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Virton - locataire fait le mort

paco_188
Pimonaute
Inscription : 24-02-2017
Messages : 2

Virton - locataire fait le mort

Bonjour,

Je vous résume notre situation :
Ma sœur est propriétaire d'une résidence qu'elle loue depuis octobre 2016 à une personne.
Ma soeur est à l'étranger, je suis autorisé (mandat à l'appui) à effectuer des démarches à sa place (comme signer un document). Mais je ne suis pas co-propriétaire de sa résidence.

Nous sommes face  à cette situation :
Le locataire n'a réglé qu'un seul loyer, celui d'octobre 2016. Il a également laissé une garantie locative en liquide que nous avons utilisé pour régler le paiement du crédit hypothécaire pour le mois de novembre et décembre.

Le locataire nous a bien sûr mené en bateau jusqu'en janvier avec des promesses paiement jamais tenues.

Cependant en décembre nous lui avions fait signer une reconnaissance de dette ainsi qu'un accord le notifiant de son préavis de fin de bail à date exécutoire au 31 mars si aucun montant n'était payé au 1ier janvier.

Depuis début février il fait le mort.

A l'audience pour conciliation en justice de paix il ne s'est pas présenté. On doit alors entamer une procédure d'expulsion..

Premier document demandé : le certificat de domiciliation du locataire mais nous apprenons à la commune que celui-ci n'a réalisé aucune démarche en ce sens. La commune nous informe donc que ma sœur va sans doute payer une taxe pour seconde résidence.

Mes questions :

- Puis-je rentrer dans la maison sans avertir les locataires/squatteurs ? Un avocat que j'ai simplement consulté jusque là nous dit que non, "on ne rentre pas sans autorisation chez les gens". Mais qui me donne l’autorisation ? Ma sœur pour qui cette maison représente une seconde résidence ? Ou bien le locataire qui n'a pas respecté son contrat de location et qui n'est même pas domicilié ?

L'avocat, toujours sous consultation "gratuite" au téléphone nous dit qu'on peut toujours changer la serrure, le locataire n'étant pas domicilié il occupe finalement la seconde résidence de ma soeur. Il dit cependant qu'il pourra toujours prouver avoir vécu là (photo, affaires personnelles, etc...).

Qu'est-ce que je risque à intervenir en leur absence pour empaqueter leur affaire et changer la serrure ? Sachant que je ne suis pas propriétaire mais que ma soeur est bien sûr l’exécutrice du plan ?

Points supplémentaires:
- je souhaite passer par l'avocat mais ma soeur à peur des frais (entre 1500€ et 2700€ selon l'avocat) . Elle à déjà du mal à joindre les deux bout depuis cette histoire.
- si je passe par l'avocat, celui-ci me dit qu'en un petit mois c'est réglé. Mais en même temps dans un mois nous arriverons à la fin du préavis du locataire, il devra quitter les lieux. Mais s'il ne veut pas je suppose que j'aurais juste perdu un mois ?

De manière générale, auriez-vous des suggestions, des idées, il me faut un max de renseignements pour savoir où je met les pieds ...

Merci d'avance.

Hors ligne

Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Virton - locataire fait le mort

1. Vous avez déjà tardé à introduire une requête en justice de paix. Tenter la conciliation avec qqu qui ne vous répond pas n'était probablement pas la bonne solution.
2. Il ne s'est pas domicilié. Y est-il obligé de par le bail  ? Si un clause l'y contraint, ça lui est opposable, et peut-être également à la commune.
3. Pour le certificat de domicile : voir à la commune où il est domicilié alors, et faire la demande à cette commune-là. S'il est SDF, vous devrez passer par un huissier de justice.
4. Rentrer dans l'appartement : je vous le déconseille. Il est tout à fait interdit d'entrer sans l'autorisation de la personne vivant dans les lieux. Vous vous mettriez nettement dans votre tord. Vous pourriez éventuellement argumenter que les "lieux" ne sont pas son domicile, mais je doute fort que ça atténue les choses.
5. Ne vous fiez pas à votre document signé entre vous. Comme c'est parti, il n'y a pas de raison que le locataire respecte la parole donnée et quitte les lieux de lui-même.
Déposez une requête.

Vous pouvez le faire vous-mêmes, mais attention d'y mettre les formes et de bien vous renseigner sur ce qu'il faut écrire dans cette requête.
Sinon, un avocat vous coûtera normalement 500 à 600 €.
+ 1500 € environ pour le huissier et les frais d'expulsion.

Il est important de savoir si votre locataire est solvable également. Si oui, foncez ! Et une partie des frais d'avocat (240 € sûrement) seront mis à sa charge + tous les frais de huissier et expulsion.

En ligne

GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Virton - locataire fait le mort

paco_188 a écrit :

Bonjour,

Je vous résume notre situation :
Ma sœur est propriétaire d'une résidence qu'elle loue depuis octobre 2016 à une personne.
Ma soeur est à l'étranger, je suis autorisé (mandat à l'appui) à effectuer des démarches à sa place (comme signer un document). Mais je ne suis pas co-propriétaire de sa résidence.

