ci n'a pas encore rempli ses obligations contractuelles en matière de garantie locative et n'a pas encore prouvé la souscription d'une assurance relative au bien. Les clés ne lui sont pas remises le 1 juin 2016.

3) le bail entre en vigueur le 1 juin 2016 ainsi que l'entrée en jouissance/ l'occupation des lieux. Les clés lui sont remises le 1 juin 2016. Le preneur a constitué préalablement la garanti locative et a apporté la preuve de l'assurance relative au bien.

Je suis d'avis que , de manière générale (droit immobilier, droit fiscal...), il est plus prudent de coller aux textes légaux .

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D1791
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

GT, merci de votre réponse très claire, je perçois maintenant la nuance et vais adapter mes prochains baux.

PIM a écrit :

@D1791: toujours par rapport à votre clause de résiliation: ce n'est pas la date d'envoi qui compte, mais la date de sortie, pour déterminer le montant de l'indemnité.

Dans la mesure où je partais dans un bail courte durée (et si je n'avais pas été négligent, j'y serais resté), c'est la liberté contractuelle qui s'applique.
En principe les parties doivent aller jusqu'à son terme.  J'introduis la faculté pour le locataire de se dégager du bail anticipativement (uniquement en faveur du locataire), mais à mes propres conditions.
Je pense que je peux donc choisir si je décide de compter la date d'envoi au lieu de la date de sortie.  Une fois que je sors du bail de courte durée (ce qui dans ce cas précis est devenu le cas), c'est effectivement la loi ou son interprétation jurisprudentielle qui s'applique.
Ai-je tort dans ce raisonnement ?


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PIM
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

D1791 a écrit :
PIM a écrit :

@D1791: toujours par rapport à votre clause de résiliation: ce n'est pas la date d'envoi qui compte, mais la date de sortie, pour déterminer le montant de l'indemnité.

Dans la mesure où je partais dans un bail courte durée (et si je n'avais pas été négligent, j'y serais resté), c'est la liberté contractuelle qui s'applique.
En principe les parties doivent aller jusqu'à son terme.  J'introduis la faculté pour le locataire de se dégager du bail anticipativement (uniquement en faveur du locataire), mais à mes propres conditions.
Je pense que je peux donc choisir si je décide de compter la date d'envoi au lieu de la date de sortie.  Une fois que je sors du bail de courte durée (ce qui dans ce cas précis est devenu le cas), c'est effectivement la loi ou son interprétation jurisprudentielle qui s'applique.
Ai-je tort dans ce raisonnement ?

- pourquoi se compliquer la vie, en prévoyant des modalités différentes ?
- pourquoi prévoir, dans le cadre cité de votre bail d'un an, des modalités très personnelles, pour les résiliations potentielles après la dite durée d'un an ?


Erik DECKERS
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D1791
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Re : Dans quel type de bail suis-je ?

Parce que je n'ai jamais fait que des baux de 3 ans, résiliables par les locataires selon des modalités négociées qui ont varié selon les baux.
Dans ce cas particulier, j'avais des craintes quant à la qualité des locataires et, influencé par mes lectures sur le forum, notamment sur les pratiques d'autres intervenants, j'avais trouvé que c'était une bonne idée de faire une période "d'essai" avant de rentrer dans un bail de 3 ans.
J'avais donc modifié la clause concernant la durée, en essayant d'anticiper que si le bail était après la première année reconduit pour 2 ans, je revenais à mon bail habituel de 3 ans.  En plus l'avenant écrit (que j'ai négligé) se serait limité à reconduire le bail pour une nouvelle durée de 2 ans, toutes les autres clauses restant inchangées.
C'est vrai que cette clause n'avait pas vraiment de sens si le bail prenait fin à la fin de la "période d'essai" d'un an.


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