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    points mis a l'ordre du jour AGE

    petitluc
    Pimonaute assidu
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    points mis a l'ordre du jour AGE

    Bonjour
    Le syndic avait prévu  une AGE .
    l'ayant appris , je lui ai envoyé  le  28 octobre un mail avec un point + devis a mettre a l'ordre du jour de cette AGE
    Je viens de recevoir sa convocation pour l'AGE( datée du 10 novembre  ). l AGE est fixée au 30 novembre .
    Ma demande n'a pas été prise en considération .En a t il le droit ?
    Je pensait être dans les délais .
    merci de m'éclairer à ce propos.

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    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    La réponse se trouve dans l'article 577-6, § 4 du code civil qui renvoie au § 3 du même article.

    Google : tapez code civil

    http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … &imgcn.y=7

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    petitluc
    Pimonaute assidu
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    merci GT
    j'ai lu l'article du CC  qui parle   de l'AG ordinaire et de 3 semaines (§3).
    dans la mesure ou le syndic a reçu ma demande 4 semaines avant l'AGE ne doit t il pas inclure ma demande dans l'ODJ ?
    l'article de la loi  n'est pas clair et précis

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    LaurImmo
    Pimonaute assidu
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    Justement, la loi vaut pour l'AG ordinaire et pas l'extraordinaire...
    Qui plus est, on parle dans le même article avec "date de réception" donc, cette date doit être certaine ce qui n'est possible qu'avec recommandé AR, l'envoi par mail est sans doute, là aussi, discutable...


    Agente immobilière titulaire IPI: Syndic & Régisseur   
    Formatrice IFAPME en administration de biens immobiliers, déontologie

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    GT
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    § 4 de l'art. 577-6, C. civil : à mon modeste avis de non professionnel, l'expression à tout moment signifie en dehors de  la tenue de l'AG ordinaire , situation visée au  § 3 du même article.

    La demande adressée au syndic doit être reçue par celui-ci de manière, nous dit le § 4 à mettre ces points à l'ordre du jour de cette AGE.

    Effectivement le texte du  § 4 prévoit que les points dont un copropriétaire souhaite la mise à l'ordre du jour en dehors de la période visée par le § 3 soient notifiés au syndic.

    En cas de litige, la preuve de la date de réception par le syndic de la demande du copropriétaire est importante (théorie de la réception et non théorie de l'envoi).  A mon avis , une demande adressée par mail dont il a été accusé réception n'est pas sans valeur.

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    luc

    PIM
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    LaurImmo a écrit :

    Justement, la loi vaut pour l'AG ordinaire et pas l'extraordinaire...

    Je ne vois pas cette distinction (entre AGO et AGE) dans la loi... :

    "   § 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, [2 conformément au § 3]2. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante."


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    luc
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    @Petitluc

    En supplément des autres info déjà donné quelques points peut-être utiles .

    La seule vraie distinction entre une AGO et AGE est qu’une AGO de l’année X doit impérativement comprendre des points obligatoires, comme le budget X+1, le rapport d’évaluation des fournisseurs X-1, le renouvellement des mandats qui prennent fin avant l4AGO X+1, etc. ….

    Quand un copropriétaire veut mettre un point à ‘OJ qui ne plait pas au syndic, un syndic professionnel ne bronchera pas et fera ce que la loi et les statuts lui imposent, mais un syndic qui n’est pas transparent utilisera probablement un ou plusieurs des astuces suivantes :

    • Non-affichage ans les communs par écrit pendant au moins 7 jours de la tenue de l’AG d (38= 1+7+7+21 jours civils à l’avance) (votre cas)

    • Non-enregistrement des points à l’OJ à la première AG venue (en excluant les AG à moins que trois semaines) sans le justifier par écrit (votre cas). 30/11 moins 3 semaines si on cacuke par semaine civile = 09/11 et pas 26/10 = 8/11 + 4/11 + 3/11 + 28/10 + 27/10 si on calcule par jour de travail (votre cas).

    • Inscription des points à l’OJ dans un ordre non-utile

    • Date fictif mentionné sur l'invitation

    • Refus d’accepter la validité des mails, malgré le contenu de l’Art. 2281 CC.

