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Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Erehiko
Pimonaute
Inscription : 17-08-2016
Messages : 5

Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Bonjour,

Il y a un peu moins d'un an, j'ai fais l'acquisition d'un immeuble se composant de deux appartements déjà loués. Mes locataires me demandent de les expulser afin de profiter de logement sociaux. Ne rentrant dans aucune catégorie (expulsion pour habitation ou pour travaux), je leur explique que ce n'est pas possible mais je veux bien casser le bail à l'amiable sans indemnité, sur quoi ils refusent.

Un peu moins d'un an s'écoule sans réclamation ni remarque, je reçois aujourd'hui un courrier recommandé expliquant plusieurs problèmes dans les appartements.

1. Humidité avancée suite à une fissure dans la façade
- Selon les photos, l'humidité est présente depuis plusieurs mois et ne m'ont jamais averti (aucune preuve écrite)

2. L'agencement des pièces est incorrecte, l'accès à la salle de bain se fait par la cuisine
- Les appartements étaient déjà loué dans cet état, je n'ai fais que reprendre les baux suite à l'achat de l'immeuble

3. Une fenêtre est fissurée et me demande de la changer
- Dans l'acte de vente, à aucun endroit est mentionné qu'une fenêtre est fissurée, de plus, je ne me rappelle pas de ce problème. Je pense que le locataire à provoquer cette fissure.

Quelles actions me possibles pour chaque point?



J vous remercie d'avance pour vos futures réponses.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 787
Site Web

Re : Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Vous auriez pu expliquer à vos locataires que l'expulsion était illégale, et ne les avançait pas pour obtenir un logement social...

Les règles de salubrité étant fonction de la région, il convient de nous indiquer dans quelle région (wallonne, bruxelloise ou flamande) se trouve l'immeuble.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Erehiko
Pimonaute
Inscription : 17-08-2016
Messages : 5

Re : Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Merci pour cette prompte réponse.

L'immeuble se situe dans la région Flamande.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 784

Re : Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Erehico a écrit :

1. Humidité avancée suite à une fissure dans la façade
- Selon les photos, l'humidité est présente depuis plusieurs mois et ne m'ont jamais averti (aucune preuve écrite)

Ils devaient vous prévenir immédiatement de ce problème! Les dégâts ainsi que leur aggravation sont à présent à leur charge puisqu'ils ne vous l'ont pas signalé à temps. 

Erehico a écrit :

L'agencement des pièces est incorrecte, l'accès à la salle de bain se fait par la cuisine
- Les appartements étaient déjà loué dans cet état, je n'ai fais que reprendre les baux suite à l'achat de l'immeuble

Et alors? Quel est le problème? Et de plus ils n'ont pas visité le bien avant de le choisir parmi tant d'autres?

Erehico a écrit :

. Une fenêtre est fissurée et me demande de la changer
- Dans l'acte de vente, à aucun endroit est mentionné qu'une fenêtre est fissurée, de plus, je ne me rappelle pas de ce problème. Je pense que le locataire à provoquer cette fissure.

Le bailleur précédent a-t'il fait enregistrer le rapport d'état des lieux d'entrée comme le veut la loi? S'agissait-il d'un défaut existant? le remplacement des vitres brisées est à charge des locataires, raison pour laquelle l'excellent bail de PIM exige que les locataires prennent une assurance "incendie" qui couvre ce type de dommage.

Erehico a écrit :

mais je veux bien casser le bail à l'amiable sans indemnité, sur quoi ils refusent.

Mais pourquoi donc le feriez-vous???

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 787
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Re : Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Erehiko a écrit :

L'immeuble se situe dans la région Flamande.

Désolé. Je suis sans expérience et sans connaissance pour ce qui est du côté flamand de la législation. Je passe donc mon tour.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 290

Re : Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Je n'ai pas connaissance des règles flamandes non plus.

Cependant, une vitre fissurée est, par défaut, supposée être du fait du locataire (ou de ses invités, ce qui revient au même). A moins que ça n'ait été inscrit dans l'état des lieux d'entrée, je vous conseillerais d'exiger son remplacement immédiat.

Pour le reste, je vous conseillerais de répondre par recommandé, en indiquant qu'il ne vous signale que ce jour ces faits, et que par conséquent, il vous était impossible d'avoir pu analyser les problèmes soulevés précédemment.
Que vous fixerez bientôt des rendez-vous avec d'éventuels experts afin de déterminer les problèmes réels, et leurs causes.

Pour l'agencement, vous ne pouvez rien y faire... si c'est comme en RW.
Bien qu'il existe des trucs et astuces, genre placer une double porte dans le même encadrement - ainsi la règle est respectée, même si c'est idiot.

Vu qu'ils n'hésitent pas à vous mettre dans les problèmes, je terminerais en indiquant que, si leur but est d'obtenir des points pour un logement social, vu leur demande précédente en ce sens, visant à les expulser, la démarche est cavalière.

(Autant garder une trace ainsi, afin de faire comprendre à l'éventuel futur inspecteur la motivation derrière l'appel à ses services).

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Erehiko
Pimonaute
Inscription : 17-08-2016
Messages : 5

Re : Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Merci pour toutes vos réponses, ca m'est très utile.

Cependant, j'ai d'autres questions qui surviennent.


panchito a écrit :
Erehico a écrit :

1. Humidité avancée suite à une fissure dans la façade
- Selon les photos, l'humidité est présente depuis plusieurs mois et ne m'ont jamais averti (aucune preuve écrite)

Ils devaient vous prévenir immédiatement de ce problème! Les dégâts ainsi que leur aggravation sont à présent à leur charge puisqu'ils ne vous l'ont pas signalé à temps. 

Erehico a écrit :

L'agencement des pièces est incorrecte, l'accès à la salle de bain se fait par la cuisine
- Les appartements étaient déjà loué dans cet état, je n'ai fais que reprendre les baux suite à l'achat de l'immeuble

Et alors? Quel est le problème? Et de plus ils n'ont pas visité le bien avant de le choisir parmi tant d'autres?


Comment formuler cette "phrase/information" ?

J'imagine un truc du style : "Etant donné l'état des dégâts suite à l'humiditée, les charges et coûts reliés vous incombe."
Aussi, les photos ont été faites par un expert sous demande du locataire donc je ne sais pas si je dois appeler mon propre expert de mon côté pour recontroller ce problème.

Y a-t-il une loi ou une règle surlaquelle je puis m'appuyer ?



Concernant les autres points, je pense écrire simplement, que les faits étant déjà présents, que je ne peux faire grand chose mise à part la vitre à laquelle l'assurance incendie intervient.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 290

Re : Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Dans l'hypothèse du règlement de la dispute devant le tribunal (mieux vaut prévoir), il sera préférable de disposer de votre propre rapport d'expertise.

Dans l'intervalle, leur signaler les reproches que vous pouvez leur faire également.
Concernant les dégâts du à l'humidité, tout n'est pas à leur charge. Mais si l'humidité a causé des dégâts supplémentaires qui auraient du être stoppé plus tôt, s'ils vous avaient prévenu à temps, ceux-ci seront à leur charge. (Le rapport d'expertise sera alors très utile !)

Ce n'est pas, à ma connaissance, une loi réellement, mais c'est une règle commune est générale dans les locations. Il n'y a pas de réelle discussion possible à ce sujet, pas d'inquiétude.

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Erehiko
Pimonaute
Inscription : 17-08-2016
Messages : 5

Re : Problème d'agencement de pièces et d'humidité

Ok je vois, pour l'instant je n'aimerais pas trop aller devant un tribunal. Mais je pense que je devoir m'y ateler car en réalité, c'est une lettre de la commune commandité par le locataire (je n'avais pas reçu la première partie de la lettre). Ce qui fait que je dois changer mon approche.

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