Achat immeuble de rapport - points d'attention et impacts fiscaux

no8do · #1 08-12-2016 11:14:00

Bonjour,

J'ai quelques économies de coté et je souhaiterais acquérir un immeuble de rapport (habitations uniquement), en province de Liège.

Cette acquisition serait partiellement acquise par fonds propres et partiellement au travers d'un emprunt hypothécaire.

A) Je suis novice en la matière et j'aurais souhaité savoir quels sont les points d'attention lorsqu'on acquière ce type de biens?

a1) Autorisations à avoir pour l'immeuble de rapport? Je sais qu'il faut faire attention au fait que le bien soit aux normes pour l'urbanisme, les pompiers et du point de vue de l'installation électrique.
a2) Y a-t-il des taxes particulières auxquelles on ne pense pas forcément lorsqu'on étudie le projet? Pour moi, les frais principaux seront: le précompte immobilier, les revenus immobiliers (calculés sur base du revenu cadastral indexé et majoré de 40%; taxation à l'IPP), l'assurance incendie et les frais de maintien en état du bien. Y a-t-il d'autres frais à prévoir?
a3) Autres points? Auriez-vous une checklist avec tous les points à faire attention?

B) D'un point de vue fiscal, je sais que je devrai payer le précompte immobilier et serai taxé à l'IPP sur les revenus immobiliers (déterminés forfaitairement comme étant le revenu cadastral indexé majoré de 40%). J'ai cru comprendre que les intérêts de l'emprunt seront déductibles des revenus immobiliers. Est-ce bien le cas? Par exemple, si le revenu cadastral indexé majoré de 40% fait 2.000 EUR, et que je paie 2.000 EUR d'intérêts par an. Cela veut dire que je ne paierai aucun impôt sur les revenus immobiliers? Est-ce bien cela?

Merci pour vos aimables avis

grmff · #2 09-12-2016 09:41:31

no8do a écrit :

A) Je suis novice en la matière et j'aurais souhaité savoir quels sont les points d'attention lorsqu'on acquière ce type de biens?

Oufti... Lisez le forum, et vous aurez une vague idée de ce dans quoi vous vous lancez...

no8do a écrit :

a1) Autorisations à avoir pour l'immeuble de rapport? Je sais qu'il faut faire attention au fait que le bien soit aux normes pour l'urbanisme, les pompiers et du point de vue de l'installation électrique.

N'importe qui peut acheter n'importe quoi sans autorisation. Il n'y a pas d'accès à la profession pour le métier de rentier.
Sinon: urbanisme, pompiers, installation électrique, installation gaz, chauffage, portes coupe-feu, plafonds coupe-feu, etc....

no8do a écrit :

a2) Y a-t-il des taxes particulières auxquelles on ne pense pas forcément lorsqu'on étudie le projet? Pour moi, les frais principaux seront: le précompte immobilier, les revenus immobiliers (calculés sur base du revenu cadastral indexé et majoré de 40%; taxation à l'IPP), l'assurance incendie et les frais de maintien en état du bien. Y a-t-il d'autres frais à prévoir?

Précompte immobilier, IPP. SI ce sont des commerce, il peut y avoir des taxes communales. Si ce sont des kots aussi. Si ce sont des logements soumis à permis de location aussi.

no8do a écrit :

a3) Autres points? Auriez-vous une checklist avec tous les points à faire attention?

J'ai pas de check-list. Mais je n'investis plus que dans des immeubles "conçu comme" des immeubles de rapport. Exit les maison de maître avec des plancher en bois divisées en appartement. C'est plus sûr au niveau de l'évolution des normes incendies.

no8do a écrit :

B) D'un point de vue fiscal, je sais que je devrai payer le précompte immobilier et serai taxé à l'IPP sur les revenus immobiliers (déterminés forfaitairement comme étant le revenu cadastral indexé majoré de 40%). J'ai cru comprendre que les intérêts de l'emprunt seront déductibles des revenus immobiliers. Est-ce bien le cas? Par exemple, si le revenu cadastral indexé majoré de 40% fait 2.000 EUR, et que je paie 2.000 EUR d'intérêts par an. Cela veut dire que je ne paierai aucun impôt sur les revenus immobiliers? Est-ce bien cela?

