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Les honoraires du syndic provisoire

ickx
Pimonaute bavard
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Les honoraires du syndic provisoire

Bonjour, quelqu'un connait-il la règle applicable au coût d'un syndic judiciaire visé à l'article 577-6, § 1, C. civil fréquemment appelé syndic provisoire/ syndic adjoint qui est désigné par un juge en qualité de mandataire de justice donc une sorte d'expert censé opérer sous la loupe d'un juge ( faire rapport au juge). J'ai pris connaissance de plusieurs jugements mais nulle part je n'ai trouvé l'indication permettant de répondre en droit à la question financière. Ce mandataire de justice  en personne physique bénéficie-il d'un "droit" de facturation  avec chèque en blanc dès lors qu'il est désigné par un juge ? Est-il complètement dispensé de faire un contrat ?

Dernière modification par ickx (07-05-2017 13:07:32)

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ickx
Pimonaute bavard
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

les jugements désignant le syndic provisoire/adjoint stipulent "le coût sera supporté par la copropriété" mais en pratique la question du coût ne se discute pas semble-t-il d'après les échos que l'on me donne.

Je m'en étonne.

Qui en saurait davantage ?

merci

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

ickx a écrit :

Bonjour, quelqu'un connait-il la règle applicable au coût d'un syndic provisoire/adjoint désigné par un juge ( mandataire de justice donc une sorte d'expert censé opérer sous la loupe d'un juge). J'ai pris connaissance de plusieurs jugements mais nulle part je n'ai trouvé l'indication permettant de répondre en droit à la question financière. Ce mandataire de justice  en personne physique bénéficie-il d'un "droit" de facturation  avec chèque en blanc dès lors qu'il est désigné par un juge ? Est-il complètement dispensé de faire un contrat ?

Un syndic provisoire désigné par un juge n'est pas un mandataire de justice (= ne doit pas faire rapport au juge) mais une personne nommé par le juge.
Mon ACP en a déjà "consommé" trois, mais les règles de l'honoraire, ... ne sont pas (encore) très claire. C'est une des questions à  résoudre par l'expert judiciaire qui doit faire rapport au juge concernant la comptabilité depuis 2013, donc aussi sur la légalité de l'honoraire que ce syndic s'est octroyé.

Dernière modification par luc (05-05-2017 16:54:22)


Cordialement,

Luc

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ickx
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

J'avoue que je ne m'attendais vraiement pas à pareille reponse sur le fond mais quoi qu'il en soit voici déja un extrait d'un jugement pour illustrer  le sujet


syndicMANDATjuge.jpg


J'ai aussi vu un courrrier qui confirme l'idée ci-dessus, je vais rechercher et publier si utile pour réponse à la question sur la légalité des honoraires

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

ickx a écrit :

Bonjour, quelqu'un connait-il la règle applicable au coût d'un syndic provisoire/adjoint désigné par un juge ( mandataire de justice donc une sorte d'expert censé opérer sous la loupe d'un juge). J'ai pris connaissance de plusieurs jugements mais nulle part je n'ai trouvé l'indication permettant de répondre en droit à la question financière. Ce mandataire de justice  en personne physique bénéficie-il d'un "droit" de facturation  avec chèque en blanc dès lors qu'il est désigné par un juge ? Est-il complètement dispensé de faire un contrat ?


A ma connaissance, le syndic adjoint n'est pas désigné par le juge mais par l'assemblée générale . On s'imagine que le syndic adjoint et l'association des copropriétaires se seront mis préalablement d'accord sur les honoraires qui seront formalisés dans un contrat.

art.577-8, § 6, C. civil

"L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées."

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luc

ickx
Pimonaute bavard
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

ah "A ma connaissance, le syndic adjoint n'est pas désigné par le juge mais par l'assemblée générale ." jamais  vu ça dans aucune copropriété ...mais j'imagine que les gens du forum vont publier des exemples illustrant le scénario inédit (à ma connaissance) dans la pratique. Eclairez-moi. De sources sures ,  nonobstant art.577-8, § 6, C. civil , le "syndic provisoire" est bel et bien un "syndic adjoint"  fréquemment désigné par les juges de Paix en supplément du "syndic conventionnel " dans les circonstances évoquées par l'extrait de jugement publié pour exemple Aujourd'hui 11:00:13. je ne m'attendais pas à soulever ce débat en demandant simplement quid de la fixation des honoraires du mandataire de justice expert syndic désigné par un juge.

