[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

par_ailleurs
Pimonaute
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Messages : 3

Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

Bonjour,

Je viens de découvrir ce forum et j'espère que vous pourrez m'aider ops

Je m'interroge sur plusieurs points concernant mon contrat de bail (contrat de bail de résidence principale en région wallonne) et de ma résiliation anticipée :

Je viens de notifié à mon propriétaire de ma résiliation anticipée et ce en respectant bien les 3 mois de préavis. Et c'est après cela que les choses se gâtent.
Le propriétaire ne cesse de changer de version et ce depuis la première visite de l'appartement!

Aujourd'hui il me dit "me faire une fleur" en ne réclamant que 2 mois en dérogation du contrat de bail qui est de 3 mois. L'absence du paragraphe concernant la résiliation anticipée m'a amené à lui demander d'où il tenait cette information. Il me répond qu'il s'agit du paragraphe 13. Résiliation aux torts du preneur.
Dites-moi si je me trompe, mais je ne pense pas être en tort pour lui avoir donné ma résiliation anticipée? J'ai toujours payé les loyers à temps et toujours entretenu l'appartement comme il faut. Sans aller dans les détails des mésaventures que j'ai connu dans cet appartement! A plusieurs reprises il a dit que j'étais une locataire exemplaire et qu'il regrettait mon départ. Sachant également que sur les trois premiers départs anticipés (immeuble de plusieurs appartements) il n'a réclamé "ces trois mois d'indemnités" qu'à une seule locataire.

Pouvez-vous m'éclairer sur ces différents points :

- quid de la durée de mon bail? Est-ce qu'il s'agit d'un 3-6-9 et donc d'un bail de 9 ans?

Voici un extrait de mon bail :

2.Durée
Le bail conclu pour une durée de 36 mois, soit trois ans (bail dit de courte durée), prenant cours le 09/01/2015 et se terminant le 08/01/2018.

Ce bail sera prorogé tacitement pour une nouvelle période de 6 ans, soit un bail de neuf ans, aux mêmes conditions à défaut d'un congé notifié par une des deux parties par lettre recommandée au moins 3 mois avant l'échéance.

Au delà de ce texte, c'est directement le point 3. Destination de la location.

- quid de la date réelle de début de mon contrat de bail? Un avenant a été signé à la date du 10/11/2014 (sans date précise du début de l'avenant, je cite "l'immeuble est mis à disposition du preneur dans le courant de la première quinzaine de décembre 2014) alors que la remise des clés et l'état des lieux d'entrée ont été faits le 8/12/2014. La signature du contrat de bail a été faite le 9/01/2015.

- quid de l'absence de la clause de résiliation anticipée?

Qu'en est-il légalement lorsque cette clause n'est pas définie dans le contrat de bail? Le bailleur a-t-il tous les droits quant au montant des indemnités de départ anticipé?

- quid si nous n'avons pas reçu la copie de l'enregistrement de l'avenant, du contrat de bail et de l'état des lieux d'entrée?

J'ai cru comprendre que le locataire doit être en possession de la preuve de l'enregistrement de ces documents. Ce qui n'est pas mon cas.

Dernière chose (je ne sais pas si c'est important) mais j'ai remarqué qu'en ANNEXE 3 de mon contrat de bail il est indiqué l'immeuble étant neuf, le délai de fourniture du certificat PEB est d'environ 6 mois, et sera remis aux locataires dès réception. Mais je ne l'ai jamais reçu, le bailleur est-il en faute?

Merci d'avoir pris le temps de me lire...

Etant dans une situation complexe, j'aimerai m'en sortir au mieux et surtout dans la légalité.

Merci à tous! smile

Dernière modification par par_ailleurs (06-11-2016 21:17:41)

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

Vous êtes bien dans un bail de 3 ans (donc de courte durée). Et par conséquent, les indemnités prévues au bail peuvent trouver à s'appliquer.

Cela ne me parait pas anormal de considérer que votre résiliation anticipée corresponde à une résiliation à vos tords, étant donné que vous ne respectez pas la durée contractuelle du bail.

