Décompte fonds de roulement lors d'une vente

C'est une question qui m'intéresse aussi.
Je pense que si la loi est ambigüe sur appartenance des fonds, l'avis de la CNC les considères comme des dettes à court terme envers les CP.
Ce me semble conforme au CC, art. 577-5 §3 : "§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis."
Dans l'art. 577-11 on parle bien de quote-part du CP dans les fonds, mais curieusement il est indiqué "sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association". Or il me semble plus conforme de dire quelque chose comme "sa quote-part dans le fonds de réserve reste, comme une partie commune, attacher au lot.

Je suppose que vous avez reçu le dernier bilan de l'ACP, et que donc, la valeur des quotes-parts du CP sortant dans les fonds à la date du bilan est connu.
Sont connus aussi les appels de fonds votés par l'AG depuis ce bilan.
Si des appels au fonds de réserve ont été votés et qu'il ne vous à pas donné procuration pour y assister, le CP sortant doit verser ces appels de fonds et l'ACP via son syndic ne peut vous réclamer le montant de sa quote-part dans le fonds de réserve. Naturellement, vous et le vendeur peuvent convenir autre chose, mais l'ACP n'est pas concernée par cette accord.
Pour les appels au fonds de roulement (ou tout au terme, pour moi équivalant, comme 'appel de provision' , 'décompte périodique', 'report de l'exercice précédent', ... ), effectivement une répartition entre le CP sortant et rentrant doit être faite par l'ACP en fonction des charges ordinaire effectives consommée à la date de changement de propriété. De ma petite expérience, le montant en jeu en regard du montant de la vente équivaut à moins d'un trimestre de charge.
Par contre, il faut bien s'assurer que le CP sortant ne dispose pas de dette vis à vis de l'ACP.

Le vendeur va recevoir le décompte des charges de la dernière clôture à la date de la vente. En payant ses charges, il va reconstituer sa part dans le fonds de roulement !
Les autres propriétaires vont également être amené à payer leurs décomptes de charges de la période écoulée. En payant, ils reconstituent leur part dans le fonds de roulement.
Quand tout le monde aura payé ses charges, l'ensemble du fonds de roulement de la copropriété est reconstitué !

Comme le fonds de roulement est une "avance de fonds" à la copropriété, l'ACP doit rembourser le copropriétaire vendeur (sous déduction éventuelle des dernières sommes que celui-ci devrait encore à l'acp, d'où la phrase dans l'acte)  et le nouvel arrivant doit verser sa part dans l'entièreté du fonds de roulement  (total du fonds de roulement de l'ACP x quotités)

Dans certaines copropriétés, un fonds distinct du fond de réserve est constitué pour faire face aux fluctuations du  besoinde fond de roulement.
Au bilan, il est intitulé "fond de roulement" et est appelé une et une seule fois à sa création. A chaque vente, on rembourse le vendeur après décompte et on appelle à l'acheteur sa quote part.

C'est conforme à ce que fait le syndic.

Un grand merci à tous pour vos réponses :-)

Mes commentaires ci-dessous  propos de différents points évoqués.

Je ne vois pas où vous voyez que vous ne devrez pas participer au fonds de roulement...

L'acquéreur va recevoir un décompte des charges arrêtés à la date de la vente et la déduction de son versement à l'époque pour la constitution du fonds de roulement ==> il devra payer le solde en résultant.
Vous devrez payer, au même titre que tous les autres copropriétaires, votre part dans le fonds de roulement (fonds de roulement de l'acp  x  vos quotités)

Là, on est d'accord, car celà suppose que je doive payer pour autant qu'il reste un fonds de roulement ayant un solde positif à la date de la vente.

Ici le syndic me réclame ma quote part de la "mise de départ" de 750€, mais je n'ai aucune vue sur le solde du fonds de roulement au moment de la vente et je crains précisément qu'au moment de la vente (et en fin d'exercice), ces 750€ n'existent plus, donc je ne vois pas pourquoi je devrais payé de l'argent dépensé lorsque je n'étais pas propriétaire.

Vu ce qui est précisé dans l'acte (voir ci-dessus), je pense de toute façon en être dispensé. Mais même si ça n'avait pas été le cas, pour moi la quote part doit se faire sur base du fonds de roulment réel au moment de la vente et pas de la "mise de départ".

