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Factures rejetées par l'ACP

panchito
Pimonaute non modérable
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Factures rejetées par l'ACP

Que se passe-t'il si l'ACP qui n'a pas donné ni décharge ni quitus au Syndic, et qui n'a pas approuvé les comptes 2016, rejettent des factures adressées en 2016 à l'ACP (ex: honoraires d'avocat alors que la candidature de ce dernier a été rejetée à l'unanimité en AG, frais de jardinier alors qu'il n'y a plus de jardin, etc...)?

Le Syndic doit les financer via sa RC?

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Factures rejetées par l'ACP

Personne n'a une idée sur ce qui se passe quand l'ACP rejette des factures?

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max11
Pimonaute intarissable
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Re : Factures rejetées par l'ACP

A ma connaissance sans idée d'une source légale, je dirais qu'il ne se passe rien si l'acp ne fait rien d'autre qu'acter en AG la non approbation des comptes.
Il me semble qu'il appartient à l'acp d'aller devant le juge soit contre le syndic, soit contre le fournisseur suivant ce qui est reproché.

Il s'agit d'un "conflit" entre l'acp et son syndic ou son fournisseur. Et c'est à celui qui n'est pas d'accord et veut récupérer quelque chose de faire valoir son bon droit devant un juge qui tranchera.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Factures rejetées par l'ACP

Un avocat a envoyé une note d'honoraires de plus de 2500€ alors que sa candidature avait été rejetée à l'unanimité lors de l'AG. Il y a aussi plusieurs factures d'un jardinier alors qu'il n'y a plus de jardin depuis des mois (construction d'un parking). Entre autres.

Donc l'ACP doit engager un procès contre le Syndic (son mandat n'a pas été renouvelé et il quitte le navire au 30 juin)? C'est la seule possibilité?

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max11
Pimonaute intarissable
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Messages : 623

Re : Factures rejetées par l'ACP

Que faire d'autre quand on veut se retourner contre les actions d'un fournisseur, d'un tiers, d'un salarié,...  que de recourir à la justice  ?
Si vous n'êtes pas content de la réparation de votre voiture et que le garage ne veut rien admettre, soit vous laissez tomber en ronchonnant, soit vous lui faite un procès.... Les copropriétaires se contentent souvent de ronchonner (et emm... le nouveau syndic pour se venger de la profession)

J'ai souvent vu des acp critiquer leur syndic, ne pas donner quitus, refuser l'approbation des comptes, .... mais ne pas vouloir engager d'action contre le syndic (à part demander au nouveau syndic d'envoyer un recommandé sans effet et sans suite... et râler contre celui-ci parce qu'il n'a rien obtenu)  !
Je n'ai jamais compris cette attitude qui ne sert à rien si ce n'est le "plaisir" d'avoir refuser le quitus....

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PIM
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Re : Factures rejetées par l'ACP

Les dites factures contestables ont-elles été contestées chez les dits fournisseurs ?


Erik DECKERS
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panchito
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Re : Factures rejetées par l'ACP

D'après ce que le Syndic nous a répondu, le jardinier nous aurait consenti une réduction de 150€ par an sur l'abonnement annuel...mais il n'y aura plus de jardin à entretenir et l'ACP lui a demandé de résilier le contrat!

Quant aux honoraires d'avocat, il a participé à l'AG au cours de laquelle il a postulé pour devenir l'avocat de l'ACP. Mais sa candidature a été rejetée à l’unanimité. Je doute que le syndic ait contesté sa facture, malgré notre demande, car il est apparu qu'il y avait collusion et qu'en fait l'avocat défendait déjà les intérêts du Syndic qui était menacé par un copropriétaire majoritaire d'une procédure en référé s'il n'exécutait pas une décision prise en AG (signer un acte de base modificatif, qu'aucun propriétaire n'avait encore vu sauf le copropriétaire majoritaire).

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Factures rejetées par l'ACP

panchito a écrit :

Que se passe-t'il si l'ACP qui n'a pas donné ni décharge ni quitus au Syndic, et qui n'a pas approuvé les comptes 2016, rejettent des factures adressées en 2016 à l'ACP (ex: honoraires d'avocat alors que la candidature de ce dernier a été rejetée à l'unanimité en AG, frais de jardinier alors qu'il n'y a plus de jardin, etc...)?
Le Syndic doit les financer via sa RC?

