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[État des lieuxde sortie] Peinture.
- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
mais cela ne coûte pas plus chère de faire attention aux objets et les respecter.
Mais là les propriétaires ont en général une tout autre attitude que les locataires...
J'ai eu un locataire qui bichonnait sa toute nouvelle Audi A5 avec passion et amour mais qui ne payait ni l'eau ni l'électricité dans la villa qu'il me louait, qui n’entretenait rien, qui a percé des chassis garnis de vitraux antiques pour faire passer le cable de sa gigantesque antenne parabolique planté dans le jardin (15 ares de pelouses qu'il n'a jamais tondue) et qui est finalement retourné aux USA à la cloche de bois...
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- Erico
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Erico a écrit :Francis a écrit :Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.
Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !
oui mais très modeste ou pas
et si par exemple il y a un gros trou derrière un meuble ?
+1
Vous savez j'ai une veille voiture , elle à plus de 15 ans et tout les matins quand je rentre dans cette voiture j'adore qu'elle soit propre et entretenue.
Il s'agit d'une petite citadine.
Je ne roule pas sur l'or mais cela ne coûte pas plus chère de faire attention aux objets et les respecter.
je ne comprends pas votre réponse
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Francis a écrit :Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.
Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !
oui mais très modeste ou pas
et si par exemple il y a un gros trou derrière un meuble ?
+1
Vous savez j'ai une veille voiture , elle à plus de 15 ans et tout les matins quand je rentre dans cette voiture j'adore qu'elle soit propre et entretenue.
Il s'agit d'une petite citadine.
Je ne roule pas sur l'or mais cela ne coûte pas plus chère de faire attention aux objets et les respecter.
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- Erico
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.
Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !
oui mais très modeste ou pas
et si par exemple il y a un gros trou derrière un meuble ?
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.
Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !
Je lui ai dit sans instister qu'il devait nettoyer les débordement de peinture.
Pourquoi je n'ai pas insisté ? Parce que j'attends mon dernier loyer , et à lire vos histoire , la diplomatie aide quelques fois.
Sinon je suis d'accord avec votre dernière phrase et encore une fois le but n'est pas de voler qui que ce soit. 
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- Francis
- Pimonaute incurable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.
Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !
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- Erico
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Toutes ces conversations m'inspirent quelques remarques.
D'abord, Jeanlarue, vous êtes manifestement un gentil propriétaire.
Ensuite, il est faut de penser qu'une peinture s'amorti en 9 ans. La durée dépend de la qualité de la peinture et aussi de sa mise en oeuvre mais également de l'endroit ou elle se situe. Un plafond de hall de nuit est moins exposé que le mur de cuisine au-dessus de l'évier ou de la taque de cuisson.
Faire appel à un expert pour aussi peu de dégât n'est pas intéressant (zut, je coupe la branche sur laquelle je suis assis ! ). Ses honoraires risquent d'être plus important que l'indemnité compensatoire.In fine, à votre place, après avoir reçu le dernier loyer, je toucherais un mot au locataire pour ses malfaçons et suivant sa réaction, je laisse tomber, j'acte par écrit un accord, je vais en justice ou je lui envoie quelques potes de Molenbeek (Les Tchétchènes ne sont plus à la mode ! )
Notez que votre nouveau locataire a visité l'appartement avant de louer et donc a vu l'état des peintures. De ce fait, en principe, il ne peut pas vous forcer à repeindre !
le nouveau locataire a visité l'appartement occupé et meublé.....une fois tout enlevé qu'en sera t'il ?
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- Francis
- Pimonaute incurable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Toutes ces conversations m'inspirent quelques remarques.
D'abord, Jeanlarue, vous êtes manifestement un gentil propriétaire.
Ensuite, il est faut de penser qu'une peinture s'amorti en 9 ans. La durée dépend de la qualité de la peinture et aussi de sa mise en oeuvre mais également de l'endroit ou elle se situe. Un plafond de hall de nuit est moins exposé que le mur de cuisine au-dessus de l'évier ou de la taque de cuisson.
