Modification de l'acte de base (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Modification de l'acte de base

panchito
Pimonaute non modérable
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Modification de l'acte de base

L'ACP peut-elle donner mandat au syndic pour modifier l'acte de base chez un notaire sans savoir au préalable les modifications apportées?

Faut-il l'unanimité pour modifier un acte de base?

En fait ce point a été mis à l'odj d'une AGE demandée par le propriétaire d'une aile de la Résidence en vue de transformer un ensemble de bureaux en appartements. Toutes les quotités de cette aile doivent donc être partagées en fonction des appartements.

Ce propriétaire est majoritaire (il détient 3/4 des quotités) et il a obtenu tous les permis.

Les appartements sont déjà en vente (sur plan) mais vu qu'ils n'existent pas dans l'Acte de Base ils sont invendables...

Dernière modification par panchito (14-02-2017 14:15:24)

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
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Re : Modification de l'acte de base

@panchito

Demander en tout cas l'avis d'un avocat spécialisé sur base des documents existants.

En plus:
- un permis n'est pas une décision (= le permis d'urbanisme ne vous oblige à rien).
- l'AG, réunie avec le quorum requis, doit décider suivant des majorités dictés par la loi (Art. 577-7 §1 2° b) CC)
- il est nécessaire que les statuts soient adaptés à la nouvelle situation en même temps, si non l'ACP devient ingérable.
- tout ceci au frais du "promoteur des travaux" ...
- en marge: le rendement de la chaufferie (et autres installations communes) a été calculé par un spécialiste indépendant, tenant compte de la nouvelle situation?

La décision doit être transcrite dans un PV fait en présence et/ou par VOTRE notaire (= celui nommé par l'AG sans en principe tenir compte des quotités du promoteur") . Il  en fera un acte authentique à transcrire endéans les 2+2 mois chez le conservateur des hypothèques (et communiqué à tous les propriétaires).

Dans ce cas je vous conseille donc de prendre un notaire de l'ACP (= à nommer préalablement par l'AG), qui est indépendant de celui du "promoteur". Tout essai d'en nommer un qui est en relation avce le "promoteur" va se heurter à l'Art. 577-8 §4 15° CC.

Le syndic est le signataire, mais pas le décideur, de cette cate authentique, mais elle devra être approuvé "ne varietur" par l'AG (= être joint à l'invitation telle quelle). En pratique il faut trois AG:
1 = designation du notaire de l'ACP (entre au moins deux/trois candidats)
2 = projet de l'acte délibéré en AG et pré-accord de principe
3 = proposition du etxet concret & accord officiel.


Cordialement,

Luc

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Modification de l'acte de base

Merci Luc, mais le problème est que ce promoteur détient 75% des quotités...

Donc il va voter pour son notaire comme notaire de la copropriété et va gagner!

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Modification de l'acte de base

panchito a écrit :

Merci Luc, mais le problème est que ce promoteur détient 75% des quotités...
Donc il va voter pour son notaire comme notaire de la copropriété et va gagner!

D’accord, mais … d’abord l’extrait suivant du Code Civil suivant pourrait être d’application. Vérifiez chez un avocat spécialisé.

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (…)
  15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;

Il faut vérifier en détail les liens entre le promoteur et le syndic (consulter le BCE, les annexes au Moniteur, le site IPI). Y compris consulter la comptabilité des années antérieurs pour connaitre les liens financiers et autres.


Cordialement,

Luc

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