Résultat de l'enquête de l'Autorité belge de la Concurrence: tarifs agents immos

Dans un communiqué publié ce 29 juin, l'ABC indique:

"L’Autorité belge de la Concurrence (ABC) met fin à son enquête contre l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). Une enquête approfondie a montré que les agents immobiliers sont entièrement libres dans la détermination de leur commission pour la vente d’un bien immobilier. Le secteur des agents immobiliers reste cependant caractérisé par une différenciation limitée en ce qui concerne les tarifs pratiqués, et une commission de 3 % de la valeur de vente reste le point de référence pour une grande majorité des agents immobiliers. L’ABC souhaite voir plus de diversité dans la structure tarifaire des agents immobiliers comme on peut s’y attendre dans un environnement de marché concurrentiel sain."

Description de l’enquête

L’IPI est l’Institut professionnel des agents immobiliers en Belgique. Chaque agent immobilier doit s’inscrire à l’IPI.

Début  2015,  l’auditeur  général  de  l’ABC  a  ouvert  une  enquête  à  l’encontre  de  l’IPI.  Sur  base  des informations en possession de l’ABC, il semblait que parmi les agents immobiliers une commission de 3 % serait toujours une pratique courante. Les agents immobiliers y seraient invités par l’IPI, en dépit d’une condamnation antérieure de l’IPI en 2010 par le Conseil de la concurrence en raison de la rédaction et la diffusion des barèmes minima (liés aux services des agents immobiliers pour la période allant de 1996 au 26 février 2004).

En outre l’IPI, par le biais des procédures disciplinaires, imposerait à ses membres une certaine ligne de conduite qui pourrait empêcher ou rendre plus difficile des pratiques innovantes.

Dans le cadre de cette enquête plus de 8.000 agents immobiliers inscrits à l’IPI (presque tous les membres) ont reçu une demande de renseignements sous la forme d’un questionnaire à remplir en ligne.

Les questions portaient d’une part sur les tarifs et la structure tarifaire de l’agence immobilière et, d’autre part, sur d’éventuelles procédures disciplinaires intentées par l’IPI.

Un taux de réponse et de représentativité de près de 50 % a été atteint, ce qui permet de tirer des conclusions fiables des résultats.

Résultat de l’enquête

En ce qui concerne les tarifs pratiqués, l’enquête n’a pas démontré que l’IPI continuerait à se rendre coupable de la rédaction et la diffusion des barèmes minima recommandés. Le secteur des agents immobiliers reste cependant caractérisé par une différenciation limitée en ce qui concerne les commissions facturées, et une commission de 3 % de la valeur de vente reste le point de référence pour la grande majorité des agents immobiliers. Cela ressort clairement des structures tarifaires appliquées :

    Plus   d’un   tiers   des   agents   immobiliers   interrogés   indiquent   pratiquer   un   taux   fixe, indépendamment des efforts accomplis, lié à la valeur du bien immobilier, au type de bien immobilier, à sa localisation etc. En outre, au sein de ce groupe, 80  % des agents pratiquent toujours le tarif de 3 % de la valeur de vente.

    Plus de la moitié des agents immobiliers interrogés utilisent une fourchette tarifaire. Dans 55 % des fourchettes pratiqués, l’écart entre le tarif minimal et le tarif maximal est de 1 %, dans 80 % des cas l’écart est de 2 %. Chez 70 % de ces agents immobiliers 3 % est la valeur plancher ou plafond de la fourchette utilisée. Chez seulement 6 % de ces agents immobiliers, le taux de 3 % n’est pas au sein de la fourchette appliquée. Ces chiffres montrent également qu’au sein du groupe des agents immobiliers  qui  indique  appliquer  une  tarification  diversifiée,  la  structure  tarifaire  appliquée diverge très peu de la règle antérieure de 3 %. En outre, l’ABC n’a aucune vue sur la mesure dans laquelle ces agents immobiliers diversifient en pratique et selon quels paramètres.