    Art. 2281. Lorsqu'une notification doit avoir lieu par écrit pour pouvoir être invoquée par celui qui l'a faite, une notification faite par télégramme, par télex, par télécopie, par courrier électronique ou par tout autre moyen de communication, qui se matérialise par un document écrit chez le destinataire, est également considérée comme une notification écrite. La notification est également considérée comme écrite si elle ne se matérialise pas par un document écrit chez le destinataire pour la seule raison que celui-ci utilise un autre mode de réception.
      La notification est accomplie dès sa réception dans les formes énumérées à l'alinéa 1.
      A défaut de signature au sens de l'article 1322, le destinataire peut, sans retard injustifié, demander au notifiant de lui fournir un exemplaire original signé. S'il ne le demande pas sans retard injustifié ou si, sans retard injustifié, le notifiant fait droit à cette demande, le destinataire ne peut invoquer l'absence de signature.


    Cordialement,

    Luc

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    LaurImmo
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    C'est ce point de référence à l'alinéa 3 qui me chiffonne:

    A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, [2 conformément au § 3]

    § 3. [...] Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.


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    GT
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    Je paraphrase Isabelle DURANT, professeur à l'UCL : le principe est que les propositions écrites des copropriétaires faites à tout moment pourront, à son avis, être incorporées dans l'ordre du jour d'une assemblée générale extraordinaire qui se tiendrait entre 2 assemblées générales statutaires.

    Source : La copropriété par appartements : la réforme de 2010, L'assemblée générale new look, Premier commentaire des articles 5 à 7 de la loi du 2 juin 2010, La Charte 2010, page 119)

    Il s'agit d'un avis. Je n'ai connaissance d'aucune décision jurisprudentielle en la matière.

    Au copropriétaire qui s'estimerait lésé d'agir afin de créer (ou d'étoffer ?)une jurisprudence.

    Dernière modification par GT (11-11-2016 17:24:57)

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    dach
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    LaurImmo a écrit :

    C'est ce point de référence à l'alinéa 3 qui me chiffonne:

    A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, [2 conformément au § 3]

    § 3. [...] Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.

    Vous avez tronquez la fin de l'art 577-6 §4 : "Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante."

    Les demande des CP doivent donc être mis à l'ordre de jour de la prochaines AG quelle soit ordinaire ou extraordinaire. Il me semble abusif d’exiger un délai plus long pour établir l'ordre du jour d'une AGE que pour une AGO, càd ± 1 semaine avant l'envoi des convocations.

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    luc

    petitluc
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    merci a tous pour vos réponses.
    une question supplémentaire: le syndic signale sur sa convocation  : tous les documents ,devis ..... concernant les points mis a l'ODJ peuvent être consultes et /ou
    obtenus dans les bureau du syndic .
    1- cela signifie t il que je peut obtenir copies de ces devis  (cf  "obtenus ")
    2- puis je également demander copies de tous les courriers que le syndic à envoyés et reçus de ces diverses firmes  (mon but est de savoir quelle est la question
    qu'il leur a  posé pour l'obtention des devis sachant qu'on prétend maintenant qu'elles se seraient -toutes les 3 -  trompées dans leur métrage  , et que leur prix est multiplié par 3 )
    3- puis je également obtenir copie des précédents devis fait par ces 3 firmes pour les confronter avec leurs nouveaux devis (personnes dans la copropriété ne les a
    obtenus ) et voir les modifications faites ?
    ps : je ne doute pas que le syndic ait reçus mon mail ,car lorsque je fait mettre un point a l' ODJ, j'envoye copie de ma demande au tous les autres CP, et certains m'ont répondus .
    bav

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    luc
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    petitluc a écrit :

    merci a tous pour vos réponses.
    une question supplémentaire: le syndic signale sur sa convocation  : tous les documents ,devis ..... concernant les points mis a l'ODJ peuvent être consultes et /ou
    obtenus dans les bureau du syndic .
    1- cela signifie t il que je peut obtenir copies de ces devis  (cf  "obtenus ")
    2- puis je également demander copies de tous les courriers que le syndic à envoyés et reçus de ces diverses firmes  (mon but est de savoir quelle est la question
    qu'il leur a  posé pour l'obtention des devis sachant qu'on prétend maintenant qu'elles se seraient -toutes les 3 -  trompées dans leur métrage  , et que leur prix est multiplié par 3 )
    3- puis je également obtenir copie des précédents devis fait par ces 3 firmes pour les confronter avec leurs nouveaux devis (personnes dans la copropriété ne les a
    obtenus ) et voir les modifications faites ?
    ps : je ne doute pas que le syndic ait reçus mon mail ,car lorsque je fait mettre un point a l' ODJ, j'envoye copie de ma demande au tous les autres CP, et certains m'ont répondus .
    bav

    Pour les trois points: en principe oui.
    Mais gardez votre calme, s'il refuse.
    Prenez acte, faites un PV de vos constats et envoyez le à lui endéans les 24 heures.
    J'ai déja obtenu des copies partiels de ce type de courier, mais jamais tout.


