Gestion des charges, foncier, ... lors de l'achat d'un appartement.

gearsofcha · #1 12-06-2017 09:53:29

Bonjour à tous et à toutes,

Voila je vais signer l'acte d'achat et recevoir les clés de mon nouvel appartement dans 3 semaines.
Je me demandais comment ça allait se passer pour le paiement des charges, foncier etc.
l'immeuble ne possède pas de syndic.

L' ancien propriétaire est décédé au mois de février.

Les charges ont déjà été payées en début d'année, elles sont de 40 euros.
Si je comprends bien je dois calculer le nombre de jour de janvier jusqu'à la signature de l'achat et le restant des jours jusqu'à la fin de l'année et faire le calcul.

Début janvier --> décès de l'ancien propriétaire --> signature de l'acte d'achat = 65 jours.
Signature de l'acte d'achat jusque fin d'année = 300 jours.

365 jours --> 40 euros
300 jours --> 32 euros

je dois donc rembourser 8 euros ?

Je ne sais pas s'il y a un calcul bien spécifique et quelles sont les autres charges à calculer lors de la reprise d'un appartement au cours de l'année.

Un grand merci pour votre aide.

grmff · #2 12-06-2017 10:03:38

C'est au syndic de vous répondre. Si le syndic n'existe pas, il faut voir à qui ont été payé les 40€ de charges, et ce qu'ils recouvrent... Cette même personne pourra sans doute vous éclairer sur le mode de fonctionnement des charges.

Qui paye l'assurance de l'immeuble?
Qui paye l'électricité des communs?
Quel est le mode de chauffage?

Pour le "foncier", le notaire calcule la quote part de précompte immobilier à votre charge, vous la compte au moment de l'acte notarié, et c'est au propriétaire au 1er janvier de payer la totalité du précompte immobilier.

rexou

GT · #3 12-06-2017 12:00:00

Pour l'éventuelle répartition du précompte immobilier entre le vendeur et l'acquéreur lire l'article en lien

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … immobilier

panchito · #4 12-06-2017 16:00:21

l'immeuble ne possède pas de syndic.

A partir du moment où dans un même immeuble il y a au moins 2 lots appartenant à des propriétaires différents, vous devez obligatoirement avoir un syndic!

C'est la loi.

En Belgique on ne parle pas d'impôt foncier comme en France. Chez nous, on parle de précompte immobilier (mais il n'a plus rien d'un pré-compte).

GT · #5 12-06-2017 16:54:00

panchito a écrit :

l'immeuble ne possède pas de syndic.
A partir du moment où dans un même immeuble il y a au moins 2 lots appartenant à des propriétaires différents, vous devez obligatoirement avoir un syndic!
C'est la loi.
En Belgique on ne parle pas d'impôt foncier comme en France. Chez nous, on parle de précompte immobilier (mais il n'a plus rien d'un pré-compte).

@panchito

Et si la nature des biens ne le justifie pas et que les tous les copropriétaires se mettent d'accord sur la dérogation aux principes énoncés à l'article 577-2, § 9 , CC, et aux règles énoncées aux articles 577-3 à 577-14, CC (situation visée à l'art. 577-3, al. 2, dernière phrase, CC), êtes-vous certain qu'un syndic (dont il est question des charges notamment à l'art. 577-8, § 4, CC) est néanmoins obligatoire ?

Pour la facilité, je reprends l'art. 577-3, al.1, CC
"CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.

SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.

Sous-section I. - Dispositions générales.

Art. 577-3. Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation."

GT · #6 12-06-2017 16:56:20

panchito a écrit :

l'immeuble ne possède pas de syndic.
A partir du moment où dans un même immeuble il y a au moins 2 lots appartenant à des propriétaires différents, vous devez obligatoirement avoir un syndic!
C'est la loi.
En Belgique on ne parle pas d'impôt foncier comme en France. Chez nous, on parle de précompte immobilier (mais il n'a plus rien d'un pré-compte).

En Belgique, il est courant d'entendre encore aujourd'hui dans le langage commun le mot "foncier" .

Dernière modification par GT (14-06-2017 06:44:36)

GT · #7 14-06-2017 06:42:34

Prolongement de mon intervention précédente (le 12/6/2017 à 17:54:00)

Je lis sur le site copropriété ejuris

"La présence d'un syndic est-elle obligatoire ?