Nous sommes face  à cette situation :


Cependant en décembre nous lui avions fait signer une reconnaissance de dette ainsi qu'un accord le notifiant de son préavis de fin de bail à date exécutoire au 31 mars si aucun montant n'était payé au 1ier janvier.

Depuis début février il fait le mort.

A l'audience pour conciliation en justice de paix il ne s'est pas présenté. On doit alors entamer une procédure d'expulsion..

Premier document demandé : le certificat de domiciliation du locataire mais nous apprenons à la commune que celui-ci n'a réalisé aucune démarche en ce sens. La commune nous informe donc que ma sœur va sans doute payer une taxe pour seconde résidence.

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- si je passe par l'avocat, celui-ci me dit qu'en un petit mois c'est réglé. Mais en même temps dans un mois nous arriverons à la fin du préavis du locataire, il devra quitter les lieux. Mais s'il ne veut pas je suppose que j'aurais juste perdu un mois ?

De manière générale, auriez-vous des suggestions, des idées, il me faut un max de renseignements pour savoir où je met les pieds ...

Merci d'avance.


La lecture de l'article 1762bis du Code civil (repris dans une section reprenant les dispositions générales relatives aux baux de biens) réputant  « non écrite » une clause résolutoire expresse dans les baux d'immeubles impliquant donc que la résolution du contrat de bail d'immeuble doit obligatoirement être demandée en justice permet-elle de défendre l'idée qu'un accord prévoyant la résolution du bail postérieur à la signature de celui-ci serait réputé non écrit ?

Qu'en pense un avocat ?

Pour rappel, le locataire a signé "un accord le notifiant de son préavis de fin de bail à date exécutoire au 31 mars si aucun montant n'était payé au 1ier janvier."

Il conviendra également se poser la question de la validité du mandat donné par la soeur notamment en ce qui concerne l'introduction d'une procédure judiciaire.

Dernière modification par GT (24-02-2017 12:20:39)

Hors ligne

paco_188
Pimonaute
Inscription : 24-02-2017
Messages : 2

Re : Virton - locataire fait le mort

Himura a écrit :

2. Il ne s'est pas domicilié. Y est-il obligé de par le bail  ? Si un clause l'y contraint, ça lui est opposable, et peut-être également à la commune.

J'ai relu le contrat que ma soeur à établi et non il n'est stipulé nul par qu'il doit se domicilier.

Himura a écrit :

5. Ne vous fiez pas à votre document signé entre vous. Comme c'est parti, il n'y a pas de raison que le locataire respecte la parole donnée et quitte les lieux de lui-même.

Donc je risque de perdre encore un mois à attendre en effet.

Himura a écrit :

Il est important de savoir si votre locataire est solvable également. Si oui, foncez ! Et une partie des frais d'avocat (240 € sûrement) seront mis à sa charge + tous les frais de huissier et expulsion.

Il est indépendant, en creusant dans son passé il a déjà subi une faillite. Avec son nouveau projet il prétextait un problème de règlement sur un chantier. Ne n'ai pas plus d'informations sur ses comptes hélas ...

GT a écrit :

Il conviendra également se poser la question de la validité du mandat donné par la sœur notamment en ce qui concerne l'introduction d'une procédure judiciaire.

En effet cette procuration a été signé et validé par le Bourgmestre et l'Agent communal délégué, mais je doute du scope de sa validité. Le greffier de Virton a lu la procuration et après hésitation m'a dit que je pourrais signer la procédure d'expulsion. En passant par un avocat ma sœur aurait aussi ce soucis en moins...

Merci pour ces deux réponses rapides. Je sais que je dois m'en tenir au strict légal, et j'entrevois de faire passer ma sœur par cet avocat. D'autres suggestions ou remarque ou avis sont les bienvenus, merci.

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 571

Re : Virton - locataire fait le mort

A ma connaissance, il n'y a pas de taxe de seconde résidence sur la commune de Virton, sauf si ça a changé très très récemment.

Si votre locataire s'appelle M. K., contactez moi en mp.
Au cas où il s'agirait de la même personne, j'ai des informations à partager.

Bonne chance.


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Virton - locataire fait le mort

Residence/domicile

Le bail est-il un bail de résidence principale ou précisant que le bien donné en location est destiné à usage de résidence principale ?

Le bail PIM ne prévoit pas explicitement  que le preneur devra se domicilier dans les lieux pris en location mais au point 3 du bail de résidence principale que " le bien est destiné à usage de résidence principale" et au point 16 que "le Preneur fait élection de domicile dans les lieux loués pour toute notification ou signification relative au présent bail et ses suites."

