plus-value taxée lors de la revente

Bonjour à tous,

je suis actuellement en train de faire construire un petit immeuble à appartements sur un terrain que je viens d'acheter et je compte les revendre à l'unité une fois les travaux terminés.
A priori, lors de l'opération je devrais faire une plus-value intéressante dont le montant dépendra bien évidemment du prix de vente.
Dès lors, se posera à moi la question de la taxation sur la plus-value. Je serai soit dans la tranche des 16,5%, soit le double si le fisc estime qu'il y a eu spéculation (emprunt hypothécaire et revente rapide donc c'est fort probable). J'ai lu que la plus-value se calculait "prix de vente - (prix d'achat+25% frais forfaitaires)".
J'ai également lu qu'on pouvait récupérer la TVA (assujettissement occasionnel) sur un bien neuf (revendu endéans les 2années civiles de la 1ère utilisation) et 60% des droits d'enregistrement du terrain endéans les 2ans d'acte à acte.
Ma question est la suivante : puis-je calculer ma plus-value avec ces 25% de frais sachant que je compte récupérer la TVA ? La logique voudrait que non puisqu'il s'agit des frais d'achat et qu'en récupérant ma TVA, je supprime une bonne partie de ces frais. Mais néanmoins, comme c'est un forfait, on y a peut-être d'office droit, quoiqu'il arrive.
J'avais trouvé un tableau d'optimisation fiscale dans lequel on pouvait ET récupérer la TVA ET utiliser les 25% de frais pour calculer la plus-value. Mais le site n'existe plus, et je n'ai trouvé ça nulle part ailleurs.
Auriez-vous la réponse ?
Merci d'avance.

Onclepicsou