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Répartition des frais de travaux dans une copropriété

valckenier
Pimonaute
Inscription : 15-01-2017
Messages : 7

Répartition des frais de travaux dans une copropriété

Bonjour à tous,
Des travaux importants de réfection des terrasses vont être effectués dans mon immeuble qui comporte 56 appartements. Afin d'éviter des discussions de copropriétaires qui risquaient de ne pas être d'accord de faire ces travaux, les terrasses ont été mises en copropriété. La décision a donc été prise à la majorité mais, à présent que ces terrasses sont en copropriété (avant elles étaient "privatives"), les frais vont être répartis par quotités et pas par terrasse (alors qu'elles ont toutes la même superficie). Est-ce normal ?
Merci pour votre réponse.

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
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Re : Répartition des frais de travaux dans une copropriété

Oui.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 6 776

Re : Répartition des frais de travaux dans une copropriété

"Afin d'éviter des discussions de copropriétaires qui risquaient de ne pas être d'accord de faire ces travaux, les terrasses ont été mises en copropriété. La décision a donc été prise à la majorité"

Je suis très étonné qu'une telle décision permettant la mise en copropriété de parties privatives puisse être prise par une assemblée générale. Ce serait une atteinte au droit de propriété individuel sur la terrasse.

Ne s'agit-il pas de la mise en oeuvre de la procédure citée par Gilles CARNOY.
http://gillescarnoy.be/2015/10/07/copro … -terrasse/

"En principe, l’assemblée générale des copropriétaires et son organe n’ont aucune compétence pour organiser la gestion des parties privatives de l’immeuble.
Cela a été confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 1er avril 2004 selon lequel « l’assemblée générale n’est compétente pour décider que des travaux affectant les parties du bâtiment dont il est constaté qu’elles ne sont pas privatives » (Cass., 1er avril 2004, Pas., 2004, liv. 4, p. 555).
Toutefois, la loi du 2 juin 2010, réformant profondément la section du Code civil relative à la copropriété, a renversé le principe soutenant cette décision.
L’article 577-7, §1, al. 1, du Code civil a, en effet, été complété par un point e).
Ainsi :
« L’assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
1.    e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie par la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires ».
L’objectif du législateur est justement de répondre à un problème fréquent, à savoir l’exécution des travaux aux terrasses qui, selon les statuts, sont privatives.
La règle fondamentale selon laquelle l’association des copropriétaires n’a pas le pouvoir de faire exécuter les travaux elle-même aux parties privatives subsiste.
Toutefois, la loi prévoit désormais explicitement une dérogation à ce principe moyennant « une motivation spéciale ».
La motivation pour les travaux aux terrasses serait, notamment, qu’il est nécessaire de placer de nombreux et coûteux échafaudages, qu’il faut faire appel à un coordinateur de sécurité ou à un bureau d’étude ou qu’il faut coordonner les travaux à plusieurs terrasses.
La motivation spéciale facilitera la tâche du juge lorsque celui-ci est amené ultérieurement à vérifier si la règle relative à la majorité a été correctement appliquée (Doc. Parl., Sénat, Sess. 2009-2010, n°4-1409/4).
La décision d’entamer des travaux aux terrasses de l’appartement privatif ainsi que le choix de l’entrepreneur revient donc, en principe au propriétaire de ce lot.
Toutefois, à condition de motiver sa démarche, l’assemblée générale pourra interférer dans les travaux de réfection de la terrasse de cet appartement.
Enfin, il faut noter que l’article 577-7, §1, 1°, précise que « cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires ».
Les travaux à une partie privative, même initié par l’assemblée générale, sont donc à charge du copropriétaire du lot."
La terrasse RESTE privative.

Dernière modification par GT (15-01-2017 15:44:42)

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 09-08-2004
Messages : 5 629
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Re : Répartition des frais de travaux dans une copropriété

GT a écrit :
valckenier a écrit :

"Afin d'éviter des discussions de copropriétaires qui risquaient de ne pas être d'accord de faire ces travaux, les terrasses ont été mises en copropriété. La décision a donc été prise à la majorité"

Je suis très étonné qu'une telle décision permettant la mise en copropriété de parties privatives puisse être prise par une assemblée générale. Ce serait une atteinte au droit de propriété individuel sur la terrasse.

(...)

Les travaux à une partie privative, même initié par l’assemblée générale, sont donc à charge du copropriétaire du lot."
La terrasse RESTE privative.

Même opinion, me basant en plus sur un procès initié par l'ACP contre moi (et six autres CP) en 2005. Jugement en 2011, mais pas encore exécuté à ce jour (travaux "urgents" selon l'ex-syndic 1983-2007, mais estimé trop cher par moi). Expertise judiciaire accordé mais pas encore entamé, vu pas de travaux et refus de consultation du devis contesté.

Dans mon ACP la terrasse est commune, mais le carrelage et la balustrade privatif. Acte de base de 1975. Travaux terrasses dès 2004 pour une période de +20 ans pour le placement d'une couche de protection contre l'infiltration d'eau. 100% à charge de l'ACP, y compris le remplacement du carrelage.

L'ACP avait décrété que toute la terasse devenait commun, mais le jugement a clairement dit que le carrelage restait privatif, même si qu'à cause de travaux elle a été remplacé à 100%. L'ACP ne pouvait pas réduire la qualité de carrelage, et permettre la pose d'un carrelage choisit par le CP aux frais de l'ACP. Celui ne devait payer un supplément s'il choisissait une qualité supérieure. D'où la désignation d'un expert judiciaire (provisionné par moi). Depuis ce jugement il n'y a plus de travaux terrasses.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 8 433

Re : Répartition des frais de travaux dans une copropriété

"Afin d'éviter des discussions de copropriétaires qui risquaient de ne pas être d'accord de faire ces travaux, les terrasses ont été mises en copropriété. La décision a donc été prise à la majorité"

L'AG est coupable d'un incroyable abus de pouvoir parfaitement illégal.

Il est étonnant que le Syndic ne s'y soit pas opposé.

Il n'y a que dans le cas de toiture-terrasse où la couche d'étanchéité est commune car elle constitue le toit de l'appartement du dessous. Son revêtement demeure privatif.

Que dit par ailleurs votre acte de base à ce sujet?

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