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Contrat de bail de 9 ans

stibi5
Pimonaute
Inscription : 24-01-2017
Messages : 4

Contrat de bail de 9 ans

Bonjour,

J'ai acheté un immeuble de rapport (3 appartements) fin décembre 2016. Le contrat de bail d'une de mes locataires (contrat de 9 ans) arrive à échéance le 15 avril 2017. Le loyer est de 610 euros.
1) Le contrat de bail est-il automatiquement renouvelable (de 9ans ou de 3 ans...)?
2) Puis-je faire un nouveau contrat de bail en augmentant le loyer (par exemple à 650 euros)
3) L'ancien propriétaire n'a pas fait d'indexation de loyer depuis quelques années, si je faisais une indexation, le loyer passerait de 610 à 690 euros
En téléphonant à la locataire elle me dit qu'elle doit me donner une réponse pour savoir si elle va rester dans le bien loué mais n'est-ce pas trop tard (il faut un préavis de 3 mois? et nous sommes le 24/01/2017).
4) Que se passe-t-il avec la garantie locative? Ma notaire me dit qu'avec le document officiel notarial que j'ai en ma possession comme nouveau propriétaire, ceci est valable.

Conclusion : ne vaut-il pas mieux faire un nouveau contrat de bail surtout que je suis nouveau propriétaire.

Merci pour vos réponses,
Christophe

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Messages : 3 524

Re : Contrat de bail de 9 ans

1) Si rien n'est fait, le bail est automatiquement renouvellé par périodes de 3 ans successives.
2) Non. Vous pouvez, mais le locataire pourrait alors dénoncer la pratique.
3) Vous pouvez bien sûr indexé à tout moment (avec effet maximum 3 mois dans le passé).
La locataire, à ce stade, peut vous envoyer un renom à tout moment, moyennant simplement un préavis de 3 mois.
4) Elle est constituée comment la garantie locative ? Elle a du vous être transférée au moment des actes. Si elle est sur un compte bloqué, il faut que la banque vous affiche comme nouveau mandataire du compte.

Un nouveau contrat de bail est toujours possible, par commun accord... Mais vous êtes censé respecter entièrement les contrats existants.

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 404

Re : Contrat de bail de 9 ans

Bonjour,

"J'ai acheté un immeuble de rapport (3 appartements) fin décembre 2016. Le contrat de bail d'une de mes locataires (contrat de 9 ans) arrive à échéance le 15 avril 2017. Le loyer est de 610 euros.

1) Le contrat de bail est-il automatiquement renouvelable (de 9ans ou de 3 ans...)?"

Art. 3. de la loi sur e bail de résidence principale - Durée du bail.
  § 1. Tout bail visé à l'article premier est réputé conclu pour une durée de neuf années.
  Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
  A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

"2) Puis-je faire un nouveau contrat de bail en augmentant le loyer (par exemple à 650 euros)"

Non sauf circonstances visées à l'article à l'art.7 , § 1er de la loi sur le bail de résidence principale.

  Art. 7. Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
  A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
  Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.
  Le juge statue en équité.
  L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
  Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.

"3) L'ancien propriétaire n'a pas fait d'indexation de loyer depuis quelques années, si je faisais une indexation, le loyer passerait de 610 à 690 euros"

  Art. 6.de la loi sur le bail de résidence principale - Indexation.
 
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Art. 6_REGION_WALLONNE.
   Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ.]1

"En téléphonant à la locataire elle me dit qu'elle doit me donner une réponse pour savoir si elle va rester dans le bien loué mais n'est-ce pas trop tard (il faut un préavis de 3 mois? et nous sommes le 24/01/2017"

Art. 3, § 5 de la loi sur le bail de résidence principale
. "§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application."

"4) Que se passe-t-il avec la garantie locative? Ma notaire me dit qu'avec le document officiel notarial que j'ai en ma possession comme nouveau propriétaire, ceci est valable."

Comment la garantie locative a-t-elle été constituée ?
S'il s'agit de fonds déposés sur un compte individualisé et bloqués au nom du locataire, prenez contact avec l'organisme dans lequel le compte a été ouvert et demandez les renseignements indispensables à communiquer au moment où la garantie devra être débloquée.

"Conclusion : ne vaut-il pas mieux faire un nouveau contrat de bail surtout que je suis nouveau propriétaire."

Voir ci-dessus :
  "A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions."

Cas particulier de la transmission du bien loué

" Art. 9. de la loi sur le bail de résidence principale - Transmission du bien loué.

Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
  Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Merci pour vos réponses,
Christophe

Dernière modification par GT (24-01-2017 15:27:15)

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stibi5
Pimonaute
Inscription : 24-01-2017
Messages : 4

Re : Contrat de bail de 9 ans

Merci pour les réponses fort juridiques :-) .
Mais étant nouveau propriétaire (depuis décembre 2016), il m'est tout à fait loisible de faire un nouveau contrat de bail de commun accord avec le locataire ;-) ??.
Le contrat de bail actuel reprend en effet le nom de l'ancien propriétaire...

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GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 7 404

Re : Contrat de bail de 9 ans

En cas de vente du bien loué,  l'acquéreur est -comme le prévoit la loi - subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique.