Vous ne devez pas recevoir obligatoirement une copie de l'enregistrement, non.
Vous pouvez néanmoins vous renseigner à ce sujet, mais cela n'aura aucun impact sur un bail de courte durée. Vous ne pourrez donc pas vous prévaloir d'un éventuel non-enregistrement pour échapper à vos obligations contractuelles.

Pour le PEB : oubliez également, ça ne peut pas vous aider en quoique ce soit hmm

Dernière modification par Himura (06-11-2016 21:35:03)

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GT
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

Ne confondons pas "délai de préavis" et "indemnité pour résiliation anticipée"

Dans la rigueur du texte légal, les possibilités prévues  par le régime légal (article 3, § 2 à 5  de la loi de 1991 sur la résidence principale) de mettre fin de façon anticipée au bail, sont en principe exclues dans le cadre d’un bail de courte durée visé à l'art. 3, § 6 de la loi précitée. Le bail doit être exécuté jusqu'à son terme.

La jurisprudence et la doctrine sont parfois plus souples.

En tout état de cause, une indemnité peut être demandée au locataire qui met fin à un contrat de bail de courte durée.

Une indemnité égale à 2 mois de loyer ne me semble pas irraisonnable dans le cas présenté.

Il est question de l'enregistrement à l'art. 3, § 5, al.3 de la loi de 1991. En d'autres mots, dans le cadre d'un bail de 9 ans.

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amnesia
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

bonsoir

Je suis tout nouveau sur ce site  je voudrais faire découvrir au expérimentés ce que j'ai eu récemment

Je suis propriétaire d'un duplex dans le hainaut ( Lessines )   bail de 3 ans signé en date du 1 juillet 2016    la soeur de mon locataire écrit par recommandé quelle demande le renon au contrat  pour raison de force majeure  big_smile  mon locataire vu son âge a eu des crises depilepsie excuser des fautes et ne peut plus loué le duplex il doit être suivi 

je rencontre la soeur du locataire pour lui dire que je réclame 1 mois d'indemnité de rupture  à la place de 3 mois comme écrit sur le bail     cela n' a pas l'air de lui plaire et je demande que les loyers suivants donc novembre , decembre soit payé jusqu' a je trouve un candidat     

J 'ai trouvé un candidat je lui signal par téléphone et lui demande rDV pour faire le décompte de son frère    l'erreur que j'ai fait je n aurait pas du lui dire que j allais réclamer 1 mois d'indemnité et une partie du loyer  par téléphone  puisque mon nouveau locataire peut rentrer lundi 

La soeur dit que c 'est exagérer  et que c'est un cas de force majeure à cause de sa maladie qu'en pensez vous?    PS j' ai les clés de l'appart boite aux lettre et hall des communs , le duplex est vide     ??????     La question que je me pose est ce que j 'ai exagérer envers eux ??


smile je suis inscris sur ce site car je suis multi propriétaire dans la région du hainaut et je voudrais faire vivre mes expériences avec les internautes

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amnesia
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

RE ,

Le problème c'est toujours la meme chose à la sortie locative c'est toujours la bagarre   j 'ai déjà eu cela plusieurs fois    il ne rende pas les cles  il demande la garantie locative point barre sans quoi il garde les clés


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amnesia
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

Je me pose des questions est ce qu'un locataire peux partir pour cause de maladie grave sans que le propriétaire réclame quoi que se soit   

pourtant j 'applique le bail  apparemment la soeur de mon locataire me dit que je ne peux rien réclamer    bizarre non monkey


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par_ailleurs
Pimonaute
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

Himura a écrit :

Vous êtes bien dans un bail de 3 ans (donc de courte durée). Et par conséquent, les indemnités prévues au bail peuvent trouver à s'appliquer.

Cela ne me parait pas anormal de considérer que votre résiliation anticipée corresponde à une résiliation à vos tords, étant donné que vous ne respectez pas la durée contractuelle du bail.