1. Suggestion: informez l'IPI.
2. Vous avez je crois un nouveau syndic dès le 01.07.2017. il a 30 jours pour reprendre les archives, ... Informe le nouveau syndic des cas litigieux. Donnez lui 30 jours après la reprise (= PV signé) pour étudier le dossier et déterminer s'il accepte tout (= il en devient responsable) ou s'il conteste certains parties (responsable = l'ancien syndic & point à délibérer par l'AG). Tenez une AGE vers le 15/9 pour faire le point.

L'ABSA a publié dans Syndic Info 041 et 042 (2015) deux articles concernant la remise/reprise. Lisez les.


Cordialement,

Luc

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GT
Pimonaute incurable
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Re : Factures rejetées par l'ACP

En premier lieu, l'association des copropriétaires devrait s'interroger sur les chances de succès de l'introduction d'une action en responsabilité qu'elle souhaiterait introduire contre le syndic.

A cet égard, à mon avis, elle aurait avantage à prendre une décision de consulter un avocat spécialisé.

En cas de mise en cause de la responsabilité contractuelle du syndic, la charge d'apporter différentes preuves repose sur l'association.

L'avocat conseillera utilement l'association sur l'opportunité d'une introduction d'une action qui ne serait pas précédée d'une mise en demeure adressée au syndic lui permettant de s'expliquer sur les griefs circonstanciés qui lui seront adressés (le relevé des dépenses non justifiées car engagées sans autorisation).

Le syndic pourra évidemment faire une déclaration spontanée de sinistre à sa compagnie d'assurance. Et l'association dispose aussi de la possibilité de recourir à la compagnie d'assurances couvrant la responsabilité du syndic. Elle aura connaissance ainsi des éventuelles contestations de la compagnie d'assurances.

Ce n'est évidemment pas le nouveau syndic qu, in fine, fixe les dépenses contestées mais l'AG. Et les décisions antérieures de l'AG s'imposent au syndic.

Dernière modification par GT (02-06-2017 15:55:39)

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luc
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Re : Factures rejetées par l'ACP

GT a écrit :

En premier lieu, l'association des copropriétaires devrait s'interroger sur les chances de succès de l'introduction d'une action en responsabilité qu'elle souhaiterait introduire contre le syndic.

A cet égard, à mon avis, elle aurait avantage à prendre une décision de consulter un avocat spécialisé.

En cas de mise en cause de la responsabilité contractuelle du syndic, la charge d'apporter différentes preuves repose sur l'association.

L'avocat conseillera utilement l'association sur l'opportunité d'une introduction d'une action qui ne serait pas précédée d'une mise en demeure adressée au syndic lui permettant de s'expliquer sur les griefs circonstanciés qui lui seront adressés (le relevé des dépenses non justifiées car engagées sans autorisation).

Le syndic pourra évidemment faire une déclaration spontanée de sinistre à sa compagnie d'assurance. Et l'association dispose aussi de la possibilité de recourir à la compagnie d'assurances couvrant la responsabilité du syndic. Elle aura connaissance ainsi des éventuelles contestations de la compagnie d'assurances.

Ce n'est évidemment pas le nouveau syndic qu, in fine, fixe les dépenses contestées mais l'AG. Et les décisions antérieures de l'AG s'imposent au syndic.

Tout ce qui précède est correct, mais l'AG doit prendre des décisions et le syndic entrant ne peut pas donner une décharge au syndic sortant, de quelque manière qu'il soit. Il doit émettre des réserves lors de la reprise/remise et soumettre le cas à l'AG en suivant la voie indiqué par GT.

Un avocat d'ACP est choisi par le syndic et confirmé par l'AG.

Tenir compte avec l'Art. suivant de la deontologie de l'IPI, ce qui fait que le dossier devrait être traité par un avocat et l'AG, avec intervention minimale du syndic entrant.

IPI a écrit :

Art. 23 L’agent immobilier doit s’abstenir de toute attitude ou acte déloyal de nature à nuire à un confrère.


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Factures rejetées par l'ACP

Ce n'est pas la première fois que Luc tente de tirer argument de cet article du code de déontologie de l'Ipi, mais je ne partage pas son analyse.
Émettre des réserves légitimes  sur les prestations de son prédécesseur, cela n'a rien de déloyal...


Erik DECKERS
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