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Offre de négociation ou Option d'achat . différence ?

Maryse
Pimonaute
Inscription : 28-01-2017
Messages : 8

Offre de négociation ou Option d'achat . différence ?

Bonjour .
Bravo pour ce forum trés instructif , cependant je n'ai pas trouvé réponse à un petit litige que j'ai ;
Je m'explique.

En 2012
je quitte la Belgique pour vivre en France ( pour projet professionnel ).
Je suis propriétaire de ma maison et je mets en parallèle la maison à la vente et à la location .
Je retire la vente puisque je  trouve rapidement un locataire , mais qui ne reste qu'une année , en fait.

en 2013
Au changement, pour le second locataire ; celui-ci m'explique qu'il va aménager un bureau pour sa profession ( d'une surface dans une annexe de 100M2 ).
Je lui explique que s' il considère des travaux onéreux , je peux remettre la maison à la vente pour lui .
Ce qu'il refuse car il ne compte rester que 3 ans et ensuite s'orienter vers d'autres horizons .De toute les façons il dit ne pas avoir le financement . Soit !!
Nous signons  en Novembre 2013 le bail mais avec prise d'effet   en fevrier 2014 : j'offrais l' occupation du bien en  Novembre avec gratuité du loyer jusqu'au 1 Fevrier2014
Egalement , il me demande la faveur de ne plus remettre la maison à la vente pour pouvoir assurer de la jouissance  de son bureau professionnel durant 3 ans . ,
Je note  donc, pour le rassurer, en annexe sur le Bail ;

-----Mention 1/  "Moi Madame ..... m'engage à ne pas vendre la maison jusqu'au terme de ce contrat .

A cause de mon éloignement en France , et malgré son refus d'achat ; je lui dis , par gentillesse ( surtout pas betise !!). "--Si vous changez d'avis on pourra repartir sur une base de négociation avec un prix péférentiel 350.000€  ( par rapport au prix initial 400.000€ ).....et j'ajoute au bail en toute naïveté :

-----Mention 2/ le prix est déterminé à 350.000€ durant le terme du contrat ....
Sans autres précisions , puisque dans mon esprit cela voulait proposer une base de négociation si il changeait d'avis et si moi j'étais encore disposée à vendre .. ma situation en France n'étant pas trés perenne ..

Le temps passe .on arrive presque au terme du contrat de 3 ans .


En Décembre 2016 , pensant que la clause exceptionnelle prenait effet à la signature en Novembre , et était distincte de l'effet du bail  donc  dépassée.. j'envoie un mail , sans méfiance , pour dire que le contrat de 3 ans ( sans préavis des 2 parties ) se transformait en un bail 9 ans .. que bien entendu la clause exceptionnelle , elle, n'était pas tacitement reconductible , donc obsolette .. et envisageais l'indexation du loyer , inapliquée durant ces 3 ans ...

le 20 janvier , 10 jours avant le terme  ; je reçois une lettre de son notaire et de lui-même pour " levée d'option" et donc achat de ma maison .

Je reponds dans un mail que pour moi nous n'étions pas convenu d'une option de vente .. du reste les écrits n'étant pas explicites , cela  impliquaient ( à mon sens )
1/ qu'il change d'avis et désire acheter la maison
2/et que le prix que j'avais annoncé était de "reference"- certes préférentiel- mais qu'il impliquait que je sois disposée à la vente en 3 ans il s'en passe dans la vie !!. et qu'il fallait prendre en compte l'évolution des prix ...
Puisque dans la mention 1 on disait que je m'engageais à retirer la maison de la vente durant les 3 ans , sans préciser sauf pour lui-même : j'incluais donc  TOUT le monde , pensais-je !

Bref , vous imaginez la suite !!!!
Je reçois un mail de son avocat disant qu'ils activaient la levée d'option .....etc etc ..

De mon côté , mon avocat , qui a comprit l'esprit de mes démarches , dit que ce n'est pas une option de vente et que nous allons demander à casser le bail ( avec le préavis de 6 mois ) pour occupation personnelle de ma maison avec ma famille  , car depuis 2 ans je supporte les désagréments d'une location plus chère ..