    Cordialement,

    Luc

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    GT
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    Tous les documents demandés auront-ils été conservés ?  Font-ils tous partie des archives de la copropriété dont le syndic a la garde ? La notion d'archives n'est pas définie à ma connaissance. Et quand bien même ils l'auraient été une copie de ceux-ci sera-t-elle remise gratuitement à un copropriétaire ?

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    luc
    Pimonaute non modérable
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    Concernant la forme

    Une des définitions classiques du mot archives est :
    « Les archives sont un ensemble de documents conservés pour pouvoir prouver des droits ou témoigner de certaines activités. » (Wikipedia)

    En fait dans le cas précis du courrier concernant un projet qui n’a pas encore été finalisé on classe ces documents dans les archives courantes (ou archives vivants).

    Le syndic est un mandataire qui doit justifier annuellement sa gestion. C’est à lui de décider ce qu’il va d’archiver et sous quel format (papier, PDF, ZIP, ...).

    Exemple: il peut jeter directement l’enveloppe dans laquelle se retrouvait la lettre recommandé, mais aussi le garder s’il trouve que les dates mentionnées sur l’enveloppe sont importanat pour pouver un retard de la part de celui qui a envoyé l’AR.

    Dès que sa gestion est approuvée et définitive (pas de citation après 4 mois de lapprobation par l'AG ou aprés un jugement définitif en cas de citation) il peut réduire le nombre de documents à ceux qui sont necessaires pour justifier la comptabilité (à garder pendant 7 ans). Les autres documents (comme cette enveloppe) il peut les jeter après 3 ans (référence: AR du 12.07.2012).

    C’est le syndic qui décide ce qu’il détruit/garde et quand. Il ne pourra pas se cacher derrière le fait qu’un document est détruit. Il en subira les conséquences, parfois minimale, mais parfois d’une façon conséquente.

    Concernant le fond du problème

    Le fait que les trois fournisseurs auraient commis la même erreur, suggère un problème au niveau du cahier des charges.

    Un cahier des charges a été diffusé, après approbation par l’AG ou non ?

    • Si oui, qui l’a fait et en porte la responsabilité s’il était erroné ?

    • Si non, le syndic en est probablement responsable si l’existence de fait d’un cahier des charges est constaté.


    Cordialement,

    Luc

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    petitluc
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    Merci luc de ces précisions.
    Bien évidemment il n'y a jamais eu de "cahiers des charges " (un très gros problèmes récurrents dans cette CP).Ce serait trop simple .
    Pouvez vous me donner plus de renseignements sur la comptabilité a garder 7 ans , nous avons un CP avocat qui en litige depuis plus de 10 ans
    exige en justice qu'on lui transmette  toute la comptabilité de ses charges depuis qu'il habite dans l'immeuble (30 ans ).
    ce qui est impossible: le syndic actuel n'ayant pas un tel historique.
    merci de votre aide .
    Cdlt

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    petitluc a écrit :

    Merci luc de ces précisions.
    Bien évidemment il n'y a jamais eu de "cahiers des charges " (un très gros problèmes récurrents dans cette CP).Ce serait trop simple .
    Pouvez vous me donner plus de renseignements sur la comptabilité a garder 7 ans , nous avons un CP avocat qui en litige depuis plus de 10 ans
    exige en justice qu'on lui transmette  toute la comptabilité de ses charges depuis qu'il habite dans l'immeuble (30 ans ).
    ce qui est impossible: le syndic actuel n'ayant pas un tel historique.
    merci de votre aide .
    Cdlt

    Et si vous ouvriez un nouveau sujet s'intitulant,p.e, "conservation de la comptabilité et des pièces comptables " dans une copropriété  ?