Dernière modification par Alpha (13-11-2016 22:01:13)

Non, non, je n'oublie pas que je suis dans une copropriété.

Je pense juste qu'ici au terme de l'exercice (et à la fin de la mission du syndic sortant), il n'y aura plus de fonds de roulement et donc rien n'aura été reconstitué car consommé par les charges de l'exercice précédent. Et dans ce cas, je ne vois pas pourquoi je paierais pour un fonds consommé par des charges de l'exercice pendant lequel je n'étais pas propriétaire pendant plus de 80% du temps... (et j'aurai bien sûr payé mes charges pour les 20% où j'étais propriétaire).

Je pourrais être d'accord de payer SI et seulement SI il reste au moins les 750€ de la "mise de de départ" dans le fonds de roulement pour le nouvel exercice.

Dernière modification par Alpha (14-11-2016 12:06:04)

Oui, en effet, je pense que certains copropriétaires ne veulent/vont pas payer (au moins en partie) les charges de la période écouée et sont d'ailleurs actuellement en défaut de paiement des provisions pour le dernier trimestre, dans un contexte de conflit avec l'ancien syndic (qui comme je l'évoquais ci-dessus appelle des provisions pour le 1er trimestre du prochain exercice pour combler ces "trous"). J'ai demandé un état précis au syndic sortant mais j'attends toujours.

Dans ce contexte, j'ai aussi l'impression que le syndic va se servir dans le fonds de roulement pour se payer (en ce compris ses indemnités de rupture de contrat) et qu'il ne restera rien sur le compte de fonds de roulement.

Et bien entendu, je suis d'accord de payer ma quote part dans le fonds de roulement, pour autant qu'il en reste quelque chose. Dans l'hypothèse où il ne reste rien sur les comptes (peut-être même des dettes), j'avais comme idée de demander aux copropriétaires en défaut de payer leurs charges et ensuite de recommencer un tout nouvel exercice.

Si je reprends les posts précédents, voici les faits :

Alfa est propriétaire depuis le 29/8/2016.
Dans l'acte signé à cette date, le notaire indique que "il n'a pas été fait application de l'art. 577-11 §1" ! Cela est curieux, d'autant qu'il semble qu'il n'a pas tenu compte du §2 non plus ! Avant le promesse de vente (et  donc à l'acte aussi), les parties ne devaient-elles être informées de la carence du syndic. Que signifie "Le copropriété n'est pas organisée" ! Cela s’appelle noyer le poisson !
Même si c'est une nouvelle copropriété, le syndic devait  être en mesure de donner plus information.

Le mandat du syndic précédent se termine le 31/10/2016. Ce mandat avait été voté lors d'une AG en 2015 (fin 2015?), AG qui également votée un appel au fonds de roulement de 750 € (par lot ou à répartir par quotités ?). Je suppose que c'est le seul appel de fonds et que, comme l'indique Alfa, il doit être bien entamé par les charges 2015/2016. Si il est vide c'est que l'ACP a des dette envers ses fournisseurs, comme p.e. le syndic précédent...
Alfa assure le mandat de syndic depuis le 1/11/2016. Je suppose qu'il a donc assisté à une AG en tant que mandataire du CP précédent à la date du  ?/?/2016, mais que l’exercice du 1/11/2015 au  31/10/2016 n'a sans doute pas encore été approuvé.

Le syndic précédent n'ayant plus de mandat en cours, il doit remettre l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à Alfa avant le 30/11/2016. Toutes les actes fait par syndic précédent sans pour moi sans valeur ou  au minimum contestable.
Si le syndic précédent a fait correctement son travail, la dette au fonds de roulement de Alfa apparaîtra clairement dans les comptes à approuver par la prochaine AG.

A charge maintenant au syndic actuel, Alfa, d'assurer le recouvrement de la créance. Et au CP  Alfa d'honorer sa dette ou prouver qu'elle est indue.

Dernière modification par dach (15-11-2016 13:05:28)

Voilà la situation très bien résumée :-)

J'attends avec impatience les comptes de la copropriété pour pouvoir analyser la situation, recouvrer les créances éventuelles et bien sûr payer ce que je dois.