Vous ne devez pas recevoir obligatoirement une copie de l'enregistrement, non.
Vous pouvez néanmoins vous renseigner à ce sujet, mais cela n'aura aucun impact sur un bail de courte durée. Vous ne pourrez donc pas vous prévaloir d'un éventuel non-enregistrement pour échapper à vos obligations contractuelles.

Pour le PEB : oubliez également, ça ne peut pas vous aider en quoique ce soit hmm

Si c'est un bail de 3 ans, est-ce légal d'avoir retiré le paragraphe concernant la résiliation anticipée? (originalement présent dans le contrat de bail de la région wallonne)

Extrait du contrat de bail disponible sur Pims.be :

2. Durée
Le bail est conclu pour une durée de :
... mois/années (bail dit de courte durée, et de maximums trois ans),
prenant cours le..................................
se terminant le..................................
résiliable à l'expiration de chaque période de............................... moyennant préavis notifié au moins .......................... à l'avance, et le paiement d'une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.

Parce qu'à en lire ce texte, la date de préavis étant dans la troisième année je ne devrai lui payer qu'un mois alors? Je trouve cela pas très clair... Sur d'autres sites en effet j'ai lu qu'un bail de courte durée ne peut se résilier anticipativement.

D'autant plus qu'il n'a pas appliqué ces trois mois d'indemnités à tout le monde! C'est finalement à la tête du client j'ai l'impression...

J'ai pensé ne pas être considéré en tort après avoir lu ceci sur le forum :

L'article 13 "résiliation aux torts du preneur" ne concerne absolument pas la possibilité légale de résiliation anticipée (loi sur baux résidence principale).

La résiliation aux torts du preneur ne peut résulter que d'un jugement (ou d'une sentence arbitrale).

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amnesia
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

Donc comme je le disais j 'ai les clés de ce duplex maintenant si la soeur de la locataire ne veut pas signer le décompte final ( sortie locative )    qu'elle n 'est pas d'accord  je vais lui annoncer ok je vous reclame 3 mois d'indemnité + Loyer en cours     

Est ce que je peut reloué de suite malgré tout à votre idée  puisqu'il n ' y a rien de signé à la sortie  la garantie n 'est pas bloquée sur un compte commun


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grmff
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

amnesia a écrit :

bonsoir

Je suis tout nouveau sur ce site  je voudrais faire découvrir au expérimentés ce que j'ai eu récemment

Nouveau ou pas, sur un forum, on met un nouveau fil de discussion, et on n'intervient pas avec ses propres problèmes sur le fil d'une autre personne.

Copicollez vos messages dans un nouveau fil, et effacez les ici svp. Sinon, on ne va rien y comprendre.

Comme modo, j'effacerai toute réponses aux messages de amnesia sur le présent fil.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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grmff
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

par_ailleurs a écrit :
Himura a écrit :

Vous êtes bien dans un bail de 3 ans (donc de courte durée). Et par conséquent, les indemnités prévues au bail peuvent trouver à s'appliquer.

Cela ne me parait pas anormal de considérer que votre résiliation anticipée corresponde à une résiliation à vos tords, étant donné que vous ne respectez pas la durée contractuelle du bail.

Vous ne devez pas recevoir obligatoirement une copie de l'enregistrement, non.
Vous pouvez néanmoins vous renseigner à ce sujet, mais cela n'aura aucun impact sur un bail de courte durée. Vous ne pourrez donc pas vous prévaloir d'un éventuel non-enregistrement pour échapper à vos obligations contractuelles.

Pour le PEB : oubliez également, ça ne peut pas vous aider en quoique ce soit hmm

Si c'est un bail de 3 ans, est-ce légal d'avoir retiré le paragraphe concernant la résiliation anticipée? (originalement présent dans le contrat de bail de la région wallonne)

Extrait du contrat de bail disponible sur Pims.be :

2. Durée
Le bail est conclu pour une durée de :
... mois/années (bail dit de courte durée, et de maximums trois ans),
prenant cours le..................................
se terminant le..................................
résiliable à l'expiration de chaque période de............................... moyennant préavis notifié au moins .......................... à l'avance, et le paiement d'une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.