L’acquéreur reprend alors le bail en cours et est subrogé dans les droits et obligations du vendeur (bailleur). En d’autres mots, il prend la place du bailleur-vendeur.

https://www.snpc-nems.be/fr/content/la- … principale


L'acquéreur doit ainsi respecter les clauses du contrat de bail signé par le vendeur qui s'imposent à lui.

Un avenant au contrat de bail donnera les précisions utiles sur l'identité du nouveau bailleur.

Sans l'accord éclairé du preneur, il n'est pas possible d'une manière générale d'établir un contrat de bail à de nouvelles conditions.

Dernière modification par GT (24-01-2017 17:01:38)

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Contrat de bail de 9 ans

logiquement c'est reparti pour 3 ans, vu qu'elle n'a pas donné de préavis et que nous sommes le 24/01


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Contrat de bail de 9 ans

Erico a écrit :

logiquement c'est reparti pour 3 ans, vu qu'elle n'a pas donné de préavis et que nous sommes le 24/01

Néanmoins , nonobstant l'attitude de la locataire, examinons une situation de l'acquéreur.

- Si le bail n'a pas de date certaine antérieure à l'aliénation (= (souvent) si le bail n'a pas été présenté à la formalité fiscale de l'enregistrement avant la date de l'acte authentique)
- et si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins

alors

l'acquéreur peut mettre fin au bail
- à tout moment (= sans attendre l'expiration d'une période de 3 ans)
- pour les motifs et les conditions visées à l'article 3, §§ 2,3 et 4  ;( = soit pour occupation personnelle ; soit pour réalisation de travaux importants soit sans motifs, moyennant indemnités).

Attention : la loi prévoit que ces indemnités ne sont dues que si le contrat  prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Autrement dit, il peut être défendu que si l'acquéreur met fin à la location pendant les 3 ou les 6 premières années de celles-ci , il sera  redevable d’une indemnité égale respectivement  à 9 mois ou à  6 mois de loyer mais qu'il ne le sera pas si le contrat expire après les 6 premières années. En l'espèce, le bail semble avoir débuté le 15 avril 2008. Les 6 premières années se sont écoulées.

- moyennant un congé de 3 mois ( et non de  6 mois) notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les 3 mois qui suivent la date de passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Cette situation ( = le bail n'a pas date certaine) est donc particulièrement favorable (= régime de faveur) au nouvel acquéreur qui souhaite mettre son bien en location à de de meilleures conditions. Il devra toutefois veiller à notifier le congé au locataire dans les 3 mois à dater de la passation de l'acte authentique

" Art. 9. de la loi sur le bail de résidence principale - Transmission du bien loué.
Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
  Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété
.

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stibi5
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Re : Contrat de bail de 9 ans

merci à tous pour vos réponses. Dans le même cas de figure j'ai une autre interrogation pour cet immeuble de rapport. J'ai un locataire qui est arrivé en 2015, l'ancienne propriétaire a décidé de ne pas l'indexer c'est son choix même s'il est stipulé dans le contrat de bail que l'indexation est possible. Je suis le nouveu propriétaire de cet appartement et  :  1) puis-je indexer en 2017 ?
2) puis-je demander une indexation par rapport à l'indice santé de 2015 ou 2016 ?
Merci d'avance pour vos réponses.

Dernière modification par stibi5 (08-03-2017 22:14:07)

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PIM
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Re : Contrat de bail de 9 ans

stibi5 a écrit :

merci à tous pour vos réponses. Dans le même cas de figure j'ai une autre interrogation pour cet immeuble de rapport. J'ai un locataire qui est arrivé en 2015, l'ancienne propriétaire a décidé de ne pas l'indexer c'est son choix même s'il est stipulé dans le contrat de bail que l'indexation est possible. Je suis le nouveu propriétaire de cet appartement et  :  1) puis-je indexer en 2017 ?
2) puis-je demander une indexation par rapport à l'indice santé de 2015 ou 2016 ?
Merci d'avance pour vos réponses.

Tout cela est expliqué dans pages dédiées à l,indexation des loyers


Erik DECKERS
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stibi5
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Re : Contrat de bail de 9 ans

Donc si je comprends bien la réponse est l'indice santé de 2015 ?  big_smile

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PIM
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Re : Contrat de bail de 9 ans

stibi5 a écrit :

Donc si je comprends bien la réponse est l'indice santé de 2015 ?  big_smile

la règle applicable, pour l’indexation, est : loyer de base x nouvel indice, le tout divisé par l’indice de départ.


Le loyer de base : c’est le loyer (celui qui est mentionné comme loyer initial dans le bail) sans les charges.

Le nouvel indice :
c’est celui du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail (qui ne coïncide pas nécessairement avec celle de la conclusion du bail). Pour les immeubles sis en Région Wallonne, voyez “Saut d’index”.

N’oubliez pas de vérifier les nouveaux indices dans nos tableaux bases 2013 et 2004.

L’indice de départ
: c’est celui du mois qui précède la date de conclusion du bail. Le nouvel indice et l’indice de départ doivent être utilisés dans la même base = 100.

Pour l'indexation non réclamée pendant plusieurs années, lire ceci


Erik DECKERS
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