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GT
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

ickx a écrit :

ah "A ma connaissance, le syndic adjoint n'est pas désigné par le juge mais par l'assemblée générale ." jamais  vu ça dans aucune copropriété ...mais j'imagine que les gens du forum vont publier des exemples illustrant le scénario inédit (à ma connaissance) dans la pratique. Eclairez-moi. De sources sures ,  nonobstant art.577-8, § 6, C. civil , le "syndic provisoire" est bel et bien un "syndic adjoint"  fréquemment désigné par les juges de Paix en supplément du "syndic conventionnel " dans les circonstances évoquées par l'extrait de jugement publié pour exemple Aujourd'hui 11:00:13. je ne m'attendais pas à soulever ce débat en demandant simplement quid de la fixation des honoraires du mandataire de justice expert syndic désigné par un juge.

Le syndic provisoire adjoint au syndic en fonction est choisi par l'assemblée générale et non par le juge. Il est choisi pour une durée ou à des fins déterminées.
Il a été écrit que selon l'exposé des motifs "cette solution peut s'avérer utile en cas d'absence   ou d'impossibilité passagère du syndic".
Il s'agirait en fait d'une révocation temporaire.

Il a également été écrit que la nomination d'un syndic provisoire par l'AG permettrait de confier à une personne qualifiée le soin d'accomplir une mission qui dépasserait les compétences techniques du syndic, qui par ailleurs, n'aurait pas démérité (p.e. la négociation d'un contrat important avec un entrepreneur pour certains travaux).

Quant au jugement vous n'en communiquez pas les références  vous limitant dans votre intervention à 11:00:13. à en reprendre un extrait

Et quelles sont les sources sûres qui vous ont informé de ce que le syndic provisoire était (toujours ?) un syndic adjoint ?

Dernière modification par GT (06-05-2017 15:22:07)

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GT
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

Dans l'ouvrage "De la prévention à la résolution des conflits en copropriété " (sous la direction de Jean-Pierre LANNOY et Corinne MOSTIN) le titre VIII intitulé "La désignation d'un syndic par le juge" a été rédigé par Damien VAN ERMEN. La section 4 du chapitre 2 de ce titre VIII est consacrée aux honoraires du syndic  judiciaire .

https://www.pim.be/pimfichier/books.html

Dernière modification par GT (06-05-2017 16:39:46)

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PIM

ickx
Pimonaute bavard
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

On s'éloigne d'un sujet.

A vous entendre on dirait qu'il n'existerait aucune  désignation par un JUGE  d'un syndic provisoire / judiciaire /adjoint (  mandataire de justice)  car l'assemblée générale dans son immense sagesse va s'auto-réguler elle-même. Bon dimanche donc.

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ickx
Pimonaute bavard
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

je relis : Il a également été écrit que la nomination d'un syndic provisoire par l'AG permettrait de confier à une personne qualifiée le soin d'accomplir une mission qui dépasserait les compétences techniques du syndic, qui par ailleurs, n'aurait pas démérité (p.e. la négociation d'un contrat important avec un entrepreneur pour certains travaux).

Franchemment je n'ai jamais vu une AG qui applique cette formule étonnante de l' art.577-8, § 6, C. civil

question :
Pourquoi l'AG ferait cela sous le label "syndic provisoire" de préférence à la formule usuelle de droit commun "mandat à X pour accomplir un devoir".

Est-ce qu'une copropriété l'a déja fait ?

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

"Bonjour, quelqu'un connait-il la règle applicable au coût d'un syndic provisoire/adjoint désigné par un juge ( mandataire de justice donc une sorte d'expert censé opérer sous la loupe d'un juge). J'ai pris connaissance de plusieurs jugements mais nulle part je n'ai trouvé l'indication permettant de répondre en droit à la question financière. Ce mandataire de justice  en personne physique bénéficie-il d'un "droit" de facturation  avec chèque en blanc dès lors qu'il est désigné par un juge ? Est-il complètement dispensé de faire un contrat ?"

Une de vos questions porte, sauf mauvaise lecture, sur la fixation des honoraires que doit payer l'association des copropriétaires à un syndic provisoire/adjoint désigné par le juge. Il n'est pas fait mention du syndic judiciaire visé à l'article 577-6, § 1, C. civil. Plus précisément vous demandez la règle applicable à ce mandataire de justice. Vous faites mention de "facturation avec un chèque en blanc".(?). Du contexte, je suppose que vous entendez par cette expression le droit pour ce syndic de fixer unilatéralement ses honoraires, le chèque en blanc étant un chèque non rempli remis par le « tireur » (le signataire  du chèque) à un bénéficiaire.

Deux personnes sont intervenues , l'une sur l'attribution par vous aux syndics que vous visez de la qualité de mandataire de justice, l'autre à propos de la désignation par l'assemblée générale et non par le juge  du syndic adjoint.

Quant à l'attribution de la qualité de mandataire de justice aux syndics provisoires/adjoints que vous visez de manière générale (c'est quoi un mandataire de justice ?), la doctrine ( Martine WAHL , Le syndic provisoire et le syndic judiciaire , R.C.D.I, 2015/3) relève que le syndic n'est en principe pas un mandataire de justice. En principe = nuance. Ce qui signifie, que dans certaines circonstances, il serait un mandataire de justice.   Et M.WAHL fait écho à 2 décisions (J.P. Ninove, 2 juin 2010,J.P. Maaseik, 27 mi 2011) attribuant des pouvoirs au syndic désigné par le juge allant au-delà de la mission ordinaire du syndic. Elle constate qu'il est arrivé qu'un syndic soit investi outre sa mission légale de pouvoirs d'administrateur.

Quant au syndic adjoint désigné par l'assemblée générale, il est visé expressément à l'article 577-8, § 6 . Cet article existe bel et bien. Il ne peut être "zappé" même si certains veulent l'ignorer. Et lorsque une assemblée générale donne "mandat à X pour accomplir un devoir" ne choisit-elle pas sans l'exprimer et le savoir un syndic adjoint  comme certains font de la prose sans le savoir (Par ma foi ! il y a plus de quarante ans que je dis de la prose sans que j’en susse rien, et je vous suis le plus obligé du monde de m’avoir appris cela. (Molière : Le Bourgeois gentilhomme)

Quant au syndic provisoire désigné par le juge , il est visé à l'article 577-8, § 7, C. civil. Le juge peut lui accorder un mandat complet et le syndic en fonction serait remplacé. Si le mandat n'est pas complet, coexisteront le syndic "ordinaire" et le syndic qui pourrait être considéré comme "adjoint" mais qui n'en reste pas moins un syndic provisoire au sens de l'article 577-8, § 7.

Ce syndic "adjoint" visé  l'art. 577-8, § 7 est toujours un syndic provisoire alors que le syndic provisoire visé au même article n'est pas nécessairement un syndic "adjoint".

Le code civil accole au syndic la qualification d'adjoint uniquement à l'art. 577-8, § 6. Il s'agit d'un syndic choisi par l'AG.

Et le syndic désigné par le juge conformément à l'art.577-8, §  7, je continuerai, pour éviter toute confusion, à l'appeler syndic provisoire et non syndic adjoint quand bien même ce syndic n'aurait reçu qu'une mission limitée. 

Le syndic provisoire (au sens du code) et le syndic adjoint (au sens du code) sont 2 réalités différentes.

Si j'avais dû introduire un sujet sur les honoraires de certains syndics, j'aurais formulé ainsi mes questions:
"Qui supporte les honoraires du syndic judiciaire visé à l'article 577-8, § 1, C civil et du syndic provisoire visé à l'art. 577-8, § 7, C. civil ? comment les honoraires sont-ils fixés ?"

Des éléments de réponse, dans l'ouvrage que j'ai cité précédemment......

