Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

Tous les copropriétaires indivis (donc la maman et tous les enfants) doivent être d'accord pour vendre. Cela peut tout à fait être une vente de gré à gré.
Attention toutefois: s'il y a des enfants actuellement mineurs, il faut l'autorisation du juge de paix. Mais, selon votre exposé, ce n'est pas le cas.

Il va de soi que les enfants peuvent toucher une part du prix de vente (selon la valeur de leur nue-propriété).

(edit: posté avant d'avoir lu la réponse d'Himura)

Punaise. Doublement grillé. Je tape si lentement ou quoi? 

Ce ne serait pas un cas particulier, pour enfants mineurs par exemple ?

Dans ce que vous indiquez, on dirait qu'il y a une confusion entre la valeur donnée à l'usufruit et la nue-propriété.
Si un immeuble est vendu, on distingue une certaine valeur pour l'usufruit, et une autre pour la nue-propriété. La somme de ces valeurs correspondant bien sûr au montant de la vente.
Je ne vois pas de raison pour laquelle un nu-propriétaire ne pourrait pas disposer librement de l'argent correspondant à sa part. Encore moins l'obligation de convertir l'usufruit en nue-propriété (???)

Il est possible de vendre uniquement la nue-propriété, et l'usufruitier reste en place. Mais ça n'a pas de rapport avec la question présente.

Encore une fois, je peux me tromper.

Il est vrai que souvent la vente d'un bien immobilier fait suite à la volonté de sortir d'indivision ou de convertir l'usufruit et donc de "reprendre ses billes".
(au passage, je ne vois pas l'intérêt de convertir de l'usufruit en nue-propriété et je n'ai jamais suggéré une telle chose)

Mais il est possible que l'usufruit dont bénéficie l'usufruitier (un conjoint survivant par exemple) porte sur l'ensemble d'un patrimoine.
Si un élément du patrimoine est cédé (avec l'accord des nu-propriétaires), l'usufruit ne s'éteint par pour autant.
Tout élément du patrimoine issu de la cession sera détenu en démembrement nue-propriété/usufruit.
Si ce sont des liquidités, ce seront des intérêts, si elles sont réinvesties, ce seront des dividendes, des intérêts ou des distributions de sicav.

La conversion de l'usufruit, pour moi, c'est une autre étape.
Pour moi, les seules façons pour les nu-propriétaires de récupérer la pleine propriété de leur part dans la vente, et donc de pouvoir en disposer librement, c'est soit la conversion de l'usufruit, soit l'abandon de l'usufruit.

J'ai vu mon notaire et j'ai pu lui poser la question.
Il confirme que je ne me trompais pas.

Pour faire le plus clair possible :
- un bien X (une maison par ex) est démembré entre le nu-propriétaire A et l'usufruitier B,
- ils sont d'accord pour vendre et rester en démembrement
- le fruit de la vente du bien X est alors placé sur un compte bancaire démembré "nu-propriété / usufruit"

- s'ils sont toujours d'accord, le fruit de cette vente peut servir à acheter un nouveau bien Y (un appartement par ex), toujours en démembrement entre A et B (*).

Au final, que l'argent reste sur le compte bancaire démembré ou que l'argent soit réinvesti dans un bien, A, nu-propriétaire, n'aura rien "touché" dans l'opération.
Il était nu-propriétaire, il l'est toujours, mais le sous-jacent à changé.

Le fait que la vente donne lieu à une somme d'argent remise en pleine-propriété à A (initialement nu-propriétaire) n'est donc ni obligatoire, ni automatique.

(*)Précision qui ne change rien à la réflexion théorique : si les biens X et Y ont des valeurs sensiblement différentes ou si il y a un délai trop long entre la vente et l'achat, il peut y avoir une valorisation à recalculer.

D1791, merci pour le suivi. Néanmoins, le cas que vous citez est, selon moi, quelque peu différent - du moins dans l'esprit recherché - du cas qui nous occupe.

J'ai personnellement vécu le cas, lors de la vente de l'ancien appartement de ma grand-mère. Mes parents en avaient à l'époque hérité.
N'ayant plus qu'un parent à présent, la vente a eu lieu avec l'accord et en présence de ma sœur et de moi-même.
Ma sœur détenait 1/6ème de la nue-propriété, par héritage. J'en détenais un autre 1/6ème.

Le notaire a calculé la valeur de l'usufruit, et de la nue-propriété.
Les parts correspondantes apparaissent clairement dans son décompte, et ces montants nous ont été viré sur compte directement.

-->  Quel est l'intérêt d'un compte démembré, à part le cas un peu particulier où on veut réutiliser directement cet argent pour racheter rapidement un bien immobilier (logement principal j'imagine) pour lequel les enfants restent nu-propriétaire (et donc limiter la taxation sur l'héritage par la suite) ?uelque

Dernière modification par Himura (12-10-2016 09:33:47)

Je ne cherche pas à polémiquer.  Juste à ouvrir la réflexion sur des possibilités différentes.
Pour moi, on est bien dans la réponse à une des questions de départ :

Voyant que les réponses semblaient indiquer que les nu-propriétaires “toucheraient” d'office quelque chose (sous-entendu en pleine propriété), j’ai juste voulu indiquer qu’une autre voie était possible.

Quel est l’intérêt ?
Sans chercher à être exhaustif, il me semble que plusieurs éléments peuvent plaider en ce sens.
•    Si chacun retrouve de la pleine propriété, il y a eu conversion de l’usufruit.  Donc la maman retrouve aussi un capital en pleine propriété.  A son décès les enfants repaieront des droits de succession (sur cette pleine propriété).  S’ils sont restés démembrés, l’usufruit s’éteint et il n’y a pas de droit de succession (sur cette partie-là bien entendu). => gain fiscal.
•    La maman est appauvrie : les revenus perçus de sa part en pleine propriété sont par définition inférieurs aux revenus perçus sur le fruit complet de la vente.  Si elle a vendu pour partir en maison de repos, ça peut compliquer les finances. => perte de revenus mensuels.
•    Dans le cas d’une famille recomposée les choses peuvent se compliquer : si la maman a eu d’autres enfants que les nu-propriétaires de la maison en question, tout ce qu’elle recueillera en pleine-propriété sera à repartager entre tous ses héritiers, donc entre d’autres que les seuls nu-propriétaires. => gain en patrimoine au final, «l’héritage reste dans la famille».
•    L’exemple du rachat par réemploi d’un autre logement plus adapté pour la maman.
•    L’usufruitier recueille les revenus taxables.  Le nu-propriétaire n’a aucun revenu à déclarer.  Lorsque le compte bancaire est détenu à l’étranger, ça peut faire une différence dans votre déclaration fiscale.
•    Ca permet de différer la pleine possession de l’héritage familial au décès du second parent.  On ne partage rien tant qu’un des parents est vivant.  Imaginons que dans le patrimoine il y a 2 biens immobiliers, après le second décès, il peut être plus simple de dire «chacun repart avec une des maisons» ou «tu prends le cash de la vente de la première, je prends la 2e maison» que de devoir racheter une partie de la 2e maison qu’on aura peut-être entretemps dépensé si après la vente de la première on a procédé au partage. => gain psychologique.
•    Sans oublier que dans une négociation éventuelle pour obtenir l’accord de tous en vue de vendre la maison, la solution de rester dans une situation de démembrement est celle qui modifie le moins les équilibres familiaux.  => gain psychologique.  Evidemment c’est fonction de la confiance/méfiance/jalousie qui règne dans la famille.
•    Le type de contrat de mariage et l'état civil des enfants peut aussi avoir une incidence.  Pour être cynique : en instance de divorce je préfère être nu-propriétaire que plein propriétaire

J’entends bien que ce que je viens de développer sont des hypothèses qui nous éloignent de la question initiale de rodes.
Chacune de ses hypothèse peut, selon la situation être un inconvénient ou un avantage selon le point de vue de chacun.

Dernière modification par D1791 (12-10-2016 10:57:09)