    Seulement  10  %  des  agents  immobiliers  interrogés indiquent  appliquer  une  structure tarifaire différente, y compris entre autres une commission fixe, une commission liée aux efforts déployés ou une combinaison d’une commission fixe et d’un pourcentage du prix de vente.
Sur base de ces résultats, on peut clairement conclure que la structure tarifaire dans le secteur est à ce jour
très peu diversifiée. Ceci est également confirmé par les réponses à la question relative à la dynamique concurrentielle au sein du secteur. Pour seulement 4 % des agents immobiliers interrogés, la commission est le moyen principal de se différencier des autres agents immobiliers et pour seulement 16 % des agents immobiliers, la commission se trouve dans le top 3.

Les principaux facteurs concurrentiels selon les agents immobiliers sont une estimation correcte, de solides références et une bonne négociation. Ces paramètres sont toutefois pour les consommateurs plus difficiles à évaluer qu’un paramètre objectif et comparable comme le prix, surtout quand un consommateur ne fait appel aux services d’un agent immobilier qu’une seule fois ou un nombre limité de fois.

L’ABC aimerait voir plus de diversité dans la structure tarifaire des agents immobiliers comme on peut s’y
attendre dans un environnement de marché concurrentiel sain, et continuera à surveiller le secteur.

En ce qui concerne les procédures disciplinaires, sur base des décisions disciplinaires il ne peut être conclu que l’IPI imposerait une ligne de conduite particulière aux agents immobiliers pour la vente de biens immobiliers. Cette conclusion est également confirmée par les résultats du questionnaire en ligne.

Suivi par l’ABC

L’ABC encourage les consommateurs à comparer activement. En  2015, le prix de vente moyen d’une maison en Belgique était de 215.250 euros (moyenne pondérée). Une réduction de 1 % sur le prix de vente conduit déjà à une économie de plus de 2.100 euros.

L’ABC continuera à surveiller le secteur et dans ce contexte, se réserve le droit d’ouvrir une nouvelle enquête,  notamment  en  cas  de  faits  nouveaux  qui  indiqueraient  un  comportement  restrictif  de concurrence dans le chef de l’IPI et/ou de ses membres.

La décision de l’Auditorat sera prochainement disponible sur le site web de l’ABC (www.concurrence.be).

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Commentaire d'Yves Van Ermen, Président de l'IPI:
"L’IPI satisfait des conclusions de l’Autorité belge de la Concurrence
Ce 29 juin, l’Autorité belge de la Concurrence (ABC) a annoncé mettre fin à son enquête contre l’IPI. Cette enquête de l’ABC a montré que, comme l’IPI l’affirmait depuis le départ, les agents immobiliers sont entièrement libres dans la détermination de leur commission pour la vente d’un bien immobilier.
Cette enquête avait été ouverte en 2015 essentiellement à la suite d’une émission de la VRT très peu objective à l’encontre de l’Institut.

Le président de l’IPI Yves Van Ermen se réjouit de cette décision de l’ABC : « Depuis le départ de ce dossier, l’IPI a toujours préconisé la plus grande prudence à l’encontre de ceux qui ont injustement relayé ces accusations. Aujourd’hui, nous sommes satisfaits d’apprendre que l’enquête de l’ABC a démontré que l’IPI ne fait aucune recommandation en matière de barème aux agents immobiliers.» Et Yves Van Ermen de poursuivre : « Nous l’avons toujours dit : l’IPI n’intervient en rien dans la détermination des commissions pratiquées par les agents immobiliers ».
Quant au souhait de l’ABC de voir plus de diversité dans la structure tarifaire des agents immobiliers, l’IPI en prend acte mais souhaite préciser que, encore plus que le pourcentage de la commission, ce qui compte en matière de tarification c’est le montant en chiffres réels exprimant la complexité de la mission."