C'est bien cela.

grmff · #3 09-12-2016 09:53:19

Maintenant que j'ai répondu à vos questions, je vais me permettre de donner un "conseil". Réfléchissez bien. Mais pas trop. Tant de gens réfléchissent bien trop... et ne font pas le pas.

Tant que vous en êtes au niveau des simulations sur un tableau excel et sur des check-lists, vous n'aurez rien gagné. Des dizaines de personnes passent par le forum avec les mêmes questions que vous. Je n'ai pas le souvenir d'un qui est revenu par la suite pour dire "je l'ai fait..."

Aujourd'hui, on me dit parfois que "j'ai de la chance". Ceux qui me disent cela se trompe. Un investissement, ce n'est pas de la chance. C'est du calcul. C'est un peu de flair. C'est pas mal de boulot dans un ensemble de métier: financier, actuaire, plombier, rammasseur d'ordure, gestionnaire de ressources humaines, électricien, avocat, juriste, bloggeur, toiturier, dégoucheur d'égoût, chauffagiste, assistant social,...

Et ceux qui me disent que j'ai de la chance et qui ne l'ont pas fait eux-même alors même qu'il étaient dans la même situation que moi, et qui ne le font toujours pas, ils n'ont vraiment rien compris.

Depuis, j'ai tout de même compris que ce n'était pas donné à tout le monde d'avoir "la chance" d'être capable de gérer un job et un investissement de front.

rodes, Himura, Benoit DESMIDT

no8do · #4 09-12-2016 10:21:43

Merci pour votre avis.
Je pense être un bon financier. Il me manque uniquement les connaissances techniques sur les obligations qui incombent au propriétaire d'un immeuble de rapport pour me lancer.

Quand on est aux normes pour les pompiers, reçoit-on une attestation? Si oui, quand doit-elle être renouvelée?

Himura · #5 09-12-2016 16:08:04

Vous recevez une copie du rapport des pompiers simplement, quand ils ont effectué une visite officielle (donc mandatée par la commune).
Il n'y a pas de renouvellement automatique. Ils reviennent dès qu'on les mandate à nouveau, donc ça dépend de la commune, des circonstances, ...

En général, ils ne viennent régulièrement que dans le cadre de permis de location (tous les 5 ans), ou processus similaire régulier.

(Financier, ça ne suffit pas. J'espère que vous avez le temps, la motivation, et qq connaissances techniques aussi. La liste de Grmff est belle, mais n'est même pas exhaustive).

no8do · #6 04-02-2017 16:35:08

Bonjour, en tant que personne physique qui loue un immeuble à des particuliers pour l'habitation, seuls les intérêts sont déductibles des revenus immobiliers?
Ou alors, d'autres éléments peuvent être déduits?

Merci

GT · #7 04-02-2017 17:14:22

no8do a écrit :

Bonjour, en tant que personne physique qui loue un immeuble à des particuliers pour l'habitation, seuls les intérêts sont déductibles des revenus immobiliers?
Ou alors, d'autres éléments peuvent être déduits?
Merci

voir page 23 de l'édition 2016 du Memento fiscal

http://koba.minfin.fgov.be/commande/pdf … l-2016.pdf

A la lecture du tableau seuls les intérêts sont déductibles de certains revenus immobiliers.

no8do · #8 04-02-2017 20:19:55

Bonjour,

Merci pour l'avis.

J'ai une question quant à l'impact fiscal de l'acquisition d'un immeuble de rapport, et je suppose que certains d'entre vous ont déjà été confrontés à ces questions .

J’ai acheté en 2013 mon habitation avec ma compagne (en Wallonie; 50%-50%). Nous ne sommes pas mariés.

Nous payons 4.700 EUR de capital et 2.300 EUR d’intérêts par an pour cet emprunt (à nous deux, donc respectivement 2350 EUR et 1150 EUR chacun). Nous déduisons cet emprunt (deduction pour habitation propre et unique).

Je souhaite acheter un immeuble de rapport (moi tout seul). Cet immeuble est loué à des particuliers pour leur habitation. Je m’interroge sur la taxation. L’acquisition de cet immeuble de rapport sera réalisée moyennant emprunt hypothécaire.

Je sais que les revenus immobiliers seront le revenu cadastral indexé de cet immeuble de rapport, majoré de 40%.

