Le contrôle de la mission du syndic judiciaire provisoire.

Je suppose que vous faites référence à l'ouvrage suivant que j'ai déjà occasionnellement consulté

Lecocq, P. (Ed.). (2012). La copropriété par appartements. Deux ans après la réforme. Liège, Belgique: Anthémis.

Merci d'avoir attiré l'attention, en les reproduisant, sur les 2 pertinentes questions de Mme SCHEPMANS et sur les réponses du Ministre de la Justice à celles-ci.

En tout état de cause et de manière générale,les décisions des cours et tribunaux sont susceptibles de contredire une position ministérielle.

Dernière modification par GT (04-03-2017 11:48:32)

Ma remarque était de nature générale ("en tout état de cause et de manière générale") et non un avis ou une critique sur le contenu de la réponse ministérielle (eu égard à une quelconque jurisprudence) sur lequel des personnes beaucoup plus qualifiées pourraient réagir.

Je crois me souvenir que C.MOSTIN et M. WAHL ont écrit quelques articles sur le syndic judiciaire. 

Et la jurisprudence, vous n'ignorez pas qu'elle peut évoluer.

Et ?

Où voulez-vous en venir?

Je n'en connais pas non plus.

Le Juge ne peut controler l'ACP (et indirectement le syndic) que par la voie d'un administrateur provisoire de l'ACP.

Un a été désigné il y a quelques années au Limbourg, mais je ne connais pas le résultat ni le rendement.

On oublie souvent que l'organe décisionnel de l'ACP est l'AG et pas le syndic.

• Si le syndic sort de son cadre légal ET faute grave -> remplacé par un autre syndic provisoire  (procédure: voir la loi) (l'AG peut adjoindre un syndic provisoire ou le juge peut remplacer le syndic en place (judiciaire ou non) par un syndic provisoire)

• Si l'AG sort de son cadre légal ET faute grave -> remplacé temporairement ou pour des décisions spécifiques par un administrateur provisoire nommé par le juge (procédure: actuellement droit coutumier - une recommendation pour 2018 existe)

En fait votre question vaut pour le contrôle de toute mission d'expertise judiciaire, peu importe la mission qui lui est confiée par le tribunal (syndic provisoire, expertise de valeur...). Je suis expert judiciaire. Vous ne trouverez pas la réponse dans les règles relatives à la copropriété mais bien dans celles qui régissent les missions d'expertise judiciaire. Articles 962 à 991 bis du Code Judiciaire, en particulier les art 973 (Contrôle de la mission) et 974 (délais).
En deux mots, si une partie considère que l'expert ne remplit pas sa mission correctement, elle peut s'adresser au juge.
D'expérience, la plupart des problèmes trouvent leur origine dans une mauvaise définition de la mission de l'expert. Les parties ont été devant le juge avec leurs doléances, celui-ci n'a pas tout saisi et a balancé la patate chaude à un expert. La mission est définie vaille que vaille. Mais l'expert est tenu de rester dans sa mission. Donc si celle-ci n'est pas bien définie, c'est le bazar (sans parler des coûts qui s'envolent rien que pour comprendre ce qu'il faut faire). D'où la grande utilité pour la partie susceptible de profiter le plus de l'intervention d'un expert judiciaire de bien définir upfront la mission de l'expert qu'on proposera au juge. 

Art. 973. Contrôle du juge sur la mission d’expertise
§ 1er. Le juge qui a ordonné l'expertise, ou le juge désigné à cet effet, suit le déroulement de celle-ci et veille notamment au respect des délais et de son caractère contradictoire.
Le juge peut, pour des motifs d'urgence, réduire les délais prévus par la présente sous-section ou dispenser les experts de certains modes de convocation.
Les experts exécutent leur mission sous le contrôle du juge, qui peut à tout moment, d'office ou à la demande des parties, assister aux opérations. Le greffier en informe les experts, les parties et leurs conseils par lettre missive, et, le cas échéant, les parties qui ont fait défaut, par pli judiciaire.
§ 2. Toutes les contestations relatives à l'expertise survenant au cours de celle-ci, entre les parties ou entre les parties et les experts, y compris la demande de remplacement des experts et toute contestation relative à l'extension ou à la prolongation de la mission, sont réglées par le juge.
A cet effet, les parties et les experts peuvent s'adresser au juge par lettre missive, motivée. Le juge ordonne immédiatement la convocation des parties et des experts.
Dans les huit jours, le greffier notifie la convocation aux parties, à leurs conseils et à l'expert par pli simple.
Par dérogation à l'alinéa 3, le greffier notifie la convocation dans les huit jours par pli judiciaire :
1.    Aux parties qui ont fait défaut ;
2.    Aux experts judiciaires dont le remplacement est demandé ou contesté ;
3.    Aux experts judiciaires qui font l'objet d'une demande d'élargissement ou de prolongation de leur mission, ou d'une contestation de cette demande.
La comparution en chambre du conseil a lieu dans le mois qui suit la convocation. Le juge statue, par décision motivée, dans les huit jours.
Le greffier notifie cette décision conformément aux alinéas 3 et 4. En cas de demande de remplacement, de refus de l'expert d'accomplir la mission ou d'absence injustifiée de l'expert lors de la réunion d'installation, la décision est notifiée, selon le cas, à l'expert confirmé, ou à l'expert déchargé et au nouvel expert désigné par pli judiciaire.
Art. 974. Suivi de la mission et délais
§ 1er. Si le délai fixé pour le dépôt du rapport final est supérieur à six mois, l'expert adresse tous les six mois un rapport intermédiaire sur l'état d'avancement de ses travaux au juge, aux parties et aux conseils. Cet état d'avancement mentionne :
-    Les travaux déjà réalisés ;
-    Les travaux réalisés depuis le dernier rapport intermédiaire ;
-    Les travaux qui restent à réaliser.
§ 2. Seul le juge peut prolonger le délai pour le dépôt du rapport final. A cet effet, l'expert peut s'adresser au juge avant l'expiration de ce délai, en indiquant les raisons pour lesquelles le délai devrait être prolongé. Cette demande est notifiée conformément à l'article 973, § 2, alinéas 3 et 4, sauf à l'expert requérant. Les parties communiquent dans les huit jours leurs observations éventuelles. Le juge peut ordonner la comparution des parties et des experts conformément à l'article 973, § 2.
Le juge refuse de prolonger le délai lorsqu'il estime qu'une prolongation n'est pas raisonnablement justifiée. II motive cette décision.
§ 3. En cas de dépassement du délai prévu et en l'absence de demande de prolongation avenue dans les délais, le juge ordonne d'office la convocation, conformément à l'article 973, § 2.

