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    conflit intérêt ?

    oriane
    Pimonaute
    Inscription : 03-02-2017
    Messages : 3

    conflit intérêt ?

    Bonjour,
    Un procès m'a opposée à l'ACP il y a 18 ans : humidité dans un garage.  4 jugements : tous en ma faveur. Jugement signifié, non contesté par l'acp.  A la suite de cela l'acp est contrainte de verser une astreinte et une petite indemnisation jusqu'à ce que les travaux soient exécutés et que tout rentre dans l'ordre.  Les années ont passé, les travaux n'ont pas été exécutés, la carbonatation s'installe de plus en plus.  Les indemnités m'étant versées, la procédure est pendante et plus rien ne se passe actuellement.
    Je suis membre du conseil de copropriété depuis 2014.  Mon rôle est donc de surveiller le syndic et selon la nouvelle loi, je n'ai pas à prendre position de quelque manière que ce soit.  Un copropriétaire a mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale mon exclusion du conseil soutenant que j'ai un conflit d'intérêt.   Mon garage, c'est mon garage....il attend (ainsi que d'autres) des travaux qui ne viendront sans doute jamais.
    Ma surveillance syndic consiste à suivre les dossiers, à participer au rapport semestriel.
    Peut-on m'accuser de conflit d'intérêt ?  Merci pour votre réponse

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 052
    Site Web

    Re : conflit intérêt ?

    Accuser oui
    Etre condamné: probablement pas, sauf ... si vous n'avez pas fait le nécessaire pour faire aboutir ce problème.

    Un conseil: propose annuellement les travaux litigeux. si non les astreintes pourraient être annulés, suite à une inaction de votre part (= aucun intérêt pour que les travaux se fassent).

    Suggestion: demandez au juge d'appliquer l'Art. 577-9 §4 CC, si l'AG ne lance pas les travaux.

    A lire: conflit d'intérêts

    Dernière modification par luc (03-02-2017 11:37:00)


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    GT
    Pimonaute incurable
    Inscription : 11-10-2014
    Messages : 3 794

    Re : conflit intérêt ?

    Comme vous le formulez judicieusement, le rôle attribué au conseil de copropriété par la loi est de surveiller le syndic. Légalement, le conseil n'est en aucune manière un organe de gestion, de décision ni même d'avis (comme beaucoup de membres de conseils le pensent).

    Par ailleurs, il rédige semestriellement un rapport semestriel circonstancié à l'intention des copropriétaires sur l'exercice de sa propre mission.

    En votre qualité de membre du conseil, il ne vous est pas possible de prendre une décision seule concernant la réalisation de travaux concernant les désordres dont vous avez fait état.

    Dès lors, je n'aperçois pas , à priori, de conflit d'intérêt. Sauf éléments particuliers qui apparaîtraient quant à l'exercice effectif de votre mission de surveillance ou dans le rapport semestriel.

    Et, je m'aperçois pas en quoi il pourrait vous être reproché en qualité de membre du conseil de copropriété de n'avoir introduit aucune nouvelle action pour faire aboutir la procédure. Il s'agit d'un litige entre vous (la copropriétaire) et l'association des copropriétaires.

    Apparemment, votre syndic exécute la décision du juge de vous payer des astreintes. Il n'a pas d'autre choix , sauf décision d'une AG. Ce point doit être préalablement mis à l'ordre du jour. Et retour chez le juge.

    Si tel devait être le cas , pour vous prémunir, il me semble prudent, comme vous le conseille Luc, que chaque année vous fassiez mettre à l'ordre du jour l'exécution des travaux .

    Par ailleurs Luc vous suggère d'utiliser l'art. 577-9, § 4, C. civil.
    "Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes ( note: le garage est un élément privatif).
      Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif."

    L'avis d'un avocat dans le cas d'espèce me semble indispensable quant à la praticabilité de l'art.577-9, al.2, C. civil et à l'intérêt de sa mise en oeuvre.
    Je crois également que lorsque le montant des astreintes payées par la copropriété atteindra le prix de votre garage, elle sera fondée à ne plus vous les payer ou du moins à demander au juge la suppression de celles-ci.

    Vous resterez alors avec les problèmes d'humidité dans votre garage que vous ne pourrez cacher à l'acquéreur éventuel si vous le mettez en vente.

