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[État des lieuxde sortie] Peinture.

JeanLarue
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[État des lieuxde sortie] Peinture.

Bonjour à tous les pimonautes ,

comme vous l'avez certainement  vu pour certain je loue un petit bien à 435 euros.

Le bail prends fin le 31/08 , mon ancien locataire s'en va le 31/08.

Le locataire à toujours payé tip-top.

Lors de son départ le locataire m'a laissé faire les visites sans discuter , lors de ces visites il y avait moins de meuble et j'ai pu constater les défauts ci dessous.

Il ne m'a jamais jamais embêté pour rien.

(lors de son absence pendant les visites j'en ai profité pour faire quelques photos à son insu)



MAIS

J'ai remarqué au niveau de la peinture que ce n'était pas bien peint , en effet il y a des coulées de peinture à certains endroits , quelques tâches sur les murs et de la peinture sur les plaintes en bois et carrelage et débordement sur porte.

Un état des lieux avait été fait avec photos à l'entrée du bien / remise des clées , on voit que la peinture était en meilleur état et d'une autre couleur.

Il y a 3 pièces à peindre.

J'ai plusieurs idées en tête (je précise que je suis débutant dans le métier)

Les voici & votre avis m’intéresse en tant que bailleur aguerri  angel :


A ► je lui dit maintenant , il risque de le prendre mal & je le vois mal faire une peinture complète (il a d'autre projet que de refaire des peinture)

B ► je lui dit maintenant , je lui propose une solution à l'amiable , j'ai de la couleur à bon prix et une amie qui peut peindre cela lui revient à grosso modo 300 € avec peinture qui sera ponctionné sur sa caution de 2 mois.

C► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution à l'amiable comme en B.

D► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution par un peintre professionnel qui coûtera certainement un autre prix.
E► Je ne lui rend pas sa caution j'attends vos idées.

Ma crainte si je joue sur l’honnêteté A ou B ► c'est qu'il se "venge" et m'abîme autre chose que je ne remarque pas de suite.

F je la boucle je me tape le prix de la peinture je peins moi-même avec mon amie peintre et je me dit que cela fait partie des risques du métier , on à des rentrées d'argent et quelques fois des sorties d'argent

Dernière modification par JeanLarue (04-07-2017 09:53:44)


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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Erico
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

panchito a écrit :

Je loue des biens depuis plus de 20 ans.

Ce monsieur était parfaitement correct et était civil au Shape avec un salaire net de plus de 6000€ + home allowance

Les problèmes je les ai découverts après:
- il m'avait dit que sa femme ne savait pas signer le bail car elle était en vacances avec les enfants. Il m'a dit qu'il lui avait envoyé toutes les photos de l'annonce et qu'elle était ravie! On était en juillet. J'ai appris par la suite qu'il était divorcé et avait donc pris une villa de 510 m² (5 chambres de chacune +/-28 m², 2 sdb) en étant tout seul pour l'entretenir.
- Après les premiers soucis, j'ai contacté le Shape Housing et eux m'ont dit que mon locataire bien qu'il travaille au Shape n'était pas passé par eux et que s'il était passé par eux, son grade ne lui aurait jamais permis de prendre un tel bien en location.

Comme on n'est pas raciste (il était noir de Caroline du Nord ou du Sud), nous on l'avait accepté sur base de son travail de IT Security Officer au Shape.

on a parris par la suite que c'était en fait un ancien soldat qui revenait d’Afghanistan. Au Shape, il était logé gratuitement dans des baraquements sur place. Et qu'il a probablement eu la chance de sa vie en devenant civil et en décrochant un tel salaire sans avoir la mentalité qui aurait du aller avec...

Ensuite il fut poursuivi par la SWDE et Electrabel au Tribunal et il a disparu du jour au lendemain....

Je ne vous dit pas dans quel état de saleté et d'encombrement on a retrouvé le bien! Les 170m² de caves étaient pleines de caisses vides d'Amazon jusqu'au plafond. Vraiment la société de consommation à son paroxysme. Mais on ne paie ni l'eau ni l’électricité! Quand au jardin de 15 ares, c'était la brousse équatoriale.

