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[État des lieuxde sortie] Peinture.

JeanLarue
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[État des lieuxde sortie] Peinture.

Bonjour à tous les pimonautes ,

comme vous l'avez certainement  vu pour certain je loue un petit bien à 435 euros.

Le bail prends fin le 31/08 , mon ancien locataire s'en va le 31/08.

Le locataire à toujours payé tip-top.

Lors de son départ le locataire m'a laissé faire les visites sans discuter , lors de ces visites il y avait moins de meuble et j'ai pu constater les défauts ci dessous.

Il ne m'a jamais jamais embêté pour rien.

(lors de son absence pendant les visites j'en ai profité pour faire quelques photos à son insu)



MAIS

J'ai remarqué au niveau de la peinture que ce n'était pas bien peint , en effet il y a des coulées de peinture à certains endroits , quelques tâches sur les murs et de la peinture sur les plaintes en bois et carrelage et débordement sur porte.

Un état des lieux avait été fait avec photos à l'entrée du bien / remise des clées , on voit que la peinture était en meilleur état et d'une autre couleur.

Il y a 3 pièces à peindre.

J'ai plusieurs idées en tête (je précise que je suis débutant dans le métier)

Les voici & votre avis m’intéresse en tant que bailleur aguerri  angel :


A ► je lui dit maintenant , il risque de le prendre mal & je le vois mal faire une peinture complète (il a d'autre projet que de refaire des peinture)

B ► je lui dit maintenant , je lui propose une solution à l'amiable , j'ai de la couleur à bon prix et une amie qui peut peindre cela lui revient à grosso modo 300 € avec peinture qui sera ponctionné sur sa caution de 2 mois.

C► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution à l'amiable comme en B.

D► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution par un peintre professionnel qui coûtera certainement un autre prix.
E► Je ne lui rend pas sa caution j'attends vos idées.

Ma crainte si je joue sur l’honnêteté A ou B ► c'est qu'il se "venge" et m'abîme autre chose que je ne remarque pas de suite.

F je la boucle je me tape le prix de la peinture je peins moi-même avec mon amie peintre et je me dit que cela fait partie des risques du métier , on à des rentrées d'argent et quelques fois des sorties d'argent

Dernière modification par JeanLarue (04-07-2017 09:53:44)


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

J'ai des biens que je loue à plus de 1800€/mois. Pour ceux-là si le locataire (souvent des expats) est resté plus de 3 ans, je fais tout repeindre par un peintre professionnel à mes frais. Mais pas s'il y a plus que de l'usure locative normale (dégâts dus à des animaux dont on m'a caché l'existence, essais ratés de remise en peinture où tout a été badigeonné, tâches, trous etc...)

Bien sur pour un loyer de 435€ si vous devez faire appel à un peintre professionnel tous les 3 ans, votre location ne sera pas rentable...

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

JeanLarue a écrit :

Merci pour votre réponse grmff.

Erico a écrit :

ben oui mais avec un petit loyer, si il doit payer la peinture , ben euh....


Erico merci pour votre réponse également mais pourriez vous développer ? Comment réagiriez vous à ma place ?

Merci à tous de vos réponses.

j'ai peut être sauté un post, mais combien de temps est resté ce locataire ?


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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JeanLarue
Pimonaute assidu
Lieu : Ānkāng 安康
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Erico a écrit :

....mais combien de temps est resté ce locataire ?

un peu plus de deux ans.


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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rexou
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

JeanLarue a écrit :
Erico a écrit :

....mais combien de temps est resté ce locataire ?

un peu plus de deux ans.

Votre bien est déjà reloué, sans aucun vide locatif (ce qui est normal et fréquent pour un bien à faible loyer). Si les dégâts que vous imputez à la nouvelle peinture mal faite de votre locataire sont réels et incontestables, vous pouvez convenir d'une petite indemnisation de commun accord...
Et voyez avec votre nouveau locataire ce que vous faites : soit vous repeignez (comptes deux jours de travaux), soit vous laissez en l'état, avec autorisation éventuelle à votre locataire de repeindre sous condition de travail correct :-)

PS : "Un peu puls de 2 ans"... et vous n'avez pas droit à une indemnité de résiliation ? Là aussi, vous pouvez temporiser... par exemple, si vous avez droit à 2 mois, vous pouvez n'en demander qu'un :-)

Dernière modification par rexou (05-07-2017 23:34:44)


rexou

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Erico
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Messages : 5 476

Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

JeanLarue a écrit :
Erico a écrit :

....mais combien de temps est resté ce locataire ?

un peu plus de deux ans.


pour moi il n'est pas resté assez longtemps pour lui faire trop de cadeaux et d'ici son départ il a largement le temps de repeindre ce qui doit être repeint et ce correctement, ou de le faire faire


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Aime ce post :
Erico
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Rexou pourquoi demander une petite indemnisation ? pour moi il doit demander l'indemnisation correcte


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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Oui pour moi aussi, surtout pour un loyer aussi bas et surtout si le locataire n'est resté que 2 ans dans un appartement où toutes les peintures auraient été parfaitement refaites avant son entrée par un professionnel. Les peintures de qualité ne sont amorties qu'après 9 ans!

Donc si vous devez tout faire repeindre après seulement 2 ans, vous pouvez demander une indemnité égale à la facture de votre peintre divisée par 9 et multipliée par 7!

Dernière modification par panchito (05-07-2017 23:54:54)

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rexou
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Erico a écrit :

Rexou pourquoi demander une petite indemnisation ? pour moi il doit demander l'indemnisation correcte

Parce que je suis fondamentalement gentil.  lol

A chacun d'apprécier bien sur... Disons que je vois plus de 2ans de location sans problème (ce qui est déjà une longue période pour un petit bien à faible loyer), les paiements réguliers et la bonne volonté, même maladroite,  du locataire pour avoir repeint.

Mais "un peu plus de 2 ans..." d'occupation, cela ne suppose-il pas une rupture de bail anticipée ? Et donc une indemnité ? Vu l'immédiate relocation, un compromis win-win peut s'envisager.  Dans le genre je demande l'indemnité, mais pas les frais de peinture... ou l'inverse... ou je totalise les deux et je ne demande que la moitié du total... dans l'hypothèse bien sur d'une indemnité due (un mois ? -rupture en cours de la 3e année)


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Si vous lui aviez consenti un bail standard de 9 ans, ou un bail d'un an qui s'est transformé automatiquement en bail de 9 ans, il vous doit aussi 2 mois d'indemnités...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 746

Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

panchito a écrit :

Si vous lui aviez consenti un bail standard de 9 ans, ou un bail d'un an qui s'est transformé automatiquement en bail de 9 ans, il vous doit aussi 2 mois d'indemnités...

1 mois ("un peu plus de 2 ans d'occupation")
wink


rexou

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panchito
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Ah oui effectivement..... wink

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JeanLarue
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Lieu : Ānkāng 安康
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

rexou a écrit :

1►vous pouvez convenir d'une petite indemnisation de commun accord.

2►Et voyez avec votre nouveau locataire ce que vous faites : soit vous repeignez (comptes deux jours de travaux), soit vous laissez en l'état, avec autorisation éventuelle à votre locataire de repeindre sous condition de travail correct :-)

3►PS : "Un peu puls de 2 ans"... et vous n'avez pas droit à une indemnité de résiliation ? Là aussi, vous pouvez temporiser... par exemple, si vous avez droit à 2 mois, vous pouvez n'en demander qu'un :-)


1► Après avoir tout lu , je pense que c'est la meilleure attitude à avoir mais dès qu'il aura fini de payer son dernier mois je lui en touche un mot devil

2► Comme l'a dit grmff , JE NE LAISSE plus un seul locataire repeindre j'ai une amie qui travaille à bon prix j'aime autant la payé pour les deux jours à deux jours et demi.

3► Il m'avait prévenu dejà après la 1ère année qu'il allait chercher autre chose , je lui avait donné une seule condition qu'il me prévienne deux mois à l'avance , il l'a respecté cette condition (prévenu presque 3 mois à l'avance) donc comme c'est un bon payeur j'accepte qu'il parte sans indemnisation.


Reste à savoir combien dois-je demander ?

La peinture que j’achète pour 2 pièces et demi me coûte 80 euros , la main d'oeuvre il faut compter deux jours à deux jours et demi cela nous fait 160 euros un total de 240.

Ce qu'il peux éviter , c'est la main d'oeuvre supplémentaire pour le "grattage" des coulée sur les plaintes.

Pensez vous que j'exagère ?

MAIS encore une fois que ce passe t il s'il refuse et est de mauvaise fois pour cet accord ?  cry

Dernière modification par JeanLarue (06-07-2017 10:29:09)


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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Erico
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

un conseil Jean achetez une bonne peinture, elle vous reviendra moins cher qu'une bon marché

en plus il y a parfois de super promos sur la peinture Levis par ex, chez Gamma ou Hubo

mais on sait avoir d'autres bonnes peintures à de bons prix en se renseignant

une bon marché souvent couvre moins bien, donc il faut 3 couches au lieu de 2, parfois aussi elle éclabousse beaucoup

enfin vous faites ce que vous voulez hein... wink


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JeanLarue
Pimonaute assidu
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Erico a écrit :

un conseil Jean achetez une bonne peinture, elle vous reviendra moins cher qu'une bon marché

en plus il y a parfois de super promos sur la peinture Levis par ex, chez Gamma ou Hubo

...


Merci Erico pour vos conseils vous avez raison  , néanmoins peinture chère ou pas  ma dernière question reste ouverte monkey


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Reste à savoir combien dois-je demander ?

La peinture que j’achète pour 2 pièces et demi me coûte 80 euros , la main d'oeuvre il faut compter deux jours à deux jours et demi cela nous fait 160 euros un total de 240.

Ce qu'il peux éviter , c'est la main d'oeuvre supplémentaire pour le "grattage" des coulée sur les plaintes.

Pensez vous que j'exagère ?

MAIS encore une fois que ce passe t il s'il refuse et est de mauvaise fois pour cet accord ?  cry

D'abord, vous verrez quel est le travail à faire quand les lieux seront vides... il est fort possible que votre locataire aie déjà gratté lui-même les débordements de peinture sur les plinthes par exemple. Vous pouvez lui en parler avant sa sortie. smile
Ne perdez pas de vue qu'il y a aussi un amortissement normal de la peinture... vous ne devez pas tout porter en compte à votre locataire. Il sera aussi difficile en cas de désaccord, d'établir qu'il est seul responsable des coulées par exemple...
240 euros de frais de rénovation après plus de 2 ans de location sans problème, pensez-vous que c'est exagéré ? Oui, vous pourriez les prendre à votre charge, mais c'est un choix...
Selon l'ampleur des dégâts, vous pouvez demander entre 300 euros... et zéro. Mais surtout, ce qui est important est d'avoir l'accord de votre locataire et de ne pas vous braquer sur des bricoles... Par exemple, vous demandez 300 mais s'il accepte de payer 150 ou 200, acceptez et ne chipotez pas. 
Je vous souhaite d'avoir encore beaucoup de locataires aussi respectueux de leurs obligations... même s'il est mauvais peintre...

PS. Erico a raison : achetez de la bonne peinture (de préférence une bonne marque et acrylique lavable)  smile

Dernière modification par rexou (06-07-2017 11:26:36)


rexou

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JeanLarue
Pimonaute assidu
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

rexou a écrit :

Je vous souhaite d'avoir encore beaucoup de locataires aussi respectueux de leurs obligations... même s'il est mauvais peintre...

Ok j'ai bien noté tout cela merci pour vos conseils rexou.

Votre phrase me fait peur ... Est-ce vraiment une denrée rare ? devil


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

D'un autre côté, si on respecte les lois et qu'on refuse de faire travailler des gens au noir (ce qui augmente les impôts de tout le monde...) et qu'on prend un peintre professionnel, vous en avez vite pour 400€ par pièce HTVA.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Et un chômage locatif très important car je ne connais aucun bon peintre qui est immédiatement disponible!

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JeanLarue
Pimonaute assidu
Lieu : Ānkāng 安康
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

panchito a écrit :

D'un autre côté, si on respecte les lois et qu'on refuse de faire travailler des gens au noir (ce qui augmente les impôts de tout le monde...) et qu'on prend un peintre professionnel, vous en avez vite pour 400€ par pièce HTVA.


Vous avez raison.


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

JeanLarue a écrit :

Votre phrase me fait peur ... Est-ce vraiment une denrée rare ? devil

L'avenir vous le dira !
Cela varie bien sur en fonction de la chance, de votre capacité à faire le tri, mais aussi de la localisation et de la qualité du bien que vous louez.

@ Panchito : Un peintre professionnel et laisser le bien vide en attendant sa disponibilité, heu... Alors à tout prendre, il est préférable de relouer en l'état de de permettre au locataire suivant de peindre convenablement, s'il le désire et s'il en est capable, avec de la couleur de la teinte de son choix (claire), que le bailleur peut éventuellement fournir (pour être sur de la qualité). C'est légal et surtout rentable.
Nous parlons ici d'un bien qui se loue 400€ par mois...


rexou

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