Faire appel à un expert pour aussi peu de dégât n'est pas intéressant (zut, je coupe la branche sur laquelle je suis assis ! ). Ses honoraires risquent d'être plus important que l'indemnité compensatoire.
In fine, à votre place, après avoir reçu le dernier loyer, je toucherais un mot au locataire pour ses malfaçons et suivant sa réaction, je laisse tomber, j'acte par écrit un accord, je vais en justice ou je lui envoie quelques potes de Molenbeek (Les Tchétchènes ne sont plus à la mode ! )
Notez que votre nouveau locataire a visité l'appartement avant de louer et donc a vu l'état des peintures. De ce fait, en principe, il ne peut pas vous forcer à repeindre !
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Oui mais pas la même amplitude de risques (impayés pour un loyer de 1800€, charges de 400€, dégâts dans des villas de plus de 510m²....). Les chiffres montent beaucoup très vite.
Tout est proportionnel... y compris la solvabilité supposée des locataires. et les garanties exigées 
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- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Oui mais pas la même amplitude de risques (impayés pour un loyer de 1800€, charges de 400€, dégâts dans des villas de plus de 510m²....). Les chiffres montent beaucoup plus vite.
Dernière modification par panchito (06-07-2017 16:14:42)
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
@ Panchito : Pas le même public, donc pas les mêmes besoins ni les mêmes attentes... mais les mêmes risque : paiements défaillants, dégâts locatifs...
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- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
@Rexou
Vous avez probablement raison. Je ne suis pas dans ce segment-là. Tous mes biens sont à plus de 800€, et donc les candidats ont des exigences beaucoup plus élevées... Impensable de ne pas rentrer sans au moins une couche "fraicheur" appliquée par un professionnel
Dernière modification par panchito (06-07-2017 14:09:11)
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Votre phrase me fait peur ... Est-ce vraiment une denrée rare ?
L'avenir vous le dira !
Cela varie bien sur en fonction de la chance, de votre capacité à faire le tri, mais aussi de la localisation et de la qualité du bien que vous louez.
@ Panchito : Un peintre professionnel et laisser le bien vide en attendant sa disponibilité, heu... Alors à tout prendre, il est préférable de relouer en l'état de de permettre au locataire suivant de peindre convenablement, s'il le désire et s'il en est capable, avec de la couleur de la teinte de son choix (claire), que le bailleur peut éventuellement fournir (pour être sur de la qualité). C'est légal et surtout rentable.
Nous parlons ici d'un bien qui se loue 400€ par mois...
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
D'un autre côté, si on respecte les lois et qu'on refuse de faire travailler des gens au noir (ce qui augmente les impôts de tout le monde...) et qu'on prend un peintre professionnel, vous en avez vite pour 400€ par pièce HTVA.
Vous avez raison.
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- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Et un chômage locatif très important car je ne connais aucun bon peintre qui est immédiatement disponible!
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- panchito
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
D'un autre côté, si on respecte les lois et qu'on refuse de faire travailler des gens au noir (ce qui augmente les impôts de tout le monde...) et qu'on prend un peintre professionnel, vous en avez vite pour 400€ par pièce HTVA.
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Je vous souhaite d'avoir encore beaucoup de locataires aussi respectueux de leurs obligations... même s'il est mauvais peintre...
Ok j'ai bien noté tout cela merci pour vos conseils rexou.
Votre phrase me fait peur ... Est-ce vraiment une denrée rare ? 
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
Reste à savoir combien dois-je demander ?
La peinture que j’achète pour 2 pièces et demi me coûte 80 euros , la main d'oeuvre il faut compter deux jours à deux jours et demi cela nous fait 160 euros un total de 240.
Ce qu'il peux éviter , c'est la main d'oeuvre supplémentaire pour le "grattage" des coulée sur les plaintes.
Pensez vous que j'exagère ?
