Article 577 CC

Je cite un extrait d'un PV d'une AG (avant examen des points mis à l'ordre du jour et décisions prises) mentionne : "les copropriétaires dispensent et se substituent au syndic quant à l'obligation d'aviser les personnes occupants l'immeuble (CC 577-10, § 4) et en assument la responsabilité. "

Il s'agit à l'article 577-10, § 4 , al.2, 2° de l'obligation imposée au syndic de communiquer les dispositions du ROI et des décisions de l'AG adoptées à la concession du droit personnel

En l'espèce la dispense n'a jamais été donnée ni par les copropriétaires individuellement ni par une décision d'assemblée générale antérieure ou lors de l'AG dont le PV contient la mention précitée.

Qu'en penserait l'IPI ? Surtout si cette mention figure dans de nombreux PV ?

Le but pour les syndics ne serait-il pas de se débarrasser d'une obligation qui s'impose impérativement à eux ?

Dernière modification par GT (29-05-2017 16:42:15)

Non pas les dispositions du ROI mais les dispositions du ROI et les décisions de l'AG adoptées postérieurement à la concession du droit personnel (bail) ou à la naissance d'un droit réel (p.e. pleine propriété, usufruit/nue-propriété) non pas à tous les occupants mais à ceux qui ne disposent pas du droit de vote  à l'assemblée générale (art. 577-10, §4, al.3)

Les PV ne se limitent pas à une seule page , encore moins les règlements d'ordre intérieur.

A suivre la voie de l'affichage, les locataires  devraient prendre connaissance aux valves ou dans le hall de toutes les modifications successives ( adoptées postérieurement à la concession du droit personnel)apportées au ROI ainsi que des PV des décisions successives d'AG. Et l'affichage de ces modifications successives devrait subsister  ( à moins que d'imposer aux locataires de recopier les textes).  Serait-ce bien raisonnable ?

Les copropriétaires (occupants ou non) sont informés avant la concession du droit personnel par le copropriétaire sortant (ou à défaut par le syndic) des dispositions du ROI et des décisions de l'AG . Et obligatoirement par le syndic des dispositions et décisions adoptées après la naissance du droit réel sauf si ces copropriétaires disposent du droit de vote à l'AG conformément à l'art. 577-10, § 4, al.2, 1° et 2°, al.3).

Une fois que la qualité de membre de l'AG est reconnue , les propriétaires reçoivent le PV des décisions conformément à l'art. 577-6, § 12, CC. Ils sont ainsi informés des dispositions nouvelles du ROI et des décisions nouvelles.

Quant à l'affichage dans le hall ? Et le vandalisme ? Quid alors de l'opposabilité aux locataires des dispositions et décisions nouvelles ?

Dernière modification par GT (29-05-2017 16:41:38)

Ne me liriez vous pas imparfaitement ainsi que le code civil ?
Je n'ignore pas que le règlement d'ordre intérieur peut être consulté au siège de l'association des copropriétaires et sans frais par tout intéressé (art. 577-10, § 2, CC). Les locataires peuvent évidemment consulter le ROI dans la mesure où un intérêt leur est reconnu.
Je n'ignore pas que le registre des décisions peut être consulté au siège de l'association des copropriétaires par tout intéressé, sans frais (art.577-10, § 3, CC). Les locataires peuvent consulter ce registre dans la mesure où un intérêt leur est reconnu.

Cet article ne porte pas préjudice à l'obligation qui pèse sur le syndic de communiquer notamment aux locataires par écrit et par recommandé les dispositions du ROI et les décisions de l'AG adoptées postérieurement à la concession du droit personnel.

Cette communication ne se fait pas par affichage, solution qui non seulement ne répond pas au texte légal  mais qui, à mon humble avis est irréaliste dès lors qu'elle n'assure pas avec certitude l'opposabilité aux locataires des textes adoptés (cas de vandalisme) et obligerait les locataires à recopier ces textes, avant de les examiner à tête reposée dans le délai de  3 mois suivant leur communication leur permettant de demander au juge l'annulation ou la réformation toute disposition du ROI ou décision de l'AG adoptée après la naissance de son droit. La réception par le locataire de ces dispositions et décisions et leur conservation aurait également l'avantage de limiter la consultation du ROI et du registre des décisions au siège de l'association principale. Pas de déplacement du locataire

ET comment calculerez-vous , pour chaque cas particulier, la date à laquelle les dispositions et les décisions dont il est question ont été communiquées à chaque locataire ? Ceux-ci peuvent être absents le jour d'un affichage (que vous préconisez) de celles-ci , et même pendant plusieurs jours ou semaines. Dès lors  comment se calculera le délai de  3 mois leur permettant de s'adresser au juge ?

Je reste "dans les clous" du code civil et vous laisse le soin d'apporter une appréciation critique sur l'article 577-10, § 4 ,al. 2 , 2° lui préférant un affichage à l'attention notamment des locataires  de certaines dispositions et décisions visées dans le texte précité, affichage qui ne garantit pas, à mon avis, et contrairement à l'envoi par recommandé, une opposabilité et/ou une date d'opposabilité certaine de celles-ci aux locataires .

La loi (article 577-10, § 2, al. 2) prévoit que le syndic met à jour, sans délai, le ROI en fonction des modifications apportées par l'AG.
Apparemment ce texte vous a échappé dès lors que vous envisagez les pistes du mandat à donner explicitement au syndic , d'une tâche du CDC, du conseil de copropriété, ou du président ( de quoi ?  de l'AG ?) pour la mise à jour de ce règlement.

La loi ne prévoit pas que le locataire peut obtenir sur simple demande , par mail ou autrement, une copie de celui-ci mais qu'il est consultable au siège de l'association. Nuance...mais nul n'interdit au Syndic de bonne volonté d'envoyer le ROI par mail sur simple demande. Exact ?

Et je croyais vriament que l'annexe du ROi au contrat de Bail était une pratique normale.
Exact ?

Le syndic met à jour le ROI et le diffuse avec une large publicité.... maisqu'il le fasse ( ou pas ) le Syndic n'aura ni aucun remerciement ni aucune sanction puisque le texte de loi belge n'a pas la force "d'une règle de droit" du fait de l'absence de sanction dans le cas de sa violation 

Donc je constate que le ROI est (trop) souvent aux oubliettes dans la pratique alors que dans d'autres pays la cour suprême a imposé son respect du "contrat de copropriété"

On peut faire mieux.

Le 577, c'est l'article pour les copropriétés, qui sont des indivisions, mais aussi pour les indivisions ordinaires.

Pour les copropriétés forcées, c'est §577-3 et suivant. Pour les indivisions ordinaires, c'est le §577-2.

C'est étonnant qu'un notaire vende un immeuble "par appartement" sans faire un acte de base. Le fait que l'administration ait repéré une copropriété démontre qu'il y a eu déclaration au cadastre.

Il est toujours possible pour les copropriétaires s'accordent pour y déroger: