Répartition de charges décidée en AG

Mmepims · #1 12-04-2017 09:21:48

Bonjour,

Je reçois aujourd'hui le PV d'une AG à laquelle je n'ai pu me rendre (j'avais confié ma procuration).
Il s'agit d'une copropriété dans laquelle je possède seulement un garage situé, avec plusieurs autres, dans une cour à l'arrière de l'immeuble.
L'un des points de l'ordre du jour consistait au vote sur le placement et l'entretien de potelets par la commune à l'entrée de cette cour (qui fait donc partie de l'immeuble) afin d'éviter les personnes qui s'y garent trop près et gênent la manœuvre pour y accéder.
A mon grand étonnement, je constate que ce point a été voté à l'unanimité mais il est précisé que "les frais seront répartis aux propriétaires des garages".
Je me demande en vertu de quoi une AG peut décider que seuls les propriétaires de garage participeront aux frais alors que ceux-ci supportent des frais relatifs à l'immeuble (placement garde-corps terrasse, frais de sécurisation de portes d'entrée, peinture façade....) sans en avoir aucune utilité (du moins ceux qui n'ont qu'un garage).
Je l'accepte car les statuts sont rédigés tels quels et que j'ai acheté le garage en connaissance de cause mais je me demande en vertu de quoi une répartition de charges spéciale peut être décidée en AG d'autant plus que cette répartition n'était pas précisée dans l'ordre du jour.

En vous remerciant d'avance pour votre (vos) avis éclairé(s).

grmff · #2 12-04-2017 10:44:40

Si ce sont des potelets que la commune vient placer, je ne vois pas quels frais doivent être imputés.

Si l'acte de base prévoit une répartition spéciale à charge des garages, c'est logique. Sinon, c'est un point qui doit être mis à l'ordre du jour. A mon avis, cette décision n'est ni juste, ni légale.

Mmepims · #3 12-04-2017 11:01:35

grmff a écrit :

Si ce sont des potelets que la commune vient placer, je ne vois pas quels frais doivent être imputés.

Ces potelets ne sont pas mis d'office par la commune. Ils ont été demandés par un ou plusieurs CP et autorisés par cette dernière (car installés sur la voie publique). Ils doivent être payés et entretenus.

grmff a écrit :

Si l'acte de base prévoit une répartition spéciale à charge des garages, c'est logique. Sinon, c'est un point qui doit être mis à l'ordre du jour. A mon avis, cette décision n'est ni juste, ni légale.

Le point a bien été mis à l'ordre du jour et la proposition acceptée.
L'acte de base ne prévoit pas de répartition spéciale car l'éventuelle installation de potelets n'y est pas prévue.
A noter que la cour donnant sur les garages est une cour intérieure commune qui donne sur la façade arrière et les terrasses de l'immeuble. Elle a donc une utilité certaine pour tous les travaux à effectuer à l'immeuble (si le critère de l'utilité devait être avancé pour justifier la répartition spéciale).

panchito · #4 12-04-2017 12:36:39

Pour répartir ce type de frais, il faut d'abord:
1/ Vérifier s'il y a une clé spécifique dans l'acte de base

Si rien n'est indiqué dans l'acte de base, l'AG peut décider au 4/5 des voix qui va payer. Mais ce point devait évidemment figurer à l'ordre du jour en explicitant qu'un vote aurait lieu à ce sujet. Votre Syndic ne respecte donc pas la loi.

Ce qui vous aurait aussi permis de donner des instructions très claires à la personne devant vous représenter.

Mmepims · #5 14-04-2017 20:41:01

Merci pour vos réponses.

panchito a écrit :

Pour répartir ce type de frais, il faut d'abord:
1/ Vérifier s'il y a une clé spécifique dans l'acte de base.

J'ai examiné l'acte de base et il est en effet indiqué que les frais relatifs à l'aire de manœuvre sont des charges communes particulières supportées par les propriétaires de garage. Je suppose que, par déduction, on considère que le placement et l'entretien de potelets devant cette aire sont des charges de ces derniers.
La question que je me pose alors c'est comment se passe le vote relatif à ce genre de charges (que les proprios concernés ou tous ?).

GT · #6 15-04-2017 07:38:10

Mmepims a écrit :

Merci pour vos réponses.
panchito a écrit :
Pour répartir ce type de frais, il faut d'abord:
1/ Vérifier s'il y a une clé spécifique dans l'acte de base.
(...)
La question que je me pose alors c'est comment se passe le vote relatif à ce genre de charges (que les proprios concernés ou tous ?).

A ce jour aucun texte légal ne permet de répondre à la question. Dans le futur, peut-être...

Le groupe de travail qui a été mis en place par le Ministre GEENS en exécution de l’accord de gouvernement du 11 octobre 2014 lui a récemment présenté ses recommandations.

L'une de celle-ci vise à l'insertion à l’article 577-6, § 6, du Code civil du texte suivant :

« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d’immeubles, ces copropriétaires seuls prennent part au vote à condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges. ».

Le principe énoncé est "qui doit payer décide".

Mmepims · #7 15-04-2017 09:52:29

GT a écrit :

A ce jour aucun texte légal ne permet de répondre à la question. Dans le futur, peut-être...
Le groupe de travail qui a été mis en place par le Ministre GEENS en exécution de l’accord de gouvernement du 11 octobre 2014 lui a récemment présenté ses recommandations.
L'une de celle-ci vise à l'insertion à l’article 577-6, § 6, du Code civil du texte suivant :
« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d’immeubles, ces copropriétaires seuls prennent part au vote à condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges. ».
Le principe énoncé est "qui doit payer décide".

Merci pour cette information GT.

J'ai un peu cherché sur le sujet et je constate qu'en France la question a été tranchée par la jurisprudence de la Cour de cassation française (voir notamment cet article sur le site d'un avocat qui cite plusieurs références: http://www.legavox.fr/blog/maitre-joan- … PHboBTQO7E ).
Par exemple, un arrêt énonce clairement que "L'assemblée générale n'a pas la faculté de prendre des décisions regardant les parties communes spéciales ; une telle résolution serait nulle" (Cass. 3e civ., idem - CA Paris 20 sept. 1988, D. 1988, IR 287)".
Mon avis est donc que, même en cas de silence de la loi, la logique et l'équité veulent que seuls les propriétaires qui devront payer puissent voter sur les travaux des lots concernés.
Dans mon cas d'espèce, j'ai interrogé la propriétaire qui avait ma procuration sur le déroulement de ce vote et elle m'a fait comprendre que la majorité des gens qui ont voté "oui" ( y compris elle) sont ceux qui ne devront pas supporter les frais (les proprios de garage ne se déplacent pas souvent aux AG et, de toutes façons, sont très minoritaires par rapport aux propriétaires des appartements).

panchito · #8 15-04-2017 10:05:59

Vous avez la possibilité légale de créer une sous-association 'Aile des Garages" où seuls les propriétaires des garages pourront voter les travaux qui ne concernent que les garages.

Nous avons constitué cela dans une des copropriétés où j'ai un appartement et un garage.

Cela nécéssite d'aller chez le notaire et coûte de l'argent....

NB: lorsque vous donnez procuration à une autre personne, vous devez évidemment lui donner vos instructions quant aux votes

Dernière modification par panchito (15-04-2017 10:08:40)

grmff · #9 15-04-2017 10:09:37

Mon avis, et ma pratique constante quand j'étais pro, c'était que je devais avoir la double décision.

L'AG générale décidait donc de donner l'accord sur des travaux dans les parties communes spéciales, avec une majorité de 75%, pour autant que les propriétaires concernés et payeurs marquent leur accord.

Mon raisonnement est le suivant: Tous les propriétaires sont concernés par cette décision. En effet, en cas de mauvais payeur insolvable ou en cas d'action judiciaire contre un mauvais payeur, tout le monde doit mettre la main à la poche. Il est donc logique que tout le monde ait son mot à dire.

