Quelle majorité requise pour modifier un acte de base? (Page 1) / Copropriétés forcées / Pim.be
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Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

panchito
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Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

Dans une toute grosse copropriété, une aile de bureaux va être transformée en 40 appartements.

L'acte de base modificatif doit être approuvée à quelle majorité?

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luc
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

panchito a écrit :

Dans une toute grosse copropriété, une aile de bureaux va être transformée en 40 appartements.

L'acte de base modificatif doit être approuvée à quelle majorité?

CodeCivil a écrit :

Art. 577-7.§ 1. L'assemblée générale décide :
   2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
   b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;

Mais il y a beaucoup plus que cela pour rendre la décision de transformation exécutable.
Par exemple l'intervention de deux notaires est nécessaire (un pour l'ACP et un pour "le groupe des CP des bureaux")


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

Luc a écrit :

Par exemple l'intervention de deux notaires est nécessaire (un pour l'ACP et un pour "le groupe des CP des bureaux")

Mais "notre" notaire devrait être "élu" en AG. A l'heure actuelle tout a été établi unilatéralement par le notaire du promoteur et l'expert géomètre du promoteur (et donc à ses frais).

Or le promoteur a revendu un de ses garages à un de ses employés, pour s'assurer d'avoir toujours le majorité absolue (ses propres quotités réduites à 50% + 1 ).

Donc pour nommer un autre notaire, un autre expert-géomètre ou un autre syndic:  on est cuit.

L'acte de base modificatif (qui répartit les 4 étages de bureaux en 40 appartements) doit-il être voté à l'unanimité puisque la subdivisons des millièmes va être modifiée?

ou bien au 4/5 ou au 3/4?

Autrement dit se trouve-t'on dans l'exception prévue dans le code civil ou pas?

Article 577-7 § 3 Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété ;Exception: - Lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire ;Tout

Dernière modification par panchito (13-03-2017 15:15:51)

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luc
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

panchito a écrit :
Luc a écrit :

Par exemple l'intervention de deux notaires est nécessaire (un pour l'ACP et un pour "le groupe des CP des bureaux")

Mais "notre" notaire devrait être "élu" en AG. A l'heure actuelle tout a été établi unilatéralement par le notaire du promoteur et l'expert géomètre du promoteur (et donc à ses frais).

Or le promoteur a revendu un de ses garages à un de ses employés, pour s'assurer d'avoir toujours le majorité absolue (ses propres quotités réduites à 50% + 1 ).

Donc pour nommer un autre notaire, un autre expert-géomètre ou un autre syndic:  on est cuit.

L'acte de base modificatif (qui répartit les 4 étages de bureaux en 40 appartements) doit-il être voté à l'unanimité puisque la subdivisons des millièmes va être modifiée?

ou bien au 4/5 ou au 3/4?

Autrement dit se trouve-t'on dans l'exception prévue dans le code civil ou pas?

Article 577-7 § 3 Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété ;Exception: - Lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire ;Tout

Mon opinion: 100%.
Autrement dit: non (si les travaux sont la conséquence du changement de destination)

Il vous faut un avocat avec de l'expérience pour gagner dans ce contexte.

La direction que je travaillerai est plutôt de s'assurer que dans les statuts sont repris les dispositions qui évitent une domination future par cette partie de l'immeuble. Un 2ème notaire va mieux défendre les intérêts du groupe '"appartements". Un ami est dans le cas "unanime" à Gand. Un acte de base unanime avec un notaire avec des relations trop serré avec un CP dominant, .... . Les problèmes existanst ont grandis.

Votre choix: 2ème notaire ou avocat. Le "promoteur" va en principe accepter le notaire, s'il est logique.

Le 2° CP du groupe "promoteur": ils serait intéressant de savoir si la date d'achat du lot garage est postérieure à la date "dossier d'urbanisme" (voir la commune). Si oui: possibilité d'une désignation abusive du notaire "ACP".


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

Luc a écrit :

Mon opinion: 100%.

Donc d'après vous on n'est pas dans l'exception prévue dand le code civil et l'approbation de l'acte de base modificatif nécessite l'unanimité?

Luc a écrit :

Il vous faut un avocat avec de l'expérience pour gagner dans ce contexte.

Pour l'avocat idem que pour le notaire, le promoteur va proposer les "siens" et il a 50% plus 1 des voix

Luc a écrit :

Le 2° CP du groupe "promoteur": ils serait intéressant de savoir si la date d'achat du lot garage est postérieure à la date "dossier d'urbanisme" (voir la commune). Si oui: possibilité d'une désignation abusive du notaire "ACP".

oui l'acquisition du garage est postérieur . Le promoteur a racheté les 4 plateaux de bureaux + qlq garages en septembre et le permis obtenu par le propriétaire précédent date de juillet

Dernière modification par panchito (13-03-2017 17:00:58)

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luc
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

panchito a écrit :
Luc a écrit :

Mon opinion: 100%.

