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    Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    rodes
    Pimonaute assidu
    Lieu : Hainaut
    Inscription : 05-09-2012
    Messages : 153

    Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    J'ai reçu la question suivante.

    Une veuve est pleine propriétaire de la moitié de son habitation et usufruitière de l'autre moitié, les 3 enfants majeurs sont nu-propriétaire de cette moitié. Ceci est suite au décès du père des enfants (mari de la veuve) il y a plus de 10 ans, c'était l'habitation familiale.

    Elle songe à vendre cette maison, et se demande si cette vente doit nécessairement être une vente publique
    Et aussi si elle est obligé après la vente de payer aux enfants leur part.

    A noter qu'elle n'en a pas encore discuté avec les enfants, mais suppose que les enfants n'auront pas d'objection a la vente.

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    Himura
    Pimonaute incurable
    Lieu : Liège
    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 682

    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Elle peut vendre la maison, mais doit obtenir l'accord des enfants. Ceux-ci ont, si je ne me trompe pas, un droit à faire valoir sur l'achat de la maison, qui est en indivision.

    Le notaire calculera, lors de la vente, la part de la nue-propriété correspondante à chacun. Et fort logiquement, chacun recevra sa part.
    "Logiquement", car ils sont bel et bien propriétaires d'une partie, et ils ont payé des taxes sur l'héritage pour l'être. Si tout revenait à leur maman, ils devraient payer 2x ces taxes sur le même héritage quand elle décèdera...

    Qu'elle discute avec eux. C'est presque toujours le mieux.

    PS : Elle est nu-propriétaire de 62.5% en fait, car elle faisait certainement partie du partage des 50% de son époux défunt.

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
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    Site Web

    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Tous les copropriétaires indivis (donc la maman et tous les enfants) doivent être d'accord pour vendre. Cela peut tout à fait être une vente de gré à gré.
    Attention toutefois: s'il y a des enfants actuellement mineurs, il faut l'autorisation du juge de paix. Mais, selon votre exposé, ce n'est pas le cas.

    Il va de soi que les enfants peuvent toucher une part du prix de vente (selon la valeur de leur nue-propriété).

    (edit: posté avant d'avoir lu la réponse d'Himura)


    Erik DECKERS
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    Propriétés Immobilières

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    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Messages : 16 373
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    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Les enfants sont nu, mais propriétaire néanmoins. Ils doivent donc être d'accord sur le fait de vendre, d'accord sur le prix, d'accord sur la répartition que leur proposera le notaire. Ils doivent signer le compromis et l'acte de vente. En cas d'accord de toutes les parties, il va de soi que la maison peut être vendue de gré à gré, via un agent immobilier ou non, de manière normale.... ou en vente publique via un notaire.

    Sans accord de la part de tous les propriétaires, les autres peuvent exiger la vente. Par voie judiciaire, et donc une vente publique forcée.

    Il faut donc que la propriétaire principale s'en ouvre à ses enfants, et demande leur accord.

    Je lui conseillerais les étapes suivantes:
    1. Consulter son notaire sur la répartition du bénéfice de la vente entre nu-propriétaire et usufruitier. En clair, combien pour elle et combien pour les enfants suivant les barêmes légaux.
    2. Parler avec les enfants pour leur annoncer. Ne pas négliger le choc que cela peut créer dans la famille.
    3. Faire venir un ou plusieurs agents immobiliers. L'agent immobilier donnera une fourchette de prix. Ce 'nest pas nécessairement celui qui "donne" le plus qui est le meilleur. Bien considérer que certains agents vont taper haut pour avoir le mandat, et laisseront pourrir la situation en baissant le prix au fur et à mesure en brûlant le bien sur le marché.
    4. Décider de vendre. Donner mandat à l'agent, qui sera le mieux à même de vous conseiller dans cette transaction compliquée.


    Grmf!
    ----------------
    N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Messages : 16 373
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    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Punaise. Doublement grillé. Je tape si lentement ou quoi?  yikes


    Grmf!
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    Aiment ce post :
    D1791
    Pimonaute intarissable
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    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Il me semble que la quote-part des nu-propriétaires dans le fruit de la vente peut être créditée sur un compte bancaire "nu-propriété" au nom des enfants.
    Les fruits de ce compte (dividendes, intérêts et distributions de sicav) revenant à l'usufruitière.

    Les enfants ne perçoivent aucun argent dont ils peuvent disposer librement.
    Pour ce faire il faut qu'il y ait conversion de l'usufruit.

    Je ne pense pas que la conversion d'usufruit soit automatique ou obligatoire parce que l'immeuble est vendu.
    Je peux me tromper.


    Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Ce ne serait pas un cas particulier, pour enfants mineurs par exemple ?

    Dans ce que vous indiquez, on dirait qu'il y a une confusion entre la valeur donnée à l'usufruit et la nue-propriété.
    Si un immeuble est vendu, on distingue une certaine valeur pour l'usufruit, et une autre pour la nue-propriété. La somme de ces valeurs correspondant bien sûr au montant de la vente.
    Je ne vois pas de raison pour laquelle un nu-propriétaire ne pourrait pas disposer librement de l'argent correspondant à sa part. Encore moins l'obligation de convertir l'usufruit en nue-propriété (???)

