état des lieux de sortie (d'appart. loué), faire appel à un expert

Fangaliel · #1 11-05-2016 20:32:50

Bonjour,

Je vis dans un appartement 1ch. sur Bruxelles, loué depuis 2007. Mon petit ami a trouvé un autre appart. à acheter et nous déménageons fin juin.
J'ai bien suivi les formalités d'envoi de préavis etc.

Le proprio, le bailleur, est un drôle de coco qui n'est jamais venu faire les réparations, des problèmes signalés, correctement et a tout fait lui-même à moindre cout dans l'appart ; électricité (pas du tout aux normes selon un ami expert en bat.), balcon fait comme une terrasse sans inclinaison, ce qui donne de l'humidité dans tout le plafond des voisins du dessous et dans le sol du living (qui donne sur le blacon) chez nous, revêtement de toit plat complètement usée car taches d'humidité partout, évacuation de la chaudière faite vers le haut sans aération convenable, ...

Je suis une maniaque et extrêmement allergique aux acariens et champignons... d'un point de vue entretien du bien loué, je sais que ça sera impeccable le 30/06...
Mais ce propriétaire, de très mauvaise foi, va tenter de m'arnaquer la garantie locative pour des frais qui lui reviennent et je ne m'y connais pas assez en Droit et devoirs immobiliers pour me sentir à l'aise avec cet homme face à moi.

Je lis que le Bailleur peut faire appel à un expert immobilier lors de l'état des lieux de sortie.

Un expert immo choisi par le bailleur, a rédigé l'état des lieux d'entrée.
Comme le proprio est un magouilleur, je n'ai pas envie de le faire à l'amiable ou avec SON choix d'expert...
Est-ce possible que le locataire sortant choisisse l'expert immobilier ?
Est-ce recommandé pour un locataire sortant de faire appel lui-même à un expert pour l'état des lieux ? Est-ce légal ? Quels sont les pours et les contres svp ?

J'aimerai quelqu'un de Neutre et d'officiel présent le jour de l'état des lieux qui n'acceptera pas ses pots-de-vin et saura faire la différence entre un manquement du bailleur et un manquement du locataire sans privilégier l'un ou l'autre.

Un tout grand merci d'avance de vos conseils et avis smile

panchito · #2 11-05-2016 21:10:48

Fangaliel a écrit :

Un expert immo choisi par le bailleur, a rédigé l'état des lieux d'entrée.

Cela n'est légalement pas possible...

Je suppose que le nom de cet expert figurait noir sur blanc dans votre bail.

Et je suppose aussi que la clause correspondante était quelque chose du type "les parties choisissent de nommer l'Expert XYZ aux fins de faire realisser l'ELE à frais partagés3?

Pourriez-vous retranscrire ici la clause exacte tant pour l'ELE que pour l'ELS?

Fangaliel a écrit :

J'aimerai quelqu'un de Neutre et d'officiel présent le jour de l'état des lieux

Mais c'est très simple, vous pouvez engager à vos frais l'expert de votre choix! Il suffit d'en avertir votre bailleur au moins 15 jours à l'avance avant la fin du bail. Evidemment plus question de frais partagés. Vous devrez supporter toute seule l'entièreté du coût de votre expert, et le bailleur du sien.

Avant de signer le bail, je conseille toujours de vérifier que l'expert proposé appartient bien à l'ordre des experts-géomètres pour que les parties soient assurés de son indépendance (requise par leur code de déontologie)

Himura · #3 11-05-2016 21:15:04

Vous avez tout à fait le droit de vous faire assister de votre propre expert. Celui-ci sera alors à vos frais uniques bien sûr.
Vous accorder sur un expert permet de partager les coûts, et normalement, les 'vrais' experts (géomètres expert, d'habitude) sont tout à fait impartiaux.

Chaque solution est parfaitement légale, et vous n'avez pas besoin de l'accord du propriétaire pour cette assistance.

Le contre, c'est le coût, mais si ça peut payer votre tranquillité et vous donner l'assurance voulue, n'hésitez pas.

Notez quand même qu'on entend souvent des craintes de ce type, mais que les pots-de-vin, c'est plus souvent une vue de l'esprit plutôt qu'une réalité. D'autant que c'est risqué pour un "expert" reconnu d'aller écrire des bêtises, qui seront vite contre-dites.

panchito · #4 11-05-2016 21:37:15

Un autre point crucial:

Lorsque vous avez reçu le rapport d'ELE de l'expert, vous aviez trente jours pour lui signaler par écrit les dégâts existanrs et/ou disfonctionnements qu'il n'aurait pas vus. L'avez-vous fait?

Ou bien en 2007 tout était à ce point parfait que vous n'aviez aucune remarque particulière à signaler?

D'après la loi, les locataires sont responsables de tous les dégâts survenus en cours de bail SAUF s'ils savent prouver légalement que les dégât sont survenus par:
- force majeure
- vétusté
- usure locative normale

grmff · #5 11-05-2016 23:36:48

Si vous avez signalé les désordres constructifs à votre propriétaire, il ne peut vous reprocher les conséquences de ces désordres.

-L'humidité de votre voisin d'en dessous, ce n'est pas votre problème.
-l'électricité "pas aux normes selon l'ami d'un copain qui connait un expert", ce n'est pas votre problème non plus.
-l'évacuation de la chaudière n'a pas été changée par vos soins. Si elle est brolesque, cela n'a rien à voir dans l'état des lieux.
Je ne vois pas pourquoi vous mentionnez ces problèmes qui vous sont étrangers. Cela montre un esprit de cherche misère et une mauvaise attitude. Evitez ce genre de chose, et soyez factuel.

-l'humidité de votre plafond, si signalée, c'est le problème de votre propriétaire. C'est du constructif, donc à charge du proprio

Si vous ne vous sentez pas à l'aise, faites appel à un expert. C'est votre droit le plus strict.

Pour la préparation de l'état des lieux, vous pouvez consulter des check-lists de tout ce qu'il en faut pas oublier de faire et de nettoyer, et qu'on oublie souvent...

Francis · #6 12-05-2016 08:43:55

Bonjour à tous.

Merci pour la pub pour les géomètres experts.. C'est vrai que nous sommes les meilleurs, etc..... lol

En gros, je suis d'accord avec les interventions précédentes.

Mes conseils:
Ne cherchez pas la confrontation avec votre bailleur avant la fin de l'ELS. Et même après ! Même attitude vis-à-vis de l'expert.
A priori, tous les experts sont neutres et honnêtes. J'interviens dans 90 ´% de mes dossiers d'état des lieux à la demande du bailleur et ce n'est pas pour cela que je fais pencher la balance en se faveur.

Si vous avez un doute sur l'honnêteté de l'expert, proposé un autre, ou si le bailleur n'est pas d'accord, prenez chacun votre expert. C'est plus cher mais au moins chacun aura la certitude d'avoir été défendu correctement.
Attention toutefois, votre expert ne pourra pas défendre les dégâts évidents !

Préparez les documents qui serviront à vous défendre: attestation d'entretien, courrier pour signaler un problème, votre exemplaire de l'ELE car votre expert éventuel en aura besoin, le bail, les addendas, etc....
Un appartement parfaitement vide et parfaitement nettoyé donne un préjugé favorable aux experts.

Bonne chance !

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