Le syndic judiciaire de 2023 en a fait de même.

Pour rappel, le syndic a une mission de mandat de droit commun:

"La convention de mandat est un contrat par lequel le mandant donne au mandataire la charge et le pouvoir de le représenter pour l’accomplissement d’un ou de plusieurs actes juridiques, le mandataire s’obligeant à remplir la mission qui lui est confiée et à rendre compte de sa gestion. Ne peut donc être qualifiée de convention de mandat qu’une relation contractuelle impliquant l’accomplissement d’un acte juridique et non d’un simple acte matériel." Benoît KOHL Marie LANSMANS François ONCLIN1, le mandat, Kluwer, page 19

"En sa qualité d'organe de l'association, le syndic n'est pas qu'un simple mandataire, il s'identifie complètement à l'association dans tous ses rapports externes. Il ne doit donc présenter aucun mandat express.
Cela a pour conséquence, que la faute de l'organe entraîne la faute de l'association.
Le syndic représente donc valablement l'association, mais doit toutefois indiquer dans les actes qu'il signe, qu'il intervient pour le compte de l'association et cela en vertu de la décision de nomination de l'assemblée générale.
A défaut, il court le risque de rester personnellement tenu en son nom personnel des dispositions qu'il a prises.

Par contre au sein de l'association, le syndic est un mandataire, il devra comme tout mandataire, obtenir sa décharge (le quitus) auprès de l'assemblée générale, quant à l'exécution de sa mission.

« Conformément aux règles de droit commun du mandat, le syndic doit, aux termes de son mandat, rendre compte de sa gestion afin que les copropriétaires puissent lui donner décharge, décision pour l’assemblée approuve la gestion passée et libère le syndic de toute responsabilité » (Corinne MOSTIN, le Syndic de copropriété, Wolters Kluwer, 2020, p.61 ; J.P. Ostende, 9 mars 2000, T. App. 2002/3, p.25 ; Civ. Bruxelles, 21 février 2011, RCDI, 2012/1.870)."

"Rappelons que le syndic est tantôt qualifié d'organe de l’association des copropriétaires et tantôt de mandataire, notamment dans ses rapports internes avec la copropriété (décharge), qu’il peut être professionnel ou bénévole. Toutefois, s’il exerce son activité à titre professionnel, il sera soumis à l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier. Il devra également être soumis à la déontologie des agents immobiliers. Rappelons que les avocats, les architectes peuvent être syndic professionnel, et seront redevables devant leur ordre respectif.

Les nouvelles dispositions confirment l’obligation de tous les syndics d’assurer leur responsabilité civile professionnelle (art.577-8, §4, 10°), concernant les bénévoles l’assurance souscrite sera à charge des copropriétaires. On appelle "les bénévoles", les personnes qui assument certaines charges au sein de l’association des copropriétaires, comme syndic ou membre du conseil de copropriété. "  http://www.copropriete-ejuris.be/syndic … iete.shtml

"Il faut également rappeler qu’à la fin de son mandat, le syndic n’est pas pour autant libéré de certaines de ses obligations vis-à-vis de l’association qui l’a mandaté, même s'il a obtenu une décharge." http://www.copropriete-ejuris.be/syndic … iete.shtml

Le contenu ne doit pas se réusumer au strict minimum avec juste les opéarations de l'année, cela doit recouvir certes la gestion menée mais aussi cela qui sera menée à l'avenir tant au niveau technique (entretien, planning, ...), comptable ( optimalisation des dépenses, budget prévisionnel), juridique et globale... Le syndic doit prouver sa bonne gestion dans le cadre et les missions qui lui sont déléguées expréssément par la loi et par décision d'assemblée générale. Sur certaines matières, il a un droit d'initiative qui lui appartient seul.