Par contre, comme il s'agit d'une partie seulement des propriétaires qui payent, il est logique que ceux-ci aient un mot à dire. Je ne sais plus si on avait opté pour une majorité simple ou une majorité à 75% pour les sous-assemblées générales.

GT · #10 15-04-2017 10:34:55

Mmepims a écrit :

GT a écrit :
A ce jour aucun texte légal ne permet de répondre à la question. Dans le futur, peut-être...
Le groupe de travail qui a été mis en place par le Ministre GEENS en exécution de l’accord de gouvernement du 11 octobre 2014 lui a récemment présenté ses recommandations.
L'une de celle-ci vise à l'insertion à l’article 577-6, § 6, du Code civil du texte suivant :
« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les charges concernant une partie commune de l'immeuble ou du groupe d’immeubles, ces copropriétaires seuls prennent part au vote à condition que ces décisions ne portent pas atteinte à la gestion commune de la copropriété. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa quote-part dans lesdites charges. ».
Le principe énoncé est "qui doit payer décide".
Merci pour cette information GT.

Mon avis est donc que, même en cas de silence de la loi, la logique et l'équité veulent que seuls les propriétaires qui devront payer puissent voter sur les travaux des lots concernés.
Dans mon cas d'espèce, j'ai interrogé la propriétaire qui avait ma procuration sur le déroulement de ce vote et elle m'a fait comprendre que la majorité des gens qui ont voté "oui" ( y compris elle) sont ceux qui ne devront pas supporter les frais (les proprios de garage ne se déplacent pas souvent aux AG et, de toutes façons, sont très minoritaires par rapport aux propriétaires des appartements).

Il vous reste à entamer devant le juge compétent une action et à la poursuivre, le cas échéant, jusque devant la Cour de cassation.

Lors de la procédure il sera relevé que votre mandataire a voté en faveur de la résolution que vous mettez en cause.

panchito · #11 15-04-2017 10:49:54

GT a écrit :

Lors de la procédure il sera relevé que votre mandataire a voté en faveur de la résolution que vous mettez en cause.

Donc aucune chance de faire annuler la décision prise en AG.

GT · #12 15-04-2017 10:54:21

panchito a écrit :

Vous avez la possibilité légale de créer une sous-association 'Aile des Garages" où seuls les propriétaires des garages pourront voter les travaux qui ne concernent que les garages.
Nous avons constitué cela dans une des copropriétés où j'ai un appartement et un garage.
Cela nécéssite d'aller chez le notaire et coûte de l'argent....
NB: lorsque vous donnez procuration à une autre personne, vous devez évidemment lui donner vos instructions quant aux votes

La notion de "sous-association" est absente du texte légal ( loi du 2 juin 2010) qui prévoit néanmoins l 'existence soit d'associations principale et partielle(s) dotées de la personnalité juridique soit d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique.

Ces dernières peuvent uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières . Ces propositions doivent être ratifiées par l'assemblée générale "plenière".

Seules les AG de ces associations partielles dotées de la personnalité juridique prennent les décisions concernant les parties communes particulières à ces associations.

Les personnes intéressées par la problématique des associations partielles qui s'est intégrée dans le fil de discussion pourront s'informer en lisant notamment :
• Associations partielles -Actualités par Arianne SALVE et Pascale LECOCS dans "Les copropriétés. Actualités jurisprudentielles et bilan de 5 années de pratique de la loi du 2 juin 2010", Anthemis, 2016, pages 125 et svtes
• Les associations partielles, V. Simonart, Jurimpratique, Larcier, 1-2/2011, pages 25 et svtes
• Les associations partielles, Michel Plessers, dans "La copropriété par appartements : la réforme de 2010", La charte, 201, p. 57 et svtes
• La création des associations partielles de copropriétaires : de la théorie à la pratique, Corinne MOSTIN, dans "Actualités notariales de la copropriété" Bruylant, 2015, pages 19 et svtes

Dernière modification par GT (15-04-2017 11:21:55)

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