J'ai oublié de préciser que mon projet en France a échoué et j'ai du revenir en Belgique en Decembre 2014 ( soit 9 mois aprés !!! ).
Par gentillesse encore, pour ne pas porter préjudice à mon locataire et l'investissement engagé pour son "bureau" et un salon d'esthétique !!!,  j'ai loué une maison qui m'occasionnait bcp plus de frais que si j'avais demandais à récuperer ma maison ...

Mais en parcourant internet et votre forum  ; je commence à avoir un GROS doute et j'ai l'impression que je vais perdre et que mon locataire risque de faire ressortir que c'était bel et bien une option de vente même si les termes étaient on ne peut plus évasifs ( puisque ce n'était pas le but en vérité !!)...
Bien entendu ,ça tombe un week-end et mes angoisses vont durer jusqu'à Lundi !! que c'est long de ne pas savoir ...

Même si j'ai un avocat , Parce que je sais qu'ici vous êtes vraiment des pros de la question ,pour m'aider à passer le week-end , je souhaiterais vos avis et conseils . 
Merci par avance d'avoir eu la patience de lire jusqu'au bout ...


PS;
Je sais qu'on va me repprocher d'avoir réactivé les faits avant l'échéance du 1 février ; mais surement à tort j'ai considéré les mentions exceptionnelles à la signature en  Novembre  ; mais quand on est  de bonne foi , vous savez ..on ne se méfie pas  .. et surtout ,je ne voyais pas pourquoi une "offre de négociation" allait se transformer en Option de vente .

Bon week-end à tous .. le mien va être un enfer .. sniffffff

Dernière modification par Maryse (28-01-2017 12:47:18)

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 326

Re : Offre de négociation ou Option d'achat . différence ?

Ouie... Oui, c'est peu évident, et j'ai comme l'impression que vous vous trouvez dans une situation peu avantageuse. Que quoiqu'il arrive, vous serez dans une situation litigieuse et risquée, dont l'issue est incertaine.

Pourriez-vous commencer par reproduire les phrases exactes de votre bail ?

Votre avocat restera certainement votre meilleur conseil, mais on considère effectivement qu'il y a vente dès qu'il y a un accord sur la chose.
C'est peut-être une première ligne : argumenter et tenter de démontrer que cet volonté de vendre n'existait qu'à l'élaboration du bail et n'était pas illimitée dans le temps (même si vous ne l'avez apparemment pas écrit ainsi).
N'avez-vous aucun autre écrit pendant la durée du bail qui irait en ce sens ?

Voir aussi toutes les conditions qui sont actuellement inconnues, bien qu'habituelles dans tout accord de vente, et qui pourraient tendre à démontrer que la vente n'est pas parfaite.

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Maryse
Pimonaute
Inscription : 28-01-2017
Messages : 8

Re : Offre de négociation ou Option d'achat . différence ?

Merci de votre réponse Himura .

les 2 mentions que j'ai écrites sont à l'identique sur le contrat à savoir ;
Mention 1/  "Moi Madame ..... m'engage à ne pas vendre la maison jusqu'au terme de ce contrat .
Mention 2/ le prix est déterminé à 350.000€ durant le terme du contrat ....

C'est trés vague car comme dit precedemment , le locataire voulait être sûr que la maison ne repasse pas à la vente durant les 3 ans ..
Moi il est vrai j'ai annoncé un prix préferentiel de négociation si par hasard il devenait interessé .. sinon les termes auraient été écrits avec beaucoup plus de formalisme ... et j'aurais mis une option bien plus courte à savoir 6 mois ou 1 an .. au fil des ans un bien immobilier s'apprécie ..
Preuve de ma bonne foi aussi ,  j'ai moi -même en Décembre envoyé un mail pour informer des changements .. si l'esprit "option" avait été réelle ; j'attendais patiemment le mois de Fevrier ...
Bon , quoiqu'il en soit , ce n'est pas la fin du monde , mais je rage que cela ne reflète pas de la réalité du contrat ..