    Il est possible de vendre uniquement la nue-propriété, et l'usufruitier reste en place. Mais ça n'a pas de rapport avec la question présente.

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    Aime ce post :

    PIM

    LaurImmo
    Pimonaute assidu
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    Messages : 49

    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Elle peut vendre la maison avec l'accord des nus propriétaires (il vaut mieux un écrit pour éviter les problèmes quand même).

    Elle sera obligée de donner la part nue-propriété aux enfants s'ils la réclament, pour cela, des taux de conversion existe selon l'âge de l'usufruitière (plus elle sera âgée, plus sa part vaut cher évidemment). Exemple: Valeur de la maison de 200 000 euros, usufruitière de 66 ans (elle vaut 59.98%), donc: 119 960 euros pour l'usufruitière et le reste de 80 040 euros pour les 3 nus-propriétaires. Je ne suis pas certaine que s'il y a accord entre tous, on peut faire un autre calcul, car si l'usufruitière décède dans les 3 ans, c'est prendre un risque qu'un des nus-propriétaires ne réclame pas plus après coup... C'est évident qu'elle ne peut pas déshériter les 3 nus-propriétaires à son profit...

    Les frais de la vente seront supportés par TOUS.

    Mais je me trompe peut-être mais je me suis énormément renseigné sur le cas vu que je suis en plein dedans...


    Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
    Formatrice IFAPME en administration de biens immobiliers, déontologie

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    D1791
    Pimonaute intarissable
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    Messages : 700

    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Encore une fois, je peux me tromper.

    Il est vrai que souvent la vente d'un bien immobilier fait suite à la volonté de sortir d'indivision ou de convertir l'usufruit et donc de "reprendre ses billes".
    (au passage, je ne vois pas l'intérêt de convertir de l'usufruit en nue-propriété et je n'ai jamais suggéré une telle chose)

    Mais il est possible que l'usufruit dont bénéficie l'usufruitier (un conjoint survivant par exemple) porte sur l'ensemble d'un patrimoine.
    Si un élément du patrimoine est cédé (avec l'accord des nu-propriétaires), l'usufruit ne s'éteint par pour autant.
    Tout élément du patrimoine issu de la cession sera détenu en démembrement nue-propriété/usufruit.
    Si ce sont des liquidités, ce seront des intérêts, si elles sont réinvesties, ce seront des dividendes, des intérêts ou des distributions de sicav.

    La conversion de l'usufruit, pour moi, c'est une autre étape.
    Pour moi, les seules façons pour les nu-propriétaires de récupérer la pleine propriété de leur part dans la vente, et donc de pouvoir en disposer librement, c'est soit la conversion de l'usufruit, soit l'abandon de l'usufruit.


    Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 682

    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    glasses  glasses  glasses  glasses  glasses  glasses  glasses
    (Vous m'avez perdu à la cinquième phrase  roll )

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    D1791
    Pimonaute intarissable
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    Messages : 700

    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    J'ai vu mon notaire et j'ai pu lui poser la question.
    Il confirme que je ne me trompais pas.

    Pour faire le plus clair possible :
    - un bien X (une maison par ex) est démembré entre le nu-propriétaire A et l'usufruitier B,
    - ils sont d'accord pour vendre et rester en démembrement
    - le fruit de la vente du bien X est alors placé sur un compte bancaire démembré "nu-propriété / usufruit"

    - s'ils sont toujours d'accord, le fruit de cette vente peut servir à acheter un nouveau bien Y (un appartement par ex), toujours en démembrement entre A et B (*).

    Au final, que l'argent reste sur le compte bancaire démembré ou que l'argent soit réinvesti dans un bien, A, nu-propriétaire, n'aura rien "touché" dans l'opération.
    Il était nu-propriétaire, il l'est toujours, mais le sous-jacent à changé.

    Le fait que la vente donne lieu à une somme d'argent remise en pleine-propriété à A (initialement nu-propriétaire) n'est donc ni obligatoire, ni automatique.


    (*)Précision qui ne change rien à la réflexion théorique : si les biens X et Y ont des valeurs sensiblement différentes ou si il y a un délai trop long entre la vente et l'achat, il peut y avoir une valorisation à recalculer.


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    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
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    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Merci à D1791 pour sa contribution didactique.

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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Inscription : 05-06-2013
    Messages : 2 682

    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    D1791, merci pour le suivi. Néanmoins, le cas que vous citez est, selon moi, quelque peu différent - du moins dans l'esprit recherché - du cas qui nous occupe.

    J'ai personnellement vécu le cas, lors de la vente de l'ancien appartement de ma grand-mère. Mes parents en avaient à l'époque hérité.
    N'ayant plus qu'un parent à présent, la vente a eu lieu avec l'accord et en présence de ma sœur et de moi-même.
    Ma sœur détenait 1/6ème de la nue-propriété, par héritage. J'en détenais un autre 1/6ème.

