Vendeur refuse de signer offre après accord verbal: resp. precontractuelle?

Chronique d'une négociation échouée pour l'achat d'une maisonette en région de Bruxelles-capitale. Les faits:

6/08/2016: Visite de la maison, prix affiché 395 k€ (mais nous avons trouvé une annonce précédente à 410 k€). L’agent immobilier nous confirme que le prix affiché est à négocier.
9/08/2016 : Nous envoyons par mail (document d’offre à notre sauce) notre première offre (330 k€) valable jusqu’au 14/08.
12/08/2016 : Mail de l’agence : le propriétaire (en vacances en Afrique) refuse notre offre, il fait une contreproposition à 365 k€.
12/08/2016 : nous remercions le propriétaire et nous portons notre offre à 340 k€, en expliquant que la maison, bien qu’en bon état générale, nécessite néanmoins  il y des travaux à faire. Échéance toujours 14/08/2016
14/08/2016 : mail de l’agence : Le propriétaire veut bien faire un dernier effort et descendre à 360.000 EUR. Il ne descendra pas en dessous.
19/08/2016 : après contacts téléphoniques avec l’agence, nous remettons par mail notre dernière offre : 357 k€,  valable jusqu'à Lundi 22/08/2016 à minuit.
Appel de l’agence, qui nous demande de rédiger un document similaire à notre offre initiale.  Rédigé le jour même et envoyé par mail.
23/08/2016 : L’agent me communique par téléphone que le propriétaire ACCEPTE notre offre. Il demande qu’on remplisse le formulaire d’offre de l’agence (plus complet à son gout) notamment pour y insérer le nom de son notaire, chose que ne paraissait pas dans notre offre.  Le propriétaire rentre des vacances le 24/08 au soir, il est demandé d’en tenir compte pour la validité de l’offre
24/08/2016 : offre envoyée avec formulaire de l’agent, validité jusqu’au 26/08 à midi. Premiers rdv avec les banques pour régler le prêt hypothécaire.
26/08/2016, midi trente : mail de l’agence. Le propriétaire refuse de contresigner notre offre car trop basse à ses yeux. De plus, il ne veut plus avoir à faire avec nous car nous sommes des « marchand des tapis », puisque nous proposons des montants systématiquement inférieurs à ses propositions.
Coup de fil à l’agent : il confirme que le proprio ne tient pas sa parole, ne veut pas nous vendre sa maison. Fin des négociations.

Conclusions :
1)    Bilan morale : proprio ne tient pas sa parole, ça en dit beaucoup sur la personne. Un tout petit monsieur

2)La vente est parfaite quand on est d’accord sur le prix et sur la chose. C’était le cas, mais hélas, pas possible à démontrer car pas d’écrit. Pas possible de forcer la vente donc.

3) Clairement, le proprio est libre de vendre à qui il souhaite, au prix qu’il souhaite (même plus bas, s’il veut).

4)    QUESTION : il est possible cependant de demander des dommages et intérêts pour violation de l’obligation de négocier de bonne foi (obligation précontractuelle) . Il nous a fait perdre du temps pendant 10 jours, nous ne pouvions faire d’offre sur d’autres biens et nous étions déjà loin dans les réflexions sur la rénovation, l’aménagement de la maison, le prêt… Nous chiffrons le dommage à environ 5000 EUR.  A votre avis, il a des chances d’avoir gain de cause en justice ?
http://droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=52&id=758
« Chacun est libre de s’engager contractuellement (ou pas) et peut entamer librement ou mettre fin à des négociations sans devoir nécessairement s’en justifier.

Néanmoins, chaque partie est tenue d’adopter un comportement correct et loyal. C’est ce que recouvre l’obligation de négocier de bonne foi. Cette exigence interdit notamment :

- d’entammer des négociations sans intention sérieuse de conclure un contrat ;

- de prolonger inutilement des négociations dont on sait qu’elles ne pourront pas aboutir ;

- de rompre brutalement des négociations avancées, sans raison légitime »

Leçons pour nous :
-    Ne pas jouer trop avec le prix (357 € ipv 360 k€), si on est vraiment intéressé au bien
-    Ne pas négocier pas par mail pendant des semaines

Dernière modification par blustrame (29-08-2016 09:55:37)