    Pour en revenir à votre problème actuel, l'AG choisit souverainement les membres du conseil de copropriété conformément à la loi et aux statuts (dans la mesure où ils ne s'opposent pas aux dispositions impératives de la loi). Les copropriétaires ne sont pas tenus de justifier leur choix.

    Si une incompatibilité est mise en avant, n'oubliez pas de renvoyer à l'art. 577-9, § 1, al. 5, C. Civil prévoyant que "tout copropriétaire peut (...) exercer seul les actions relatives à son lot". Le copropriétaire défend son patrimoine.

    L'exercice de ce droit n'est à priori pas incompatible avec la fonction de membre d'un conseil de copropriété. Néanmoins, l'abus constaté dans cette fonction pour faire aboutir votre litige serait susceptible d'être pris en considération par l'AG au moment du vote.

    Le conseil de copropriété , nous apprend le loi, est constitué de copropriétaires. Vous êtes copropriétaire. Et le copropriétaire, nous dit la loi peut exercer une action relative à son lot.

    Hors ligne

    Aime ce post :

    luc

    oriane
    Pimonaute
    Inscription : 03-02-2017
    Messages : 3

    Re : conflit intérêt ?

    Merci pour ces conseils.  C'est maintenant l'ensemble des garages et allées garages qui souffrent de la carbonatation....les années passent, la copropriété n'a pas d'argent,  Au moment de ma plainte, le juge avait dépêché un expert judiciaire qui a fait rapport, depuis les syndics successifs demandent d'autres rapports.  Chaque année on reparle de l'asphaltage de la route arrière qui est à refaire, des devis sont demandés et personne ne bouge.  Il faut pour réaliser les travaux qu'on draine des talus, des jardins, toute l'étanchéité est devenue défectueuse.  Entreprendre des travaux pour moi seule n'aurait aucun sens dans la mesure où cela ne servirait à rien.  Les garages auprès des miens sont aussi concernés, simplement je suis la seule à avoir réagi. 
    L'immeuble a toujours été mal géré.  Je ne peux décrire tout ce qui s'est passé ! Syndics au comportement douteux, conseil ne faisant pas son travail.
    En 2014, j'ai été élue et je me suis bien documentée sur le rôle d'un membre du conseil et je peux vous garantir que je surveille le syndic .
    Je verrai donc lors de l'ag toute proche ce que l'avenir va encore nous réserver en sachant que le fonds de réserve se réduit à une peau de chagrin.
    Merci pour votre aide

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 052
    Site Web

    Re : conflit intérêt ?

    oriane a écrit :

    Au moment de ma plainte, le juge avait dépêché un expert judiciaire qui a fait rapport, depuis les syndics successifs demandent d'autres rapports.

    Etant dans une situation semblable ais pas identique, je me pose les questions suivantes:

    1. expert judiciaire qui a donné rapport au juge ou expert par le syndic provisoire ou AG nommé suite à une décision judiciaire et qui donne rapport à l'AG?
    2. combien d'appartements? Plus que 19 ou moins que 20?
    3. Quelle région: BXL, WAL ou FLA ?
    4. Syndic actuel: professionnel ou non (= agréé par l'IPI ou non, suivant le site IPI après le 01.02.2017 )?


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    oriane
    Pimonaute
    Inscription : 03-02-2017
    Messages : 3

    Re : conflit intérêt ?

    Pour mon cas, humidité garage, c'est ma protection juridique qui a décidé de désigner un avocat.  Nous avons autour de l'immeuble une "petite route" en partie appartenant à l'acp et en partie appartenant à la commune.  La commune avait fait des travaux d'asphaltage pour sa partie et a accepté de les faire pour la notre aussi.  Après les travaux : dommages divers, les infiltrations ont commencé.  L'ACP a accepté les travaux de la commune.  Ma protection juridique s'est donc retournée contre l'ACP.  Le juge a désigné un expert judiciaire qui a fait rapport.  Malgré les jugements en ma faveur, les travaux n'ont jamais été exécutés (trop cher !) la situation empire et de toute façon ne se limite pas à mon seul garage loin de là.
    Région : Bruxelles,  grand immeuble : plus de 100 appartements,  syndic actuel : une fiduciaire (a le droit d'exercer comme syndic) que nous avons choisi car nombreux impayés.
    Un peu de retard pour la réponse ...   cordialement, Oriane

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