Enfin vos réponses  m'aident  à faire passer le week-end je trépigne d'impatience en attendant la réponse de mon avocat  quant à notre stratégie ... je suis quant à moi  trés péssimiste et j'attends de voir ce que va sortir de son chapeau mon avocat ..
Bon week-end

Dernière modification par Maryse (29-01-2017 13:26:26)

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 407
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Re : Offre de négociation ou Option d'achat . différence ?

Sans vouloir saccager votre week-end, cela me paraît mal engagé ce dossier...
Il faut pouvoir démontrer - pièces à l'appui - qu'il y a un vice de consentement...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Maryse
Pimonaute
Inscription : 28-01-2017
Messages : 8

Re : Offre de négociation ou Option d'achat . différence ?

Merci de votre réponse PIM ,

Rassurez vous , vous ne me saccagez pas mon week-end  smile  smile . bien au contraire  !!
c'est un plaisir de vous  lire et de me faire réfléchir à ma problématique ..

Si je comprends bien quand je suis revenue de France en Belgique je n'avais donc plus la possibilité de reprendre ma maison pour y vivre ( avec le préavis des 6 mois , pour occupation personnelle ??) . et ceci n'est donc plus possible maintenant non plus ...??
C'est ma faute on n'est jamais assez prudent et j'ai tendance à croire en la parole donnée ...  je vais me soigner ! smile

mon "ouverture " à la vente correspondait au fait que je quittais la Belgique sensement définitivement , mais dans la mesure où mon projet a échoué , quand j'ai du revenir en Belgique ; cet élément me semblait suffisant pour remettre en cause ces conditions ..

Quand je pense que ce mois ci le 09/01/2017 suite à une toute petite fuite d'eau , j'ai , à sa demande changé TOUT le roofing de la terrasse ( 30m2) + revetement en bois ! grrrrrrr . il est malin le bougre ... mad mad
Bien on verra la suite des évènements ..le principal c'est la santé ... Vivement Lundi ....

Dernière modification par Maryse (29-01-2017 15:35:29)

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 227

Re : Offre de négociation ou Option d'achat . différence ?

Si les conditions sont réunies la convention devrait pouvoir être interprétée conformément aux dispositions des articles 1156 et suivants du Code civil.

Art. 1156. On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.

Le juge peut, le cas échéant rechercher, l'intention des parties au moment de la formation du contrat.

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Maryse
Pimonaute
Inscription : 28-01-2017
Messages : 8

Re : Offre de négociation ou Option d'achat . différence ?

Bonsoir ,
Merci pour vos réponses ..
Aussi , je viens donner un peu de nouvelles .
Comme préssenti par des intervenants ici ; je me retrouvais avec 50% de chances de perdre un procés + frais ...et surtout le temps perdu ..
Donc par dépit j'ai fait établir  un compromis de vente par mon notaire le plus contraignant possible ( sans clause suspensive de crédit !) ; mon seul espoir étant que l"acheteur" ne puisse s'engager , et ainsi me libérer de ma sottise et de sa malhonnêteté intellectuelle .. bref

J'ai eu un retour me demandant de mettre le nom du Mr à qui j'avais fait ce bail (et cette "fameuse" clause .) .à  hauteur 25% , mais aussi le nom de sa compagne à 25% et 50% sur "leur société" .
Vous imaginez bien que j'ai refusé , du fait que le bail était signé au nom de MR X et donc le compromis concernait seulement Mr X ..et surtout l' "option"
L' espoir renaissait !!!

Ce soir il m'envoie un mail disant qu'il était d'accord avec mon compromis mais qu'il demandait que le compromis soit à son nom et celui de sa conjointe ( qui ne porte pas le même nom ) .

Je vais m' empresser de voir avec le notaire si on peut m'imposer un compromis aux 2 noms .. dans la mesure des conditions particulières du bail ..

Voilà , vous avez été sympas de me donner vos avis qui se sont confirmés ..

A bientôt . Bonne Soirée

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 407
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Re : Offre de négociation ou Option d'achat . différence ?

Merci d'être revenue pour nous raconter la suite.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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