    Le notaire a calculé la valeur de l'usufruit, et de la nue-propriété.
    Les parts correspondantes apparaissent clairement dans son décompte, et ces montants nous ont été viré sur compte directement.

    -->  Quel est l'intérêt d'un compte démembré, à part le cas un peu particulier où on veut réutiliser directement cet argent pour racheter rapidement un bien immobilier (logement principal j'imagine) pour lequel les enfants restent nu-propriétaire (et donc limiter la taxation sur l'héritage par la suite) ?uelque

    Dernière modification par Himura (12-10-2016 09:33:47)

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    LaurImmo
    Pimonaute assidu
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    Messages : 49

    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    +1 avec Himura, en plus, l'article 745sexies du code civil belge précise que ce partage peut se faire soit à l'amiable (et là, on calcule soit la part légale de conversion via les tables du moniteur, soit on fixe la part comme on l'entend), soit devant juge.


    Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
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    D1791
    Pimonaute intarissable
    Inscription : 05-07-2013
    Messages : 700

    Re : Vente maison familiale par veuve (enfants nu propriétaire de 50%)

    Je ne cherche pas à polémiquer.  Juste à ouvrir la réflexion sur des possibilités différentes.
    Pour moi, on est bien dans la réponse à une des questions de départ :

    rodes a écrit :

    Et aussi si elle est obligé après la vente de payer aux enfants leur part.

    Voyant que les réponses semblaient indiquer que les nu-propriétaires “toucheraient” d'office quelque chose (sous-entendu en pleine propriété), j’ai juste voulu indiquer qu’une autre voie était possible.

    Himura a écrit :

    Et fort logiquement, chacun recevra sa part.

    grmff a écrit :

    Consulter son notaire sur la répartition du bénéfice de la vente entre nu-propriétaire et usufruitier. En clair, combien pour elle et combien pour les enfants suivant les barêmes légaux.

    Himura a écrit :

    Je ne vois pas de raison pour laquelle un nu-propriétaire ne pourrait pas disposer librement de l'argent correspondant à sa part.

    Quel est l’intérêt ?
    Sans chercher à être exhaustif, il me semble que plusieurs éléments peuvent plaider en ce sens.
    •    Si chacun retrouve de la pleine propriété, il y a eu conversion de l’usufruit.  Donc la maman retrouve aussi un capital en pleine propriété.  A son décès les enfants repaieront des droits de succession (sur cette pleine propriété).  S’ils sont restés démembrés, l’usufruit s’éteint et il n’y a pas de droit de succession (sur cette partie-là bien entendu). => gain fiscal.
    •    La maman est appauvrie : les revenus perçus de sa part en pleine propriété sont par définition inférieurs aux revenus perçus sur le fruit complet de la vente.  Si elle a vendu pour partir en maison de repos, ça peut compliquer les finances. => perte de revenus mensuels.
    •    Dans le cas d’une famille recomposée les choses peuvent se compliquer : si la maman a eu d’autres enfants que les nu-propriétaires de la maison en question, tout ce qu’elle recueillera en pleine-propriété sera à repartager entre tous ses héritiers, donc entre d’autres que les seuls nu-propriétaires. => gain en patrimoine au final, «l’héritage reste dans la famille».
    •    L’exemple du rachat par réemploi d’un autre logement plus adapté pour la maman.
    •    L’usufruitier recueille les revenus taxables.  Le nu-propriétaire n’a aucun revenu à déclarer.  Lorsque le compte bancaire est détenu à l’étranger, ça peut faire une différence dans votre déclaration fiscale.
    •    Ca permet de différer la pleine possession de l’héritage familial au décès du second parent.  On ne partage rien tant qu’un des parents est vivant.  Imaginons que dans le patrimoine il y a 2 biens immobiliers, après le second décès, il peut être plus simple de dire «chacun repart avec une des maisons» ou «tu prends le cash de la vente de la première, je prends la 2e maison» que de devoir racheter une partie de la 2e maison qu’on aura peut-être entretemps dépensé si après la vente de la première on a procédé au partage. => gain psychologique.
    •    Sans oublier que dans une négociation éventuelle pour obtenir l’accord de tous en vue de vendre la maison, la solution de rester dans une situation de démembrement est celle qui modifie le moins les équilibres familiaux.  => gain psychologique.  Evidemment c’est fonction de la confiance/méfiance/jalousie qui règne dans la famille.
    •    Le type de contrat de mariage et l'état civil des enfants peut aussi avoir une incidence.  Pour être cynique : en instance de divorce je préfère être nu-propriétaire que plein propriétaire angel

    J’entends bien que ce que je viens de développer sont des hypothèses qui nous éloignent de la question initiale de rodes.
    Chacune de ses hypothèse peut, selon la situation être un inconvénient ou un avantage selon le point de vue de chacun.

    Dernière modification par D1791 (12-10-2016 10:57:09)


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