Mais, au fait, Ickx, vous êtes concerné par un problème concret (quelles en sont les données?)? ou votre intérêt est-il uniquement à caractère académique ? Dans ce cas la lecture et la compréhension de la doctrine et de la jurisprudence devraient en principe être profitables.

Dernière modification par GT (07-05-2017 10:31:46)

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Aiment ce post :
ickx
Pimonaute bavard
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

Mais vous avez raison. Il s'agit donc de ce que vous appelez le syndic judiciaire visé à l'article 577-6, § 1, C. civil que les juges et les avocats désignent dans leurs jugements le "syndic provisoire" .

Je corrige ilico la question initiale et je vais relire tout  attentivement.

Mais  dans la littérature il me manque l'exemple d'un juge(ment) qui aurait utilisé cette dénomination "syndic judiciaire".
Est-ce que cela existe dans la pratique des juges ?

Luc peux-être ?

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GT
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

ickx a écrit :

Mais vous avez raison. Il s'agit donc de ce que vous appelez le syndic judiciaire visé à l'article 577-6, § 1, C. civil que les juges et les avocats désignent dans leurs jugements le "syndic provisoire" .

Je corrige ilico la question initiale et je vais relire tout  attentivement.

Mais  dans la littérature il me manque l'exemple d'un juge(ment) qui aurait utilisé cette dénomination "syndic judiciaire".
Est-ce que cela existe dans la pratique des juges ?

Luc peux-être ?


"Mais vous avez raison. Il s'agit donc de ce que vous appelez le syndic judiciaire visé à l'article 577-6, § 1, C. civil que les juges et les avocats désignent dans leurs jugements le "syndic provisoire" "

C'est vous qui le dites.

Le syndic judiciaire visé non pas à l'article 577-6, § 1 mais à l'article 57-8 §1 est le syndic qui est désigné par la juge lorsqu'une copropriété naissante est dépourvue de syndic parce que le règlement de copropriété ou la première assemblée n'ont pas réglé le question. Par extension de ce texte, la doctrine retient , dans certaines circonstances (syndic démissionnaire et absence de nomination  par l'AG d'un nouveau syndic qu succéderait au syndic démissionnaire),  la possibilité pour le juge de désigner un syndic judiciaire chargé de réunir des candidatures de syndics et de convoquer une assemblée générale . Dans ce dernier cas , la mission est de courte durée. Bref , lorsque la copropriété est dépourvue de syndic, l'art. 577-8, §1 s'appliquerait.

Le syndic désigné par le juge (en ce sens syndic judiciaire) est visé à l'art. 577-8, § 1 (association dépourvue de syndic) ou à l'art. 577-8, § 7  (empêchement ou carence du syndic)

Quant au jugement demandé ? Pourquoi en avez-vous besoin ? Vous préparez une thèse de doctorat ? Quel est le problème concret ?

Mais ceci ne répond pas à votre questionnement sur les honoraires facturés par le syndic désigné par le juge.

Dernière modification par GT (07-05-2017 13:43:36)

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ickx
Pimonaute bavard
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

@Luc pour votre information  ( google sur l'auteur de la contribution citée par GT) :
L’association xxx xxx compte parmi ses associés plusieurs mandataires judiciaires (curateur, syndic provisoire ou judiciaire, administrateur provisoire)

Le statut est bel et bien celui de "mandataire" du Juge ( cfr théorie du mandat en droit commun)

@GT
auriez-vous un extrait de jugement désignant littéralement un "syndic judiciaire" ? J'aimerais  lire ça de mes propres yeux.

@PIM
je comprends qu'il faudrait effectivement changer le sujet de ce message en précisant "syndic mandataire judiciaire" mais je crois que je ne peux en modifier le titre, exact ?

Dernière modification par ickx (07-05-2017 15:49:46)

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ickx
Pimonaute bavard
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

Si je vous lis sur ce forum le juge aurait donc fait une erreur de raisonnement dans son jugement dans l' extrait ( publié Hier 11:00:13 ) :

"la désignation d'un syndic provisoire
Compte tenu des dysfonctionnements de la copropriété, la désignation d'un syndic
provisoire constitue le seul moyen de débloquer la situation. Ce qui distingue
précisément le syndic provisoire
du syndic conventionnel c'est le fait que le premier
exerce un mandat judiciaire sous le contrôle du juge, alors que le second dépend
exclusivement de la copropriété.

Lorsque celle-ci dysfonctionne et plus précisément
lorsque l'assemblée générale elle-même dysfonctionne comme en l'espèce, le
syndic conventionnel est sans aucun pouvoir pour rectifier la situation.

Le syndic provisoire n'a par contre de comptes à rendre qu'au juge qui l'a désigné,
ce qui lui assure à la fois pouvoir et indépendance pour faire fonctionner la
copropriété conformément à la loi.

C'est vrai que la légalité de la décision n'est pas précisée mais ce raisonnement du Juge respire le bon sens que n'importe quel citoyen souhaite recevoir d'un Tribunal dans cette matière, non ?

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GT
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

ickx a écrit :

Si je vous lis sur ce forum le juge aurait donc fait une erreur de raisonnement dans son jugement dans l' extrait ( publié Hier 11:00:13 ) :

"la désignation d'un syndic provisoire
Compte tenu des dysfonctionnements de la copropriété, la désignation d'un syndic
provisoire constitue le seul moyen de débloquer la situation. Ce qui distingue
précisément le syndic provisoire
du syndic conventionnel c'est le fait que le premier
exerce un mandat judiciaire sous le contrôle du juge, alors que le second dépend
exclusivement de la copropriété.

Lorsque celle-ci dysfonctionne et plus précisément
lorsque l'assemblée générale elle-même dysfonctionne comme en l'espèce, le
syndic conventionnel est sans aucun pouvoir pour rectifier la situation.

Le syndic provisoire n'a par contre de comptes à rendre qu'au juge qui l'a désigné,
ce qui lui assure à la fois pouvoir et indépendance pour faire fonctionner la
copropriété conformément à la loi.

C'est vrai que la légalité de la décision n'est pas précisée mais ce raisonnement du Juge respire le bon sens que n'importe quel citoyen souhaite recevoir d'un Tribunal dans cette matière, non ?

Ce n'est pas ce que j'ai écrit.
Ce que j'ai écrit :

"Quant à l'attribution de la qualité de mandataire de justice aux syndics provisoires/adjoints que vous visez de manière générale (c'est quoi un mandataire de justice ?), la doctrine ( Martine WAHL , Le syndic provisoire et le syndic judiciaire , R.C.D.I, 2015/3) relève que le syndic n'est en principe pas un mandataire de justice. En principe = nuance. Ce qui signifie, que dans certaines circonstances, il serait un mandataire de justice.   Et M.WAHL fait écho à 2 décisions (J.P. Ninove, 2 juin 2010,J.P. Maaseik, 27 mi 2011) attribuant des pouvoirs au syndic désigné par le juge allant au-delà de la mission ordinaire du syndic. Elle constate qu'il est arrivé qu'un syndic soit investi outre sa mission légale de pouvoirs d'administrateur."

J'imagine que vous n'ignorez pas qu'une doctrine (ou une jurisprudence) n'est pas nécessairement unanime.

Vos conclusions sont donc erronées.

Mais je vous ai posé une question : c'est quoi un mandataire de justice ? Qu'est-ce qui distingue un mandataire "ordinaire" d'un mandataire de justice ? Dans quelle législation est visé le mandataire de justice ?

Dernière modification par GT (07-05-2017 16:52:28)

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GT
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

ickx a écrit :

@Luc pour votre information  ( google sur l'auteur de la contribution citée par GT) :
L’association xxx xxx compte parmi ses associés plusieurs mandataires judiciaires (curateur, syndic provisoire ou judiciaire, administrateur provisoire)

Le statut est bel et bien celui de "mandataire" du Juge ( cfr théorie du mandat en droit commun)


J'ai cité Martine WAHL et Damien VAN ERMEN.

Il vous échappe que les positions de ces personnes sont (partiellement ) différentes. Et elles argumentent.
Je rappelle que pour M. WAHL, le syndic désigné par le juge n'est en principe pas un mandataire de justice. En d'autres mots, dans certaines circonstances, il le serait. Mais il ne l'est pas nécessairement.