MAIS encore une fois que ce passe t il s'il refuse et est de mauvaise fois pour cet accord ? cry
D'abord, vous verrez quel est le travail à faire quand les lieux seront vides... il est fort possible que votre locataire aie déjà gratté lui-même les débordements de peinture sur les plinthes par exemple. Vous pouvez lui en parler avant sa sortie.
Ne perdez pas de vue qu'il y a aussi un amortissement normal de la peinture... vous ne devez pas tout porter en compte à votre locataire. Il sera aussi difficile en cas de désaccord, d'établir qu'il est seul responsable des coulées par exemple...
240 euros de frais de rénovation après plus de 2 ans de location sans problème, pensez-vous que c'est exagéré ? Oui, vous pourriez les prendre à votre charge, mais c'est un choix...
Selon l'ampleur des dégâts, vous pouvez demander entre 300 euros... et zéro. Mais surtout, ce qui est important est d'avoir l'accord de votre locataire et de ne pas vous braquer sur des bricoles... Par exemple, vous demandez 300 mais s'il accepte de payer 150 ou 200, acceptez et ne chipotez pas.
Je vous souhaite d'avoir encore beaucoup de locataires aussi respectueux de leurs obligations... même s'il est mauvais peintre...
PS. Erico a raison : achetez de la bonne peinture (de préférence une bonne marque et acrylique lavable)
Dernière modification par rexou (06-07-2017 10:26:36)
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.
un conseil Jean achetez une bonne peinture, elle vous reviendra moins cher qu'une bon marché
en plus il y a parfois de super promos sur la peinture Levis par ex, chez Gamma ou Hubo
...
Merci Erico pour vos conseils vous avez raison , néanmoins peinture chère ou pas ma dernière question reste ouverte
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[État des lieuxde sortie] Peinture.
Bonjour à tous les pimonautes ,
comme vous l'avez certainement vu pour certain je loue un petit bien à 435 euros.
Le bail prends fin le 31/08 , mon ancien locataire s'en va le 31/08.
Le locataire à toujours payé tip-top.
Lors de son départ le locataire m'a laissé faire les visites sans discuter , lors de ces visites il y avait moins de meuble et j'ai pu constater les défauts ci dessous.
Il ne m'a jamais jamais embêté pour rien.
(lors de son absence pendant les visites j'en ai profité pour faire quelques photos à son insu)
MAIS
J'ai remarqué au niveau de la peinture que ce n'était pas bien peint , en effet il y a des coulées de peinture à certains endroits , quelques tâches sur les murs et de la peinture sur les plaintes en bois et carrelage et débordement sur porte.
Un état des lieux avait été fait avec photos à l'entrée du bien / remise des clées , on voit que la peinture était en meilleur état et d'une autre couleur.
Il y a 3 pièces à peindre.
J'ai plusieurs idées en tête (je précise que je suis débutant dans le métier)
Les voici & votre avis m’intéresse en tant que bailleur aguerri 
:
A ► je lui dit maintenant , il risque de le prendre mal & je le vois mal faire une peinture complète (il a d'autre projet que de refaire des peinture)
B ► je lui dit maintenant , je lui propose une solution à l'amiable , j'ai de la couleur à bon prix et une amie qui peut peindre cela lui revient à grosso modo 300 € avec peinture qui sera ponctionné sur sa caution de 2 mois.
C► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution à l'amiable comme en B.
D► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution par un peintre professionnel qui coûtera certainement un autre prix.
E► Je ne lui rend pas sa caution j'attends vos idées.
Ma crainte si je joue sur l’honnêteté A ou B ► c'est qu'il se "venge" et m'abîme autre chose que je ne remarque pas de suite.
F je la boucle je me tape le prix de la peinture je peins moi-même avec mon amie peintre et je me dit que cela fait partie des risques du métier , on à des rentrées d'argent et quelques fois des sorties d'argent
Dernière modification par JeanLarue (04-07-2017 08:53:44)
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