Sauf si la nature de la copropriété n'exige pas l'application des mesures légales, la présence d'un syndic est obligatoire pour assurer l'administration et la gestion d'un immeuble placé sous le statut de la copropriété forcée.
On peut lire aux dispositions de l'article 577-3, al.1 : les dispositions s'appliquent à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis, mais pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Généralement, il s'agit d'immeubles composés de très peu de lots (3 à 4), ou les mesures légales seraient ressenties par les propriétaires comme trop contraignantes compte tenu du peu de gestion (syndic, assemblée générale,...)."

rexou · #8 14-06-2017 08:59:12

grmff a écrit :

Pour le "foncier", le notaire calcule la quote part de précompte immobilier à votre charge, vous la compte au moment de l'acte notarié, et c'est au propriétaire au 1er janvier de payer la totalité du précompte immobilier.

Exact. Un bémol cependant : histoire vécue : signature d'un compromis en décembre. achat en mars et paiement de la quote-part du PI au notaire. Plus tard, demande de paiement de ce même précompte par le fisc. Refus de payer et contestation. Explication : compromis enregistré = vaut vente pour le fisc. Litige ouvert durant plus de 10 ans.

PIM · #9 14-06-2017 17:44:37

rexou a écrit :

grmff a écrit :
Pour le "foncier", le notaire calcule la quote part de précompte immobilier à votre charge, vous la compte au moment de l'acte notarié, et c'est au propriétaire au 1er janvier de payer la totalité du précompte immobilier.
Exact. Un bémol cependant : histoire vécue : signature d'un compromis en décembre. achat en mars et paiement de la quote-part du PI au notaire. Plus tard, demande de paiement de ce même précompte par le fisc. Refus de payer et contestation. Explication : compromis enregistré = vaut vente pour le fisc. Litige ouvert durant plus de 10 ans.

Etonnant ça !
Et cela s'est terminé comment ?

GT · #10 14-06-2017 18:18:08

PIM a écrit :

rexou a écrit :
grmff a écrit :
Pour le "foncier", le notaire calcule la quote part de précompte immobilier à votre charge, vous la compte au moment de l'acte notarié, et c'est au propriétaire au 1er janvier de payer la totalité du précompte immobilier.
Exact. Un bémol cependant : histoire vécue : signature d'un compromis en décembre. achat en mars et paiement de la quote-part du PI au notaire. Plus tard, demande de paiement de ce même précompte par le fisc. Refus de payer et contestation. Explication : compromis enregistré = vaut vente pour le fisc. Litige ouvert durant plus de 10 ans.
Etonnant ça !
Et cela s'est terminé comment ?

En rapport avec la situation décrite ?

"Le précompte immobilier est dû par le propriétaire, l’emphytéose, le superficiaire ou l’usufruitier des biens immeubles imposables (art. 251 CIR/92).
Le propriétaire ou le titulaire de droit réel au 1erjanvier de l’exercice, exercice qui coïncide avec l’année des revenus (art. 254 CIR/92), est redevable du précompte.
Le redevable du précompte immobilier est donc celui qui est renseigné comme propriétaire dans les documents cadastraux, même en cas de mutation.
Tant que ces documents n’ont pas enregistré l’aliénation, l’ancien propriétaire est responsable du paiement du précompte immobilier."

(Extrait d'un article de Gilles CARNOY intitulé : Qui paie le précompte en cas de vente de l’immeuble)
https://gillescarnoy.be/2010/05/21/qui- … limmeuble/

Apparemment l'administration considérerait que l'enregistrement du compromis équivaudrait à l'enregistrement de l'aliénation ouvrant la porte à une modification des documents cadastraux.

rexou · #11 14-06-2017 18:20:06

PIM a écrit :

Etonnant ça !
Et cela s'est terminé comment ?

J'ai refusé de payer bien sur, en argumentant avoir payé au vendeur à la demande du notaire.
Devant les rappels, j'ai contrattaqué... en demandant un remboursement : Le bien acheté en mars, précompte payé (au notaire) mais resté inoccupé durant 6 mois pour travaux, je demandais le remboursement de ces 6 mois pour improductivité du bien.
Resté ensuite aux oubliettes quelques années, pour resortir lors de l'achat d'un autre bien... Le notaire m'avise d'une "dette fiscale". Nouvelle contestation et réclamation de remboursement...
Et sincèrement, je ne sais plus avec certitude la fin de l'histoire... je ne me souviens pas avoir payé ni avoir été remboursé... L'achat initial date de 91/92 quand même... il me semble qu'un accord a finalement été trouvé... j'aurais payé 3 mois ou 6 mois ? (ma quote-part de 9 mois ou l'année entière, moins les 6 mois d'inoccupation). Je n'ai pas été remboursé, je m'en souviendrais... et avec mon sale caractère, je n'aurais jamais accepté de payer la totalité...

Mais j'ai retenu qu'un compromis enregistré vaut vente pour le fisc... (ici, enregistré en décembre)

rexou · #12 14-06-2017 18:43:47

gearsofcha a écrit :

Voila je vais signer l'acte d'achat et recevoir les clés de mon nouvel appartement dans 3 semaines.
Je me demandais comment ça allait se passer pour le paiement des charges, foncier etc.
l'immeuble ne possède pas de syndic.
L' ancien propriétaire est décédé au mois de février.
Les charges ont déjà été payées en début d'année, elles sont de 40 euros.
Si je comprends bien je dois calculer le nombre de jour de janvier jusqu'à la signature de l'achat et le restant des jours jusqu'à la fin de l'année et faire le calcul.
Début janvier --> décès de l'ancien propriétaire --> signature de l'acte d'achat = 65 jours.
Signature de l'acte d'achat jusque fin d'année = 300 jours.
365 jours --> 40 euros
300 jours --> 32 euros
je dois donc rembourser 8 euros ?
.

Vous allez passer l'acte d'achat dans 3 semaines dites vous... fin juin ou début juillet donc... soit 6 mois de "foncier" que vous devez rembourser à l'ancien proprio (à ses heritiers vendeurs via le notaire) vous devriez aussi rembourser la quote part des charges pour la période qui suit votre achat si le vendeur a payé les charges pour toute une année, soit 6 mois (si achat avant le 15 = mois entier à votre charge, si achat après le 15, mois entier à charge du vendeur - même calcul que pour le foncier). Vous remboursez donc 20€ si le vendeur en a payé 40. En principe. Encore faut il voir ce que recouvrent ces charges...

Mais nous parlons bien de 40 euros de charges annuelles ? Je présume qu'il s'agit d'un chiffre indicatif... c'est si dérisoire que ce n'est pas possible). Malgré que vos dispositions pour les maths ne soient pas vraiment éblouissantes, je vous suggère de laisser faire votre notaire et de ne pas vous inquiéter...

- selon vos chiffres, vous devriez rembourser 32 euros plutôt...
- vous allez signer l'acte d'achat dans 3 semaines... et il reste 300 jours jusqu'à la fin de l'année... curieux !

Pas de syndic... j'imagine qu'un CP volontaire tient la compta de base et répartit le prix de l'assurance de l'immeuble, et le prix de l'électricité des communs notamment entre les différents copropriétaires.

Dernière modification par rexou (14-06-2017 18:53:28)

rexou · #13 14-06-2017 19:10:33

GT a écrit :

Apparemment l'administration considérerait que l'enregistrement du compromis équivaudrait à l'enregistrement de l'aliénation ouvrant la porte à une modification des documents cadastraux.

C'est bien cela : compromis enregistré vaut vente... en tout cas, c'était le cas en 1991/92

Ici, compromis signé un 15 décembre... et enregistré par le vendeur.

PIM · #14 14-06-2017 22:33:11

rexou a écrit :

GT a écrit :
Apparemment l'administration considérerait que l'enregistrement du compromis équivaudrait à l'enregistrement de l'aliénation ouvrant la porte à une modification des documents cadastraux.
C'est bien cela : compromis enregistré vaut vente... en tout cas, c'était le cas en 1991/92
Ici, compromis signé un 15 décembre... et enregistré par le vendeur.

La collection du bizarroïde se rallonge: "compromis enregistré par le vendeur" ?...
(mais on s'écarte du sujet initial)

Gestion des charges, foncier, ... lors de l'achat d'un appartement.

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