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    PIM, luc

    petitluc
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    Bonjour
    j'ai reçu par mail les divers devis demandés (anciens + réactualiseés). Comme je le subodorait  tous ce sont trompés dans les mensurations et le prix du travail est multiplié par 3,5. le syndic signale qu'une société  qui devait remettre son offre pour l'AGE ne le fera pas et qu'il a fait la demande à une nouvelle société d'un devis, alors même que son nom n'est pas cité dans l'ordre du jour de l'AGE ( "présentation des offres 1/2/3 ".) Peut t' on accepter d'en discuter en AG  alors que le choix qui nous était fait était celui de 3 firmes  précises ? Un ancien devis précise qu'il est établit selon" les mesures que vous nous avez communiquées" (j'en déduit le syndic ). peut il être tenus "responsable "  d'une manière ou d'une autre de ce surcoût catastrophique ? Sur quelle base légale ?  Ps: je n'ai pas connaissance d'un cahier des charges .merci

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    dach
    Pimonaute intarissable
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    petitluc a écrit :

    ...Comme je le subodorait  tous ce sont trompés dans les mensurations et le prix du travail est multiplié par 3,5. le syndic signale qu'une société  qui devait remettre son offre pour l'AGE ne le fera pas et qu'il a fait la demande à une nouvelle société d'un devis, alors même que son nom n'est pas cité dans l'ordre du jour de l'AGE ( "présentation des offres 1/2/3 ".) Peut t' on accepter d'en discuter en AG  alors que le choix qui nous était fait était celui de 3 firmes  précises ?...

    Pour moi, il est toujours préférable de ne voter que sur la proposition de l'ordre de jour. Mais si un élément nouveau permet de faire un meilleur choix, l'AG pourrait en tenir compte pour peu que cela ne modifie pas imprudemment la proposition initiale...
    ..

    petitluc a écrit :

    ...Un ancien devis précise qu'il est établit selon" les mesures que vous nous avez communiquées" (j'en déduit le syndic ). peut il être tenus "responsable "  d'une manière ou d'une autre de ce surcoût catastrophique ? Sur quelle base légale ?...

    Vous aller un peu vite... Si votre syndic à peut-être mal évalué l'ampleur du travail, il vous dira que ce n'est pas son métier ou qu'il n'a rien communiqué mais juste fait visité les lieux. De toutes façon pour obtenir un dédommagement de l'éventuelle responsable, il faut un préjudice. Or jusqu'ici, rien ne prouve que l'ensemble des travaux aurait pu être réalisé pour le montant prévu par l'AG. De plus il semble qu'aucun travail ne soit déjà réalisé. Sauf si quelqu'un développe une asbestose ce que je ne souhaite pas, Jusqu'ici vous avez pas perdu d'argent hormis peut-être quelques calories thermique.

    Consentez-vous sur l'objectif initiale qui selon vos autres posts être "désamiantage  et isolation de tuyauteries". Lors de l'AG vous devrez voter pour un devis. Pour comparer les différents devis,  il faut ramener chaque prix proposé au mètre de tuyauteries sur base de la quantité que chaque devis a estimé.
    Si les données des devis ne permettent pas cela, il est impossible de classer les offres pour ensuite sélectionner la meilleur sur base de critères plus subjectif comme la réputation de l'entreprise.

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    luc
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    Re : points mis a l'ordre du jour AGE

    dach a écrit :

    Consentez-vous sur l'objectif initiale qui selon vos autres posts être "désamiantage  et isolation de tuyauteries". Lors de l'AG vous devrez voter pour un devis. Pour comparer les différents devis,  il faut ramener chaque prix proposé au mètre de tuyauteries sur base de la quantité que chaque devis a estimé.
    Si les données des devis ne permettent pas cela, il est impossible de classer les offres pour ensuite sélectionner la meilleur sur base de critères plus subjectif comme la réputation de l'entreprise.

    @petitluc

    En relisant vos posts je crois que le problème structurel est l'absence d'un cahier des charges (= analysé/établit/mésuré par un expert indépendant qui n'a aucun lien avec un des entrepreneurs proposés).

    Pour moi le président de la séance d'AG devrait constater que l'information donnée par le syndic avant l'AG est insuffisante pour contrôler soi-meêm avant l'AG, en délibérer lors l'AG et prendre une décision en connaisance de cause, vu la presence d'éléments aux moins irréguliers en peut^ter frauduleux.

    En effet si le syndic n'a pas formellement et préalablement par écrit exécuté l'Art. 577-8 §4 15 CC, alors cette décisison pourrait être annulé comme frauduleuse si un lien est prouvé entre sa frime et un des candidats-entrepreneurs,   

    En plus les dégats causés par la négligence du syndic devait être mis à charge du syndic (organisation 2ème AG, ...).

    @dach

    Pour l'aspect cout/rendement je suis d'une autre opinion me basant sur un contexte créel et pragmatique.
    Je pourrais y répondre, mais dans un sujet séparé.


    Cordialement,

    Luc

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