Absence de contrat de syndic

Non, autre Code Civil.

Il y a probablement contrat, mais il y en tout cas des responsabilités qui découlent de ce contrat. C’est la règle générale du titre XXII du Code Civil qui est d’application.

Les dispositions de l’Art. 577-8 CC ont priorité, surtout le §7, si vous voulez casser le contrat mandat pour négligence grave (le juge casse le contrat mandat).

En marge :

1. Actuellement j’ai lancé une procédure contre le syndic de mon ACP pour entre autres non-existence d’un contrat écrit. Dès qu’il y a un jugement j’en donnerai la synthèse sur ce forum, en respectant les règles usuelles. Actuellement les quatre avocats de la firme du syndic de l’ACP (dont un qui est un des trois associés de la firme du syndic) font usage de toute procédure qui peut ralentir l’obtention d’un jugement. Mais en vain. Il y aura un jugement interlocutoire pour cet aspect endéans les 12 mois (= avant l’AGO suivante).

2. Le syndic doit annuellement faire un inventaire le dernier jour de l’année comptable (en principe le 31/12). S’il quitte pendant l’année il doit en pratique faire un inventaire intermédiaire, sans clôturer l’année.

3. Ne perdez pas de vu (surtout le commissaire aux comptes dans son rapport) que les frais d’avocat de la firme du syndic (mandataire) ne peuvent pas être mis à charge de l’ACP (mandant) dans le cas d’un litige entre les deux, surtout quand l’un (syndic) est le représentant de l’autre (ACP). Cette firme peut mettre en action son assurance RC. Ce qu’il doit en principe dès que vous lancez une mise en demeure (lire différents articles sur le site de l'IPI).

Dernière modification par luc (15-01-2017 09:29:45)

Le syndic de mon ACP est un syndic provisoire bruxellois nommé début 2014 par le Juge de Paix sans durée de mandat. Le syndic a refusé d'exécuter l'esprit d'un jugement du 28.11.2012 (deux heures avant l'AG de ce jour) concernant la durée du mandat du premier syndic provisoire (2007-2009 et 2011-2012).

Synthèse de ce jugement: un syndic provisoire ne peut pas prolonger son mandat, mais doit organiser lui-même l'élection d'un syndic conventionnel (= plusieurs candidatures) et permettre aux CP d'y ajouter des candidatures (= annoncer l'AG au moins 60 jours à l'avance - organiser cette AG au moins un mois avant la date de la fin de son mandat).

Une motion d'ordre a été déposé dans ce sens losr de l'AG d'avril 2016 et joint au PV. Lors de cete AG le syndic  a retiré sa demande de prolonger son mandat avec un an. Le mandat du syndic provisoire actuel prend donc fin de plein droit le 21.02.2017 à 0 heure.

Toute la comptabilité de l'ACP (depuis 2013) est déjà sous une surveillance du Juge par la voie d'un expert judiciaire, reviseur d'entreprise agrée. Procédure entamée en juin 2015 avec un premier avis ponctuel d’un autre reviseur.

Les deux associés initiales (2013/2015) du syndic provisoire ont vendu 100% des actions de leur firme entre février et octobre 2015. On sait maintenant, depuis une erreur d'envoi officiel d'un PDF par le gérant à moi, que les deux ex-associés (un seul agréé depuis 2013 et maintenant plus) avaient/ont une fonction à plein temps et assez haute dans une firme immobilière lié très fortement avec la banque 1983-2007 de notre ACP.

Les trois associés présumés (2015/2017) résident en Brabant-Wallon (syndic agrée IPI  stagiaire depuis 8 mois après l'achat des actions), en province de Namur (avocat très connu) et au Grand-Duché (investisseur ou mandataire d'investisseurs). L'IPI essaie actuellement d'empêcher qu'on puisse connaître officiellement les noms des associés actuels par la voie de l'Art. 233 du Code des Sociétés.

Les candidats potentiels pour le mandat de syndic conventionnel ne veulent pas poser leur candidature tant qu’un jugement de 2015 n’est pas exécuté. Ce jugement propose, mais n’impose pas, de limiter la durée globale de mandat tenu par un CP, indirectement pour qu’un CP qui a un mandat depuis 1978 ne participe plus au fonctionnement de l’ACP sous la « protection » d’un mandat qui lui permet à dominer l’AG avec au début 98% des votes (maintenant encore circa 16%).

L’AG veut curer (= procédure civile) et pas agir d’une manière répressive (= procédure pénale). En fait enlever les taches pourris d’une pomme au lieu de jeter la pomme ("mandataire") du panier "ACP"

L'AG propose en fait "la quadrature du cercle".

C'est vrai qu'en toute logique c'ést probablement une réponse pour QRieuse, mais dans la dialectique en cours de l'AG de mon ACP depuis 2001 on aurait pointé uniquement vers moi.

C'est exact je documente mes dires parfois avec des "peaux de banane" classiques qu'on a mis devant mes pieds (et qu'on utilise souvent).
Je vais approfondir demain soir ce cas spécifique où l'IPI selon moi se laisse abuser dans un sujet séparé.

@ Panchito

Nous avions le même syndic depuis plus de 40 ans, c’est dire que tout se passait bien avec lui jusqu’aux 4-5 dernières années où nous avons été obligé de lui faire des remarques sur sa gestion devenue particulièrement déficiente (ce syndic avait alors été repris par un grand groupe étranger qui lui a imposé de nouvelles méthode de travail  –  j’ai appris par la suite que de nombreuses copropriétés se sont aussi plaintes de ce syndic pour les mêmes raisons que nous). Ce syndic n’a pas voulu continuer avec nous et nous a laissé peu de temps pour trouver un remplaçant.

Malgré tout, dans l’urgence j’ai consacré un mois entier à contacter des syndics potentiels, le CC les a rencontré longuement en abordant de très nombreux points et en discutant leurs contrats, je me suis renseignée auprès de conseils de copropriété sur leur gestion, j’ai adressé un mois avant l’AG à tous les CP un résumé et tableau comparatif de 4 syndics qui auraient pu convenir.

C’est suite à plusieurs avis très positifs que nous avons retenu le syndic actuel, nous ne nous attendions absolument pas à un tel comportement de sa part. Même l’avocat consulté nous a dit n’avoir jamais rencontré un pareil cas.

@ tous

Notre avocat nous a déconseillé une action en justice, expliquant que même si on pouvait casser le contrat du syndic pour non exécution de sa mission, le juge nommerait un syndic provisoire. Celui-ci  nous coûterait cher et ne pourrait de toute façon qu’accomplir les actes urgents et indispensables, ce qui ne résoudrait pas nos problèmes.

Nous avons choisi d’attendre la date habituelle de l’AG qui est maintenant proche pour ne pas renouveler le mandat et désigner le même jour un nouveau syndic (points qui seront mis à l’ordre du jour). Les CP seront informés avant l’AG sur les syndics candidats. Cette fois, 2 sortant du lot  viendront se présenter à l’AG.

Cordialement,

Je n'ose pas décrire la situation réelle.

J'ai trouvé les noms par la voie de la BCE, mais certains changements d'associés ne doivent pas être publié au Moniteur.

Le reste j'explique dès que j'ai le temps dans un sujet séparé. Ma visite d'aujourd'hui chez le syndic était épuisant mais rentable (demande de consultation de 8 dossiers assez volumineux).