Mais je l'ai souvent dit, vous pouvez prendre autant de garantie que vous voulez, le choix d'un locataire est toujours une loterie...

Mais on a pu récupérer la garantie en allant au tribunal.

plus on prend de garanties, soyons logique, moins c'est une loterie, mais oui bien sûr le risque zéro n'existe jamais....comme il est tout à fait possible, j'ai vécu le cas, qu'une location qui a très très bien commencé se poursuive très très mal et qu'un loc avec qui on avait un excellent contact, devienne votre pire ennemi

mais c'est vrai que c'est étonnant parfois au Shape, j'ai un ami, étranger, qui y a commencé comme sous of militaire ( pas de qualification vraiment spécifique ni de hautes études ) avec un bon salaire mais pas exceptionnel et qui puis est devenu civil à 8.000 nets par mois et qui travaillait en fait, dans son bureau, 3 h par jour max !  wink

Dernière modification par Erico (07-07-2017 18:19:50)


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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jacq
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

un bon conseil, faite l'état des lieux par un expert a la sortie pas avant, les frais +- 170 € par personne.
l'expert ou les 2 experts fixeront l'indemnité et le loc devra signer pour accord avant la remise des clefs
Si il vous doit le dernier mois de loyer , c'est bien souvent le cas vous devrez trouver un arrangement a l'amiable pour être payé.


jacq

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JeanLarue
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

jacq a écrit :

un bon conseil, faite l'état des lieux par un expert a la sortie pas avant, les frais +- 170 € par personne.
l'expert ou les 2 experts fixeront l'indemnité et le loc devra signer pour accord avant la remise des clefs
Si il vous doit le dernier mois de loyer , c'est bien souvent le cas vous devrez trouver un arrangement a l'amiable pour être payé.

Comme il s'agit d'un "petit bien" je comptais demandé un pré-état des lieux après le dernier mois (qui tombe bientôt donc il sera en ordre)

il ne sera certainement pas d'accord avec ma demande (peinture + un ou deux truc à réparer)

La peinture il ne pourra pas "réparer" les dégâts lui même.

Je comptais lui mettre pression en lui expliquant que si on ne s'arrange pas à l'amiable on fait intervenir l'expert (qui lui coûtera également de l'argent voir beaucoup + d'argent qu'un accord à l'amiable)

Après la balle est dans son camp.

Que pensez vous de ma manière de fonctionner ?!


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

JeanLarue a écrit :
jacq a écrit :

un bon conseil, faite l'état des lieux par un expert a la sortie pas avant, les frais +- 170 € par personne.
l'expert ou les 2 experts fixeront l'indemnité et le loc devra signer pour accord avant la remise des clefs
Si il vous doit le dernier mois de loyer , c'est bien souvent le cas vous devrez trouver un arrangement a l'amiable pour être payé.

Comme il s'agit d'un "petit bien" je comptais demandé un pré-état des lieux après le dernier mois (qui tombe bientôt donc il sera en ordre)

il ne sera certainement pas d'accord avec ma demande (peinture + un ou deux truc à réparer)

La peinture il ne pourra pas "réparer" les dégâts lui même.

Je comptais lui mettre pression en lui expliquant que si on ne s'arrange pas à l'amiable on fait intervenir l'expert (qui lui coûtera également de l'argent voir beaucoup + d'argent qu'un accord à l'amiable)

Après la balle est dans son camp.

Que pensez vous de ma manière de fonctionner ?!

L'idée de Jacq vous assure seulement de devoir payer un expert... Et si l'état des lieux d'entré n'est pas assez précis et détaillé (si j'ai bien compris, il n'a pas été établi par un expert et vous avez des photos avec "vue d'ensemble", vous avez des chances de ne même pas récupérer votre mise. Mais vous n'avez pas fini de vous prendre la tête...

Votre idée ou manière de fonctionner... n'est pas bien meilleure. Un pré-état des lieux ??? Lui mettre la pression ??? Si c'est votre manière d'exprimer votre intention d'aborder, lors d'une visite de courtoisie, avec tact et diplomatie les défauts de la nouvelle peinture du locataire et votre obligation de repeindre et donc de lui demander de participer aux frais, cela devient déjà plus "buvable". Si ce que vous appelez "mettre la pression" veut dire trouver un accord amiable^avec votre locataire (même -et ce serait normal- si vous devez payer une partie de ces frais... c'est que vous commencez à comprendre.

Si vous braquez votre locataire, vous ne récolterez que des misères. je pense en outre qu'un locataire qui s'est toujours montré correct mérite un minimum de respect et de compréhension. Votre état des lieux d'entrée comporte combien de pages ? S'il n'est pas assez détaillé, il ne vaut pas grand chose... et une photo d'ensemble qui permet seulement de distinguer une autre couleur sur les murs, cela ne vaut rien ! sauf si vous aviez interdit de peindre... et encore !

Vous avez fait une estimation du coût (pour vous) d'une nouvelle peinture à 240 euros. Votre locataire a toujours été correct et il a repeint un bien que vous louez 425 euros par mois... Faites-lui un sourire, prenez accord avec lui pour qu'il participe (à hauteur de 200€? par exemple) aux frais de remise en état. Ou même seulement de 100€... Vous pourriez aussi simplement lui foutre la paix, mais une légère indemnité de commun accord reste légitime.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
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Messages : 6 328

Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Votre bien est déjà reloué.
Imaginez un conflit avec votre locataire sortant. Que faite-vous ? Requête au tribunal ? Le juge nommera un expert. L'expert va débarquer chez votre nouveau locataire ? Vous ne ferez que perdre du temps et de l'argent... 
Utilisez plutôt votre énergie à aider votre amie à repeindre, ce sera constructif et contribuera à valoriser votre bien.


rexou

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JeanLarue
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

rexou a écrit :

Votre bien est déjà reloué.
Imaginez un conflit avec votre locataire sortant. Que faite-vous ? Requête au tribunal ? Le juge nommera un expert. L'expert va débarquer chez votre nouveau locataire ? Vous ne ferez que perdre du temps et de l'argent... 
Utilisez plutôt votre énergie à aider votre amie à repeindre, ce sera constructif et contribuera à valoriser votre bien.


Ok rexou je comprends mieux , effectivement c'est plus constructif.

Je vous présente mes excuses je débute dans le métier.

Donc en gros cette fameuse caution est illusoire (du moins dans ce cas) , le tort que j'ai eu est de laisser repeindre le locataire.

Que cela me serve de leçon , je ne laisserai plus un locataire repeindre lui même.


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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panchito
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Jean Larue a écrit :

Que cela me serve de leçon , je ne laisserai plus un locataire repeindre lui même.

Oui c'est toujours un mauvais calcul.

Cela m'est arrivé au début également, et j'ai tout retrouvé "peinturluré": traces de rouleau, débordement sur les poutres, interrupteurs peints, tâches multiples sur les cache-rails en bois, les plinthes, les chambranles, éviers bouchés et plein de peinture, etc...

Donc interdiction formelle de repeindre sauf sur base d'un devis émanant d'un peintre professionnel.

Maintenant évidemment que vous avez un dégât locatif qui vous coûte très peu (240€). A votre place et pour éviter que votre locataire ne recommence ailleurs chez un autre bailleur (surtout si vous aviez un bail PIM qui comporte la clause comme quoi tout embellissement ne peut avoir lieu sans l'accord écrit du bailleur), personnellement, le dernier jour du bail, lors de l'ELS qui se termine par la remise des clés, j'indiquerais sur le rapport que les peintures n'ont pas été refaites de manière professionnelle causant un dommage. S'il vient avec les papiers de déblocage de sa garantie, j'indiquerais que 240€ vous reviennent et le reste lui sera versé.

Vous pouvez lui dire qu'il s'en tire à bon compte car vous auriez pu venir avec un devis d'un vrai professionnel qui aurait certainement dépassé 1500€ HTVA + chômage locatif.

Surtout que lorsque tout sera vide, vous risquez de découvrir d'autres dégâts (trous etc...)

Je suis à l'opposé de Rexou, mais quand je loue un bien, il est remis à neuf et je n'utilise que des professionnel.

Faut voir aussi ce qui figure dans votre rapport d'ELE et s'il est bien écrit noir sur blanc que toutes les peintures étaient neuves et parfaitement appliquées.

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 104

Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Je suppose que, en cas de contestation avec un locataire sortant,  JeanLarue n'aura aucune difficulté à prouver qu'il aura bien recouru à un peintre professionnel de manière à étayer son éventuelle prétention à imposer à ce locataire de faire appel à un professionnel de la peinture.

In fine, le juge appréciera.

Dernière modification par GT (10-07-2017 16:23:49)

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Erico
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Messages : 5 476

Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

attention que parfois les professionnels, sont de sacrés chipoteurs, une année on avait faire faire un devis par un peintre professionnel du coin, pour repeindre tout le magasin de mon épouse pendant que nous étions en vacances, bon on avait voulu faire plaisir à un gars du coin et bien, nous n'étions pas là pour vérifier au fil des travaux, quand nous sommes rentrés : la cata, il y en avait sur les plinthes, au sol, dans l'évier.......un gamin de 12 aurait mieux travaillé
inutile de vous dire que dans qu'il n'a pas eu tout refait dans les règles de l'art, avec moi en surveillance presque permanente, il n'a jamais eu son argent !!!

et je peux vous dire qu'un pro pareil, ben je travaille bien mieux que lui

donc un bien donné un parfait état question peinture et tapissage, je ne vois pas pourquoi il faudrait prouver que ça a été fait par un pro avant l'entrée dans les lieux du loc, juste prouver par un bon état des lieux et des photos que c'était nickel

Dernière modification par Erico (10-07-2017 17:52:53)


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jacq
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Le remplacement des papiers peints et de la peinture murale. Ceux-ci incombent au propriétaire tous les 9 ans;


jacq

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rexou
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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

panchito a écrit :

Maintenant évidemment que vous avez un dégât locatif qui vous coûte très peu (240€). A votre place et pour éviter que votre locataire ne recommence ailleurs chez un autre bailleur (surtout si vous aviez un bail PIM qui comporte la clause comme quoi tout embellissement ne peut avoir lieu sans l'accord écrit du bailleur), personnellement, le dernier jour du bail, lors de l'ELS qui se termine par la remise des clés, j'indiquerais sur le rapport que les peintures n'ont pas été refaites de manière professionnelle causant un dommage. S'il vient avec les papiers de déblocage de sa garantie, j'indiquerais que 240€ vous reviennent et le reste lui sera versé.

Vous pouvez lui dire qu'il s'en tire à bon compte car vous auriez pu venir avec un devis d'un vrai professionnel qui aurait certainement dépassé 1500€ HTVA + chômage locatif.

Surtout que lorsque tout sera vide, vous risquez de découvrir d'autres dégâts (trous etc...)

Je suis à l'opposé de Rexou, mais quand je loue un bien, il est remis à neuf et je n'utilise que des professionnel.

Faut voir aussi ce qui figure dans votre rapport d'ELE et s'il est bien écrit noir sur blanc que toutes les peintures étaient neuves et parfaitement appliquées.

Le dommage est en effet minime, et dans un bien à faible loyer (435€, de mémoire). Ce bien est déjà reloué le jour qui suit la sortie du locataire actuel et l'état des lieux d'entrée -si j'ai bien compris- a été réalisé entre les parties, sans intervention d'un expert, par un bailleur débutant qui a pris des "photos d'ensemble" (où on voit que la couleur est différente) ^^

Alors oui, le bailleur peut tenter de récupérer 200€ sur la garantie locative... à condition que le locataire accepte cette demande et que les choses se passent à l'amiable et de commun accord. En cas de conflit, je vois la certitude absolue de frais divers et variés (requête, expert, déplacement (pas d'avocat, ce serait déplacé)... perte de temps et d'argent. Et le locataire a toutes les chances de ne jamais devoir payer quoi que ce soit, pour cause d'état des lieux pas assez précis. Ou sera condamné à payer 240€ desquels vous déduirez vos frais d'expert et autres...

D'autre part, ce locataire est resté plus de 2 ans, dans un petit bien (généralement à forte rotation) et n'a jamais causé de problème... Franchement, pourquoi se prendre la tête et ternir de bonnes relations pour ce genre de vétilles ?

@ jack : oui, la peinture s'amortit généralement sur 9 ans, même si ce n'est pas une règle fixe  (variantes en fonction de la qualité de peinture/papier et destination de la pièce)  smile


rexou

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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

rexou a écrit :
panchito a écrit :

Maintenant évidemment que vous avez un dégât locatif qui vous coûte très peu (240€). A votre place et pour éviter que votre locataire ne recommence ailleurs chez un autre bailleur (surtout si vous aviez un bail PIM qui comporte la clause comme quoi tout embellissement ne peut avoir lieu sans l'accord écrit du bailleur), personnellement, le dernier jour du bail, lors de l'ELS qui se termine par la remise des clés, j'indiquerais sur le rapport que les peintures n'ont pas été refaites de manière professionnelle causant un dommage. S'il vient avec les papiers de déblocage de sa garantie, j'indiquerais que 240€ vous reviennent et le reste lui sera versé.

Vous pouvez lui dire qu'il s'en tire à bon compte car vous auriez pu venir avec un devis d'un vrai professionnel qui aurait certainement dépassé 1500€ HTVA + chômage locatif.

Surtout que lorsque tout sera vide, vous risquez de découvrir d'autres dégâts (trous etc...)

Je suis à l'opposé de Rexou, mais quand je loue un bien, il est remis à neuf et je n'utilise que des professionnel.

Faut voir aussi ce qui figure dans votre rapport d'ELE et s'il est bien écrit noir sur blanc que toutes les peintures étaient neuves et parfaitement appliquées.

Le dommage est en effet minime, et dans un bien à faible loyer (435€, de mémoire). Ce bien est déjà reloué le jour qui suit la sortie du locataire actuel et l'état des lieux d'entrée -si j'ai bien compris- a été réalisé entre les parties, sans intervention d'un expert, par un bailleur débutant qui a pris des "photos d'ensemble" (où on voit que la couleur est différente) ^^

Alors oui, le bailleur peut tenter de récupérer 200€ sur la garantie locative... à condition que le locataire accepte cette demande et que les choses se passent à l'amiable et de commun accord. En cas de conflit, je vois la certitude absolue de frais divers et variés (requête, expert, déplacement (pas d'avocat, ce serait déplacé)... perte de temps et d'argent. Et le locataire a toutes les chances de ne jamais devoir payer quoi que ce soit, pour cause d'état des lieux pas assez précis. Ou sera condamné à payer 240€ desquels vous déduirez vos frais d'expert et autres...

D'autre part, ce locataire est resté plus de 2 ans, dans un petit bien (généralement à forte rotation) et n'a jamais causé de problème... Franchement, pourquoi se prendre la tête et ternir de bonnes relations pour ce genre de vétilles ?

@ jack : oui, la peinture s'amortit généralement sur 9 ans, même si ce n'est pas une règle fixe  (variantes en fonction de la qualité de peinture/papier et destination de la pièce)  smile

Bonsoir Rexou ,

Et merci pour votre réponse.

je suis  d'accord avec vous , comme je suis d'accord avec d'autres hypothèses.

Alors pourquoi je me pose encore des questions même après avoir lu votre post ?


Dans ma tête voici ce qu'il ce passe :

►soit je ne dit rien pour avoir la paix (cela marche aussi avec mon épouse)
►soit je m'affirme et c'est la guerre des mondes (cela marche aussi avec mon épouse , mon employeur , ect ect )
(j'avoue avoir un penchant pour la paix car par expérience fermer sa bouche cela arrange généralement les choses)

Voilà , toutes ces questions , parce que comme vous l'avez dit et je l'ai dit " je suis bailleur débutant".



Merci pour vos conseils !

Dernière modification par JeanLarue (17-07-2017 17:48:55)


Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

Jean.

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Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

Suite et fin :
--------------

Nous avons trouvé un arrangement de rupture de bail à l'amiable , 200 euros lui seront retiré de la caution.


Document signé et accord valable uniquement si rien d'autre n'est abîmé d'ici l'état des lieux final.


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Jean.

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