Parce qu'à en lire ce texte, la date de préavis étant dans la troisième année je ne devrai lui payer qu'un mois alors? Je trouve cela pas très clair... Sur d'autres sites en effet j'ai lu qu'un bail de courte durée ne peut se résilier anticipativement.

D'autant plus qu'il n'a pas appliqué ces trois mois d'indemnités à tout le monde! C'est finalement à la tête du client j'ai l'impression...

J'ai pensé ne pas être considéré en tort après avoir lu ceci sur le forum :

L'article 13 "résiliation aux torts du preneur" ne concerne absolument pas la possibilité légale de résiliation anticipée (loi sur baux résidence principale).

La résiliation aux torts du preneur ne peut résulter que d'un jugement (ou d'une sentence arbitrale).

C'est bien un bail de 3 ans. Certains baux, comme le modèle de la région wallonne que vous excipez, prévoient effectivement les modalités de fins de bail anticipées. Mais il n'y a aucune obligation de les prévoir. La loi est muette à ce sujet.

Personnellement, mon bail prévoit des indemnités en cas de rupture anticipée. Comme la région wallonne, je calque les indemnités sur les baux de résidence principale de 9 ans 3-2-1 mois d'indemnité selon qu'on quitte la 1ere-2e-3e année du bail) Le bail du SNPC prévoir 3 mois d'indemnité ferme. Le bail de Pim ne prévoit une rupture anticipée possible à certains termes et la même indemnité que moi.

Bref, il n'y a rien dans votre bail, et vous en êtes réduit à devoir négocier avec votre bailleur.

Sachez que souvent, les juges réduisent les indemnités qu'ils estiment excessives à l'indemnité que le proprio aurait eu dans un bail de 9 ans. C'est un argument de négociation.

Vous pouvez aussi dire que c'est pas légal et demander à limiter l'indemnité à l'indemnité légale. C'est faux, mais votre proprio ne fréquente peut-être pas Pim.be...


Grmf!
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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

par_ailleurs a écrit :
Himura a écrit :

Vous êtes bien dans un bail de 3 ans (donc de courte durée). Et par conséquent, les indemnités prévues au bail peuvent trouver à s'appliquer.

Cela ne me parait pas anormal de considérer que votre résiliation anticipée corresponde à une résiliation à vos tords, étant donné que vous ne respectez pas la durée contractuelle du bail.

Vous ne devez pas recevoir obligatoirement une copie de l'enregistrement, non.
Vous pouvez néanmoins vous renseigner à ce sujet, mais cela n'aura aucun impact sur un bail de courte durée. Vous ne pourrez donc pas vous prévaloir d'un éventuel non-enregistrement pour échapper à vos obligations contractuelles.

Pour le PEB : oubliez également, ça ne peut pas vous aider en quoique ce soit hmm

Si c'est un bail de 3 ans, est-ce légal d'avoir retiré le paragraphe concernant la résiliation anticipée? (originalement présent dans le contrat de bail de la région wallonne)

Extrait du contrat de bail disponible sur Pims.be :

2. Durée
Le bail est conclu pour une durée de :
... mois/années (bail dit de courte durée, et de maximums trois ans),
prenant cours le..................................
se terminant le..................................
résiliable à l'expiration de chaque période de............................... moyennant préavis notifié au moins .......................... à l'avance, et le paiement d'une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.

Parce qu'à en lire ce texte, la date de préavis étant dans la troisième année je ne devrai lui payer qu'un mois alors? Je trouve cela pas très clair... Sur d'autres sites en effet j'ai lu qu'un bail de courte durée ne peut se résilier anticipativement.

D'autant plus qu'il n'a pas appliqué ces trois mois d'indemnités à tout le monde! C'est finalement à la tête du client j'ai l'impression...