Donc d'après vous on n'est pas dans l'exception prévue dand le code civil et l'approbation de l'acte de base modificatif nécessite l'unanimité?

C'est le paradoxe de l'œuf et de la poule. Un bon avocat va prouver que le promoteur n'aurait pas acheté les bureaux, s'il n'avait pas le projet initial d'en faire des appartements (changer la destination) ?

panchito a écrit :
Luc a écrit :

Il vous faut un avocat avec de l'expérience pour gagner dans ce contexte.

Pour l'avocat idem que pour le notaire, le promoteur va proposer les "siens" et il a 50% plus 1 des voix

Sorry. Avec avocat je voulais dire l'avocat d'un ou plusieurs CP (et pas de l'ACP), puisqu'il doit s'opposer à une décision de AG.
Un avocat de l'ACP, doit être  proposé par le syndic et la nomination validé par l'AG. L'avocat travaille sous sa responsabilité entière. Il ne peut pas avoir des contacts avec un CP.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

Luc a écrit :

C'est le paradoxe de l'œuf et de la poule. Un bon avocat va prouver que le promoteur n'aurait pas acheté les bureaux, s'il n'avait pas le projet initial d'en faire des appartements (changer la destination) ?

Attendez, le vendeur avait décroché les permis et l'AG avait autorisé la transformation des bureaux en appartements

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panchito
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

Luc a écrit :

Un avocat de l'ACP, doit être  proposé par le syndic et la nomination validé par l'AG.

Le promoteur était déjà à l'AG précédente avec son propre avocat.

Si on met un point à l'ODJ sur le choix d'un avocat, ils vont proposer le leur et comme ils ont 50%+1 voix, c'est le leur qui va être choisi...

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luc
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

panchito a écrit :
Luc a écrit :

Un avocat de l'ACP, doit être  proposé par le syndic et la nomination validé par l'AG.

Le promoteur était déjà à l'AG précédente avec son propre avocat.

Si on met un point à l'ODJ sur le choix d'un avocat, ils vont proposer le leur et comme ils ont 50%+1 voix, c'est le leur qui va être choisi...

L'avocat "promoteur", ni quelqu'un de son cabinet, ...  ne peut être nommé avocat de l'ACP suite à sa déontologie (interdiction d'un mélange d'intérêt).
Voir plus spécifiquement entre autres l'article 1.2 de la déontologie des avocats tel que paru dans le Moniteur Belge du 17.01.2013.

Article 1.2 (M.B. 17.01.2013)
L’avocat est tenu des devoirs suivants :   
(a)  la défense et le conseil du client en toute indépendance et liberté ;
(b) le respect du secret professionnel ainsi que de la discrétion et de la confidentialité relatives aux
affaires dont il a la charge ;

(c) la prévention des conflits d’intérêts ;
(d) la dignité, la probité et la délicatesse qui font la base de la profession et en garantissent un exercice
adéquat ;
(e)  la loyauté tant à l’égard du client qu’à l’égard de l’adversaire, des tribunaux et des tiers ;
(f) la diligence et la compétence dans l’exécution des missions qui lui sont confiées ;
(g) le respect de la confraternité en dehors de tout esprit corporatiste ;
(h) la contribution à une bonne administration de la justice ;
(i) le respect de l’honneur de la profession ;
(j) le respect des règles et autorités professionnelles.

J'ai utilisé la version de la déontologie précédente pour arriver à faire nommer un avocat de l'ACP plus indépendant du syndic. Ce que l'AGE du 18.11.2013 a fait (valider la nomination du nouveau avocat par le syndic (= proposé par le syndic)). N'ayant pas une expérience concrète avec la version actuelle de la déontologie, je n'ose pas aller plus loin.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

Mais vous maintenez que pour subdiviser dans l'Acte de Base les 4 anciens plateaux de bureau en 40 appartements, il faut l'unanimité?

Où bien s'agit-il d'une subdivision interne qui ne modifie par les autres parties communes et privatives?

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panchito
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

Luc?

Qu'en pensez-vous? L'avocat de la copropriété ne sait pas comment interpréter le texte du code civil...

Dernière modification par panchito (14-03-2017 16:47:57)

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luc
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

panchito a écrit :

Luc?

Qu'en pensez-vous? L'avocat de la copropriété ne sait pas comment interpréter le texte du code civil...

Je répondrai demain.


Cordialement,

Luc

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panchito
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Re : Quelle majorité requise pour modifier un acte de base?

Luc?

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