Crédit hyp. - Remboursement anticipatif - Choix entre réduction durée ou montant

Himura · #1 13-03-2017 09:58:50

Je suis actuellement en réflexion quant à la possibilité de rembourser anticipativement une partie de mon dernier crédit hypothécaire.
Mon idée est de diminuer la durée totale de ce crédit, grâce à ce remboursement anticipatif. (Gain de 3 ans)

Contact est pris avec la banque (A.a), qui m'envoit un décompte. Mais la proposition ne diminue pas la durée du crédit, mais bien le montant de la prime mensuelle.
Je demande alors de conserver la même prime, mais de diminuer la durée d'autant. Ce qu'ils refusent, ou alors, moyennant des frais de dossier 'énormes', en plus de l'indemnité de remploi (=3 mois d'intérêts sur la somme).
Justification = ce sont les conditions générales de la banque.

Mon point de vue est celui-ci :
- en cas de remboursement anticipatif, c'est le client qui peut faire le choix d'allouer la somme à la diminution de la durée du crédit ou à la diminution de la prime mensuelle.
- tout remboursement anticipatif est réglé par la loi, qui l'emporte donc sur des conditions générales.

La banque refuse.

Je ne retrouve, à ce sujet, que l'information du site des notaires :

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … vant-terme

Pour un remboursement partiel, l'emprunteur proposera à l'institution financière de lui rembourser un certain montant. Il pourra demander de payer la même mensualité, et la durée du crédit sera raccourcie, ou de payer une mensualité réduite pendant la même durée qu'auparavant: dans ce cas, un nouveau tableau d'amortissement devra être établi.

L'indemnité de remploi
[...] Le montant de cette indemnité est déterminé dans l'acte de crédit. Depuis la loi de 1992, il ne peut pas être supérieur à une somme équivalente à trois mois d'intérêt.

Quelqu'un en a déjà fait l'expérience ? Connait une base légale à ce sujet ?

Himura · #2 13-03-2017 10:32:52

Je m'auto-réponds partiellement :

Loi du 4 AOUT 1992. - Loi relative au crédit hypothécaire.
Art. 11. En dehors des frais légaux inhérents à l'hypothèque et de ce qui pourrait être dû en vertu d'autres dispositions légales ou réglementaires, ne peuvent être mis à charge du demandeur de crédit ou de l'emprunteur que des frais de constitution de dossier et des frais d'expertise des biens offerts en garantie.
Les frais d'expertise ne sont dus que si l'expertise a eu lieu. Les frais de dossier ne sont dus qu'après que l'offre visée à l'article 14 a été faite. Dans le cas contraire, toute avance doit être remboursée.
Si les frais d'expertise sont mis à la charge du demandeur de crédit, ils doivent lui être communiqués au préalable. Il reçoit sans délai une copie du rapport d'expertise.
Art. 12. § 1. Le prêteur peut stipuler une indemnité pour le cas de remboursement anticipé total ou partiel.
Cette indemnité doit être calculée, au taux d'intérêt du crédit, sur le montant du solde restant dû.
Pour le calcul, lorsqu'il existe un contrat adjoint dont la valeur de rachat n'est pas affectée au remboursement, ce montant doit être diminué de cette valeur de rachat.
En cas de remboursement partiel, ces règles doivent être appliquées proportionnellement.
Cette indemnité ne peut excéder trois mois d'intérêt.
Aucune indemnité n'est due dans le cas d'un remboursement consécutif au décès, en exécution d'un contrat annexé ou adjoint.
§ 2. Dans le cas d'une ouverture de crédit, le prêteur peut stipuler une indemnité pour mise à disposition du capital.
Cette indemnité est calculée sur la fraction non prélevée du crédit accordé.
§ 3. Les indemnités visées aux §§ 1er et 2 doivent être mentionnées dans l'acte constitutif.
Art. 13. Aucune indemnité autre que celles prévues à l'article 12, ni une rémunération de négociation quels qu'en soient la dénomination, la forme ou le bénéficiaire ne peuvent être mises à charge du demandeur de crédit ou de l'emprunteur.

--> A considérer que la réduction de durée du crédit consécutive au remboursement, est reprises sous "remboursement anticipé", aucun frais de dossier ne peut être réclamé.

Reste à prouver que ce choix peut être fait par l'emprunteur.

Himura · #3 13-03-2017 10:40:08

Dans la même loi :

Je ne la comprends pas bien les passages en italique - si un esprit éclairé pouvait me vulgarisé cela ?

Art. 26. § 1. L'emprunteur a le droit d'effectuer à tout moment le remboursement total du capital.
Sauf disposition contraire de l'acte constitutif, l'emprunteur a le droit d'effectuer à tout moment un remboursement partiel du capital. La disposition contraire ne peut exclure un remboursement partiel une fois par année civile, ni le remboursement d'un montant égal à un minimum de 10 % du capital.
§ 2. En cas de reconstitution, l'emprunteur a, au moment du remboursement, le choix :
- lorsqu'il s'agit d'un remboursement total, d'y affecter totalement ou partiellement le capital reconstitué ou de ne pas l'affecter;
- lorsqu'il s'agit d'un remboursement d'une fraction du remboursement total, d'y affecter totalement ou partiellement une même fraction du capital reconstitué ou de ne pas l'affecter.
En outre, l'emprunteur a le droit de faire prendre en considération la partie du contrat qui n'est plus adjointe, pour réduire les primes du contrat à ce qui est requis pour maintenir la partie adjointe.
L'acte constitutif doit énoncer ces modalités.
§ 3. Le prêteur ne peut stipuler à son bénéfice le rachat d'un contrat adjoint que pour le cas où le produit de la vente du bien immobilier donné en garantie ne lui permet pas d'obtenir le remboursement de son crédit.
§ 4. Sont libératoires envers le prêteur les versements en capital et indemnité effectués en vertu de l'acte constitutif à un tiers, en vue d'un remboursement anticipé.

GT · #4 13-03-2017 10:56:30

La loi citée est-elle encore d'application pour la situation exposée ?

http://www.corbus.be/documents/news-ite … ml?lang=fr

Himura

D1791 · #5 13-03-2017 11:03:32

Le sujet a fait l'objet de beaucoup d'articles de presse récemment.
De mémoire, les autorités voulaient plafonner les frais de dossier dans le cadre d'un refinancement de crédit hypothécaire à 500€ (en plus de l'indemnité de réemploi). Je ne sais pas à quelle maturité législative cette volonté politique est arrivée aujourd'hui.

Une remarque toutefois : l'indemnité de réemploi, c'est pour mettre fin au crédit en cours, les frais de dossier, c'est pour la mise en place du nouveau.
La banque ne vous charge donc pas plus que ce que la loi prévoit pour le remboursement de votre credit (les 3 mois de réemploi).

Je ne sais pas répondre à votre partie en italique. La reconstitution d'un crédit hypothécaire, c'est un montage spécifique, souvent via des contrats d'assurance.
On verse un capital tous les mois qui a terme servira à rembourser le crédit en une seule fois.
Le credit "traditionnel", ce n'est pas une reconstitution du capital, mais un amortissement du capital.

Par ailleurs, mais ça sort un peu du cadre de votre question, j'ai eu un désaccord récemment avec une banque parce que j'étais en mesure de prouver que le coût du réemploi était inférieur à 3 mois.
Je n'ai pas trouvé de réponse quant à savoir si l'esprit de la loi plafonnait l'indemnité au coût réel de réemploi pour la banque avec un second plafond de 3 mois au cas où le coût réel serait supérieur ou si la banque pouvait facturer 3 mois quand bien même le coût réel serait inférieur.

Himura · #6 13-03-2017 11:24:39

D1791 a écrit :

Par ailleurs, mais ça sort un peu du cadre de votre question, j'ai eu un désaccord récemment avec une banque parce que j'étais en mesure de prouver que le coût du réemploi était inférieur à 3 mois.
Je n'ai pas trouvé de réponse quant à savoir si l'esprit de la loi plafonnait l'indemnité au coût réel de réemploi pour la banque avec un second plafond de 3 mois au cas où le coût réel serait supérieur ou si la banque pouvait facturer 3 mois quand bien même le coût réel serait inférieur.

Dans mes recherches, j'ai trouvé votre réponse... dans le cadre de crédit professionnels.
L'emprunteur peut effectivement se retourner contre la banque avec ces arguments, et la cour de cassation (de mémoire) a jugé le sujet en indiquant que l'indemnité devait correspondre au maximum à la perte supportée par l'organisme prêteur.

Himura · #7 13-03-2017 11:28:03

D1791 a écrit :

Une remarque toutefois : l'indemnité de réemploi, c'est pour mettre fin au crédit en cours, les frais de dossier, c'est pour la mise en place du nouveau.
La banque ne vous charge donc pas plus que ce que la loi prévoit pour le remboursement de votre credit (les 3 mois de réemploi).

C'est tout le sujet ici : je ne compte ni mettre fin au crédit en cours, ni en générer un nouveau.
Je demande juste l'application de la loi quant aux possibilités de remboursement partiel anticipé.

La banque, en comptant des frais de dossier, cherche probablement à faire passer cela comme un nouveau crédit...
J'y vois une façon de bloquer l'initiative, car les remboursements anticipés sont mal vus des banques, car cela génère un peu de travail et une perte financière au final.

Himura · #8 13-03-2017 11:37:16

GT a écrit :

La loi citée est-elle encore d'application pour la situation exposée ?
http://www.corbus.be/documents/news-ite … ml?lang=fr

Merci GT. Vous avez raison, la loi que vous mentionnez (de 2016) abroge entièrement l'ancienne.

J'y retrouve cependant les mêmes éléments (à partir de la page 30096) - que je ne sais traduire :

§ 3. En cas de reconstitution, le consommateur a, au moment du
remboursement, le choix :
1° lorsqu’il s’agit d’un remboursement total, d’y affecter totalement
ou partiellement le capital reconstitué ou de ne pas
l’affecter;
2° lorsqu’il s’agit d’un remboursement d’une fraction du remboursement
total, d’y affecter totalement ou partiellement une
même fraction du capital reconstitué ou de ne pas l’affecter.
En outre, le consommateur a le droit de faire prendre en considération
la partie du contrat qui n’est plus adjointe, pour réduire les primes
du contrat à ce qui est requis pour maintenir la partie adjointe.

Pourriez-vous m'aider à ce sujet ?
Le point central, si je ne me trompe pas, c'est de savoir si ma demande d'affecter le montant remboursé anticipativement à la diminution de la durée de l'emprunt (et non le montant de la prime) est juste. Si c'est bien un choix que l'emprunteur peut exiger du prêteur dans ce cadre-ci.

Dernière modification par Himura (13-03-2017 11:40:45)

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