Qui suis-je, moi, pour départager les positions ? pour privilégier une position plutôt qu'une autre. Voire même pour donner un avis.
Je me limite à les constater dans la doctrine et la jurisprudence.

Pouvez-vous m'éclairer sur la notion de mandataire du juge que vous prétendez apparemment inscrite dans la théorie du mandat de droit commun ?
Où puis-je m'informer sur "le mandat octroyé par le juge" et "sur le mandat de doit commun". Les règles des 2 mandats seraient identiques ?

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ickx
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

Ô ciel ! J'ignorais que le SPF justice avait mandaté à M. Damien et Mme Wahl et Mostin pour sous-traiter le sujet qui est donc comme  je le découvre une question largement ouverte et sujette à controverse à moins que leurs positions se rejoignent puisqu'en définitive n'y a-t-il y a pas simplement 2 cas en pratique :
1er cas: l'AG a juste besoin du truchement d'un Juge pour la désignation d'un syndic classique que  les CPs pourraient d'ailleurs s'accorder pour désigner eux-mêmes à l'unanimité sans prendre le chou au Juge mais évidemment s'ils ont besoin qu'on les prenne par la main le juge peut aisément nommer un syndic, à charge pour ladite copropriété se faire un contrat en bonne et due forme avec le fournisseur nommé par le Juge;
2ème cas: l'AG est dysfonctionnelle et cette copropriété en crise a besoin d'un super syndic de terrain qui sera capable de proposer une résolution pour donner un nouveau départ à la copropriété sur des bases saines et sereine en débloquant des choses que le juge du haut de son estrade et le syndic conventionnel n'ont pas le pouvoir de faire comme dans ce jugement " Compte tenu des dysfonctionnements de la copropriété, la désignation d'un syndic
.... constitue le seul moyen de débloquer la situation. Ce qui distingue
précisément le syndic ..... du syndic conventionnel c'est le fait que le premier
exerce un mandat judiciaire sous le contrôle du juge, alors que le second dépend
exclusivement de la copropriété.

Lorsque celle-ci dysfonctionne et plus précisément
lorsque l'assemblée générale elle-même dysfonctionne comme en l'espèce, le
syndic conventionnel est sans aucun pouvoir pour rectifier la situation.

Le syndic .... n'a par contre de comptes à rendre qu'au juge qui l'a désigné,
ce qui lui assure à la fois pouvoir et indépendance pour faire fonctionner la
copropriété conformément à la loi.". Le cas échéant je me demandais donc comment on discute les honoraires que le mandataire ( pas un expert?) va s'octroyer. C'est cela qui n'est pas clair et l'évocation de la "légalité" des ses honoraires par Luc m'intéresse évidemment.

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Les honoraires du syndic provisoire

ickx a écrit :

Ô ciel ! J'ignorais que le SPF justice avait mandaté à M. Damien et Mme Wahl et Mostin pour sous-traiter le sujet qui est donc comme  je le découvre une question largement ouverte et sujette à controverse (....)

Où êtes vous allé chercher cela ?

Ce n'est pas dans cette discussion qu'il  a été écrit que le SPF justice avait mandaté les 3 personnes que vous citez (je n'en ai cité que 2) pour sous-traiter le sujet.

Je n'en ai cité que 2 . Mais effectivement C. Mostin s'est intéressée à la problématique.

Mais vous correspondez peut-être en MP avec un forumeur présent sur ce site ou avec d'autres personnes externes à  ce forum . C'est votre droit. Vos sources non identifiées bien informées ?

En tout état de cause, ces 3 personnes sont certainement mieux qualifiées que moi qui ne suis pas juriste de formation pour commenter les textes relatifs à la copropriété.

Rien ne les empêche de développer leurs points de vue dans des livres ou revues. Comme nous tous d'ailleurs. A condition de trouver un éditeur....

  Et lorsqu'un ministre de la justice répond à une question parlementaire sur la copropriété c'est toujours sous la réserve de ce que diront les cours et tribunaux. Ce n'est pas le SPF Finances (pouvoir exécutif) qui rend la justice.

Dernière modification par GT (07-05-2017 20:07:30)

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