Question 1: si je continue à occuper mon premier bien comme habitation, je pourrai continuer à bénéficier de la deduction pour habitation propre et unique mais je perdrai droit à la majoration des 760 EUROS (pendant les 10 premières années). Ma compagne pourra elle toujours bénéficier de l’entièreté de la corbeille, la majoration de 760 EUROS comprise (vu que le 2nd bien ne lui appartient pas). Est-ce bien ça?

Question 2: je pourrai déduire les intérêts de l’emprunt hypothécaire contracté pour acquérir l’immeuble de rapport des revenus immobiliers de ce bien. Est-ce bien cela?

Question 3: peut-on déduire d’autres choses des revenus immobiliers de l’immeuble de rapport (assurance etc.)? Je pense que non.

Question 4: les intérêts de l’emprunt que j’ai contracté pour l’acquisition de mon habitation peuvent-ils être déduits des revenus immobiliers de l’immeuble de rapport? En d’autres termes, pourrais-je remplir dans ma declaration fiscale 2.350 EUR de capital (et aucun intérêt) dans la case pour la deduction pour habitation propre et unique, et défalquer les 1150 EUR d'intérêts de l’emprunt de mon habitation des revenus immobiliers de l’immeuble de rapport?

Je vous remercie de tout coeur pour votre avis

GT · #9 04-02-2017 21:02:53

Je cois qu'il serait intéressant que vous vous plongiez avant tout dans la notice explicative jointe à votre déclaration à l'impôt des personnes physiques et dans les guides qui sont mis sur le marché particulièrement dans la période précédant les dates fixées aux contribuables pour la remise de leur déclaration.

Vous pourriez ainsi comparer les renseignements que vous pourriez obtenir sur ce forum avec d'autres sources.

Le callcenter du SPF Finances peut également répondre à vos nombreuses questions pointues d'ordre général.

Voir aussi pages 45 et svtes de l'édition 2016 du Memento fiscal

http://koba.minfin.fgov.be/commande/pdf … l-2016.pdf

Dernière modification par GT (04-02-2017 21:13:34)

PIM

Benoit DESMIDT · #10 30-03-2017 15:18:23

grmff a écrit :

Maintenant que j'ai répondu à vos questions, je vais me permettre de donner un "conseil". Réfléchissez bien. Mais pas trop. Tant de gens réfléchissent bien trop... et ne font pas le pas.
Tant que vous en êtes au niveau des simulations sur un tableau excel et sur des check-lists, vous n'aurez rien gagné. Des dizaines de personnes passent par le forum avec les mêmes questions que vous. Je n'ai pas le souvenir d'un qui est revenu par la suite pour dire "je l'ai fait..."
Aujourd'hui, on me dit parfois que "j'ai de la chance". Ceux qui me disent cela se trompe. Un investissement, ce n'est pas de la chance. C'est du calcul. C'est un peu de flair. C'est pas mal de boulot dans un ensemble de métier: financier, actuaire, plombier, rammasseur d'ordure, gestionnaire de ressources humaines, électricien, avocat, juriste, bloggeur, toiturier, dégoucheur d'égoût, chauffagiste, assistant social,...
Et ceux qui me disent que j'ai de la chance et qui ne l'ont pas fait eux-même alors même qu'il étaient dans la même situation que moi, et qui ne le font toujours pas, ils n'ont vraiment rien compris.
Depuis, j'ai tout de même compris que ce n'était pas donné à tout le monde d'avoir "la chance" d'être capable de gérer un job et un investissement de front.

Bonjour,

Je m'appel Benoit Desmidt, j'ai 28ans.
Je suis géomètre expert de métier et jeune investisseur immobilier.
Je suis indépendant depuis 2011 dans le domaine informatique et immobilier.

Votre réponse est vraiment motivante, ça fait plaisir de voir des personnes impliquées dans le désir de faire réussir les autres.
Je pense que je vais être actif sur ce forum pour aider les jeunes investisseurs et partager mon expérience mais également pour y apprendre énormément de nouvelles astuces.

Je monte une chaine youtube pour aider les autres à réussir en immobilier (je montre mes résultats) et dans le domaine entrepreneurial .
https://www.youtube.com/channel/UCbF-JD … w/featured

Merci

Au plaisir,
Benoit DESMIDT

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