J'ai pensé ne pas être considéré en tort après avoir lu ceci sur le forum :

L'article 13 "résiliation aux torts du preneur" ne concerne absolument pas la possibilité légale de résiliation anticipée (loi sur baux résidence principale).

La résiliation aux torts du preneur ne peut résulter que d'un jugement (ou d'une sentence arbitrale).


Il n'y a pas de modèle de bail obligatoire à utiliser. Chacun est donc libre d'établir un bail à sa façon (dans les limites de la légalité bien sûr).

Un bail de courte durée peut se résilier anticipativement... si et seulement si cela est prévu au bail.
Ou si un juge de paix en décide ainsi. Mais si vous voulez aller jusque devant le juge, vous risquez aussi de devoir payer plus que ce qui vous est réclamé.

Maintenant, vous êtes en cours de votre 3ème année, et si c'était un bail de 9 ans, vous n'auriez qu'un mois d'indemnité à payer, hors préavis.
Vous pouvez toujours signaler cela au bailleur et lui demander d'appliquer la même chose. Comme indiqué ci-dessus, c'est effectivement ce que mettrait en avant le juge de paix, probablement (mais sans garantie ! Aller devant un juge représente toujours une part d'incertitude).

Notez quand même que si le propriétaire fait une fleur à un locataire, ça ne l'oblige pas à faire de même avec tout le monde !...

Faites attention à ne pas lire ce qui vous arrange uniquement, lors de vos recherches.

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par_ailleurs
Pimonaute
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

grmff a écrit :
par_ailleurs a écrit :
Himura a écrit :

Vous êtes bien dans un bail de 3 ans (donc de courte durée). Et par conséquent, les indemnités prévues au bail peuvent trouver à s'appliquer.

Cela ne me parait pas anormal de considérer que votre résiliation anticipée corresponde à une résiliation à vos tords, étant donné que vous ne respectez pas la durée contractuelle du bail.

Vous ne devez pas recevoir obligatoirement une copie de l'enregistrement, non.
Vous pouvez néanmoins vous renseigner à ce sujet, mais cela n'aura aucun impact sur un bail de courte durée. Vous ne pourrez donc pas vous prévaloir d'un éventuel non-enregistrement pour échapper à vos obligations contractuelles.

Pour le PEB : oubliez également, ça ne peut pas vous aider en quoique ce soit hmm

Si c'est un bail de 3 ans, est-ce légal d'avoir retiré le paragraphe concernant la résiliation anticipée? (originalement présent dans le contrat de bail de la région wallonne)

Extrait du contrat de bail disponible sur Pims.be :

2. Durée
Le bail est conclu pour une durée de :
... mois/années (bail dit de courte durée, et de maximums trois ans),
prenant cours le..................................
se terminant le..................................
résiliable à l'expiration de chaque période de............................... moyennant préavis notifié au moins .......................... à l'avance, et le paiement d'une indemnité correspondant à trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année.

Parce qu'à en lire ce texte, la date de préavis étant dans la troisième année je ne devrai lui payer qu'un mois alors? Je trouve cela pas très clair... Sur d'autres sites en effet j'ai lu qu'un bail de courte durée ne peut se résilier anticipativement.

D'autant plus qu'il n'a pas appliqué ces trois mois d'indemnités à tout le monde! C'est finalement à la tête du client j'ai l'impression...

J'ai pensé ne pas être considéré en tort après avoir lu ceci sur le forum :

L'article 13 "résiliation aux torts du preneur" ne concerne absolument pas la possibilité légale de résiliation anticipée (loi sur baux résidence principale).

La résiliation aux torts du preneur ne peut résulter que d'un jugement (ou d'une sentence arbitrale).

C'est bien un bail de 3 ans. Certains baux, comme le modèle de la région wallonne que vous excipez, prévoient effectivement les modalités de fins de bail anticipées. Mais il n'y a aucune obligation de les prévoir. La loi est muette à ce sujet.