La résidence principale pour l'application de la loi du 19 juillet 1991

"Conformément à l'article 1er de la loi du 19 juillet 1991 relative aux registres de la population, aux cartes d'identité, aux cartes d'étranger et aux documents de séjour, toute personne doit être inscrite dans les registres de la commune où elle a établi sa résidence principale. La détermination de celle-ci se fonde sur une situation de fait, c'est-à-dire que l'on constate que la personne séjourne effectivement dans la commune durant la plus grande partie de l'année. Cette constatation s'effectue sur base d'éléments tels que le lieu que rejoint la personne après le travail, le séjour habituel du conjoint ou des autres membres du ménage, les consommations de gaz, d'électricité, les frais de téléphone, etc.
La seule intention manifestée par une personne de fixer sa résidence principale à un endroit donné n'est pas suffisante pour justifier l'inscription à titre de résidence principale. En effet, une enquête, dont les modalités doivent être fixées par règlement communal en vertu de l'article 5 de la loi du 19 juillet 1991 et l'article 10 de l'arrêté royal du 16 juillet 1992 relatif aux registres de la population et au registre des étrangers, est réalisée par les autorités communales pour vérifier la réalité de la résidence."

http://www.ibz.rrn.fgov.be/fr/populatio … opulation/

Le domicile : lieu où une personne est inscrite dans le registre de la population. Il est déterminé par la résidence principale et habituelle (lieu de vie, centre des activités, etc.) d'une personne. La commune vérifie que l'inscription au registre de la population correspond à la réalité. Attention, le domicile est une notion légale, différente de la résidence, qui est une notion de fait.

La résidence principale ne correspond pas toujours au domicile (p.e. les étudiants en kot).:

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Virton - locataire fait le mort

Virton- seconde résidence

http://www.virton.be/IMG/pdf/CC_27-02-2 … 015--2.pdf

exercice 2016 ? exercice 2017 ?

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Virton - locataire fait le mort

"Ma soeur est à l'étranger"
"Ma sœur est propriétaire d'une résidence qu'elle loue depuis octobre 2016 à une personne"
"je suis autorisé (mandat à l'appui) à effectuer des démarches à sa place (comme signer un document)"

Il existe des indices que la soeur n'a plus sa résidence à Virton (situation de fait) et qu'elle ne devrait plus y être domiciliée (situation de droit).

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 099

Re : Virton - locataire fait le mort

La durée de la procédure d'expulsion/les étapes

http://www.rtl.be/info/vous/temoignages … 11350.aspx
Neuf mois pour faire expulser un mauvais locataire: les propriétaires n’ont pas tous les droits…

Extrait :

"Globalement, une procédure sans contretemps autre que le refus du locataire de quitter les lieux prend donc environ 4 mois."

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D1791
Pimonaute intarissable
Inscription : 06-07-2013
Messages : 571

Re : Virton - locataire fait le mort

GT a écrit :

Virton- seconde résidence

http://www.virton.be/IMG/pdf/CC_27-02-2 … 015--2.pdf

exercice 2016 ? exercice 2017 ?

Oups, pourtant je n'ai rien reçu jusqu'à présent...


Modeste propriétaire bailleur de maisons unifamiliales en province de Luxembourg

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 720

Re : Virton - locataire fait le mort

Vous dites que depuis octobre le loyer ne vous est plus payé? Mais avec une garantie de 2 mois seulement, les bailleurs qui gèrent bien leurs affaires introduisent une procédure en justice (et pas de conciliation, cela ne sert à rien!) après 1 mois et un jour de retard, car à ce moment-là, il y a déjà une dette de 2 loyers. Donc après avoir scrupuleusement suivi la procédure d'escalade décrite sur PIM à plusieurs reprises, telle que:
- après quelques jours de retard --> rappel téléphonique, sms ou mail
- après 15 jours de retard --> courrier
- après 3 semaine mise en demeure
- après un mois et un jour--> procédure en justice pour résilier le bail et expulsion. Vous pouvez parfaitement aller en justice vous-même, je l'ai déjà fait à plusieurs reprises MAIS il vous faudra absolument aller chercher le certificat de domicile dans la commune où il est domicilié! J’espère pour vous que le Juge prendra une décision en votre faveur malgré que vous n'ayez rien fait pendant 4 mois et qu'il pourrait tenir compte de votre négligence en disant que puisque vous avez tellement tardé c'est la situation ne vous portait aucun préjudice

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
Inscription : 06-06-2013
Messages : 2 249

Re : Virton - locataire fait le mort

panchito a écrit :

J’espère pour vous que le Juge prendra une décision en votre faveur malgré que vous n'ayez rien fait pendant 4 mois et qu'il pourrait tenir compte de votre négligence en disant que puisque vous avez tellement tardé c'est la situation ne vous portait aucun préjudice

Avez-vous connu ce cas ?
Ce serait une conclusion plutôt très étonnante. Dès l'instant où quelqu'un dépose une requête en justice, on peut raisonnablement considérer qu'il le fait pour obtenir réparation d'un préjudice qu'il n'accepte pas.

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