Personnellement, mon bail prévoit des indemnités en cas de rupture anticipée. Comme la région wallonne, je calque les indemnités sur les baux de résidence principale de 9 ans 3-2-1 mois d'indemnité selon qu'on quitte la 1ere-2e-3e année du bail) Le bail du SNPC prévoir 3 mois d'indemnité ferme. Le bail de Pim ne prévoit une rupture anticipée possible à certains termes et la même indemnité que moi.

Bref, il n'y a rien dans votre bail, et vous en êtes réduit à devoir négocier avec votre bailleur.

Sachez que souvent, les juges réduisent les indemnités qu'ils estiment excessives à l'indemnité que le proprio aurait eu dans un bail de 9 ans. C'est un argument de négociation.

Vous pouvez aussi dire que c'est pas légal et demander à limiter l'indemnité à l'indemnité légale. C'est faux, mais votre proprio ne fréquente peut-être pas Pim.be...

Il ne fréquente peut-être pas Pims.be et pourtant mon bail est exactement le même tip top à l'exception de ce paragraphe manquant du point 2. Durée et d'une phrase au point 13! Qui d'ailleurs explique bien dans quelle condition s'appliquent ces trois mois d'indemnités!

Je cite :

"Pour autant que la mission ait abouti dans les trois mois de la notification de la sentence arbitrale.

Donc je ne rêve pas, dans le point 13. Résiliation aux torts du preneur, ces indemnités ne s'appliquent qu'en cas de sentence! Donc d'un jugement?

Il y a plus d'un an, le proprio m'avait proposé à deux reprises (et par écrit) de résilier anticipativement le bail sans indemnité et sans préavis car un élément de la cuisine ne fonctionnait pas. Aujourd'hui, malgré l'intervention d'ouvrier, cet élément dans la cuisine ne fonctionne toujours pas. C'est pourquoi dans un premier temps j'ai demandé de reprendre ses conditions car la situation était toujours inchangée. Et d'ailleurs dès sa proposition je m'étais mise à chercher un autre appartement. Effectivement cette recherche a pris plusieurs mois car finalement j'ai décidé d'acheter.

Je me pose encore quelques questions :

- Qui doit payer l'état des lieux de sortie?
- Si je passe en justice de Paix, le Juge ne pourra pas me demander plus que trois mois ou si?

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Himura
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

Si votre propriétaire vous avait fait cette proposition, qu'elle n'était pas limitée dans le temps, et que la situation reste inchangée... Vous pouvez toujours y répondre positivement.
Cela aide grandement dans votre démarche.

Etat des lieux de sortie : voir le bail à nouveau. Ca peut être à frais partagé, ou aux vôtres uniquement étant donné que vous résiliez unilatéralement - si c'est prévu dans le bail.

Justice de Paix : le juge décide. Au pire, il peut vous obliger à exécuter le contrat jusqu'à son terme - c'est ce qui est prévu au bail. Au mieux, il casse le bail sans indemnité ni préavis.
Plus probablement, il vous autorisera à rompre le bail, avec un préavis normal de 3 mois. Et jugera de l'indemnité éventuelles sur base des informations que vous aurez donné, et que le propriétaire donnera également.
Il y a de fortes chances pour que vous soyez tout de même redevable des dépens (frais de requête, et peut-être d'avocats).

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Questions sur mon bail et ma résiliation anticipée

Par un arrêt du 18 décembre 2015, la Cour de cassation a tranché en faveur de la licéité de l'insertion d'une clause contractuelle de résiliation du bail de courte durée.

A l'agenda des gouvernements wallon et bruxellois compétents en matière du bail d'habitation depuis le 1er juillet 2014 suite à la sixième réforme de l'Etat : la résiliation du bail de courte durée et les délais de préavis des baux de courte durée.

A défaut d'une clause contractuelle la situation actuelle est la suivante :
•    examen de la possibilité de résiliation de commun accord
•    rejet de la rupture unilatérale (sauf abus de droit ds le chef du bailleur)

http://forum.pim.be/topic-286947-bail-d … age-1.html

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