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    [État des lieuxde sortie] Peinture.

    JeanLarue
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    [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Bonjour à tous les pimonautes ,

    comme vous l'avez certainement  vu pour certain je loue un petit bien à 435 euros.

    Le bail prends fin le 31/08 , mon ancien locataire s'en va le 31/08.

    Le locataire à toujours payé tip-top.

    Lors de son départ le locataire m'a laissé faire les visites sans discuter , lors de ces visites il y avait moins de meuble et j'ai pu constater les défauts ci dessous.

    Il ne m'a jamais jamais embêté pour rien.

    (lors de son absence pendant les visites j'en ai profité pour faire quelques photos à son insu)



    MAIS

    J'ai remarqué au niveau de la peinture que ce n'était pas bien peint , en effet il y a des coulées de peinture à certains endroits , quelques tâches sur les murs et de la peinture sur les plaintes en bois et carrelage et débordement sur porte.

    Un état des lieux avait été fait avec photos à l'entrée du bien / remise des clées , on voit que la peinture était en meilleur état et d'une autre couleur.

    Il y a 3 pièces à peindre.

    J'ai plusieurs idées en tête (je précise que je suis débutant dans le métier)

    Les voici & votre avis m’intéresse en tant que bailleur aguerri  angel :


    A ► je lui dit maintenant , il risque de le prendre mal & je le vois mal faire une peinture complète (il a d'autre projet que de refaire des peinture)

    B ► je lui dit maintenant , je lui propose une solution à l'amiable , j'ai de la couleur à bon prix et une amie qui peut peindre cela lui revient à grosso modo 300 € avec peinture qui sera ponctionné sur sa caution de 2 mois.

    C► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution à l'amiable comme en B.

    D► Je fais l'état des lieux le dernier jour je ne dit rien avant et je lui propose une solution par un peintre professionnel qui coûtera certainement un autre prix.
    E► Je ne lui rend pas sa caution j'attends vos idées.

    Ma crainte si je joue sur l’honnêteté A ou B ► c'est qu'il se "venge" et m'abîme autre chose que je ne remarque pas de suite.

    F je la boucle je me tape le prix de la peinture je peins moi-même avec mon amie peintre et je me dit que cela fait partie des risques du métier , on à des rentrées d'argent et quelques fois des sorties d'argent

    Dernière modification par JeanLarue (04-07-2017 08:53:44)


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    panchito
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    @Rexou

    Vous avez probablement raison. Je ne suis pas dans ce segment-là. Tous mes biens sont à plus de 800€, et donc les candidats ont des exigences beaucoup plus élevées... Impensable de ne pas rentrer sans au moins une couche "fraicheur" appliquée par un professionnel

    Dernière modification par panchito (06-07-2017 14:09:11)

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    rexou
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    @ Panchito : Pas le même public, donc pas les mêmes besoins ni les mêmes attentes... mais les mêmes risque : paiements défaillants, dégâts locatifs...


    rexou

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    Aime ce post :
    panchito
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Oui mais pas la même amplitude de risques (impayés pour un loyer de 1800€, charges de 400€, dégâts dans des villas de plus de 510m²....). Les chiffres montent beaucoup plus vite.

    Dernière modification par panchito (06-07-2017 16:14:42)

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    Aime ce post :
    rexou
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    panchito a écrit :

    Oui mais pas la même amplitude de risques (impayés pour un loyer de 1800€, charges de 400€, dégâts dans des villas de plus de 510m²....). Les chiffres montent beaucoup très vite.

    Tout est proportionnel... y compris la solvabilité supposée des locataires. et les garanties exigées   smile


    rexou

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    Francis
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Toutes ces conversations m'inspirent quelques remarques.
    D'abord, Jeanlarue, vous êtes manifestement un gentil propriétaire.
    Ensuite, il est faut de penser qu'une peinture s'amorti en 9 ans.  La durée dépend de la qualité de la peinture et aussi de sa mise en oeuvre mais également de l'endroit ou elle se situe.  Un plafond de hall de nuit est moins exposé que le mur de cuisine au-dessus de l'évier ou de la taque de cuisson.
    Faire appel à un expert pour aussi peu de dégât n'est pas intéressant (zut, je coupe la branche sur laquelle je suis assis ! ).  Ses honoraires risquent d'être plus important que l'indemnité compensatoire.

    In fine, à votre place, après avoir reçu le dernier loyer, je toucherais un mot au locataire pour ses malfaçons et suivant sa réaction, je laisse tomber, j'acte par écrit un accord, je vais en justice ou je lui envoie quelques potes de Molenbeek (Les Tchétchènes ne sont plus à la mode ! )

    Notez que votre nouveau locataire a visité l'appartement avant de louer et donc a vu l'état des peintures.  De ce fait, en principe, il ne peut pas vous forcer à repeindre !


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
    l´univers et la bêtise humaine...
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    Erico
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Francis a écrit :

    Toutes ces conversations m'inspirent quelques remarques.
    D'abord, Jeanlarue, vous êtes manifestement un gentil propriétaire.
    Ensuite, il est faut de penser qu'une peinture s'amorti en 9 ans.  La durée dépend de la qualité de la peinture et aussi de sa mise en oeuvre mais également de l'endroit ou elle se situe.  Un plafond de hall de nuit est moins exposé que le mur de cuisine au-dessus de l'évier ou de la taque de cuisson.
    Faire appel à un expert pour aussi peu de dégât n'est pas intéressant (zut, je coupe la branche sur laquelle je suis assis ! ).  Ses honoraires risquent d'être plus important que l'indemnité compensatoire.

    In fine, à votre place, après avoir reçu le dernier loyer, je toucherais un mot au locataire pour ses malfaçons et suivant sa réaction, je laisse tomber, j'acte par écrit un accord, je vais en justice ou je lui envoie quelques potes de Molenbeek (Les Tchétchènes ne sont plus à la mode ! )

    Notez que votre nouveau locataire a visité l'appartement avant de louer et donc a vu l'état des peintures.  De ce fait, en principe, il ne peut pas vous forcer à repeindre !

    le nouveau locataire a visité l'appartement occupé et meublé.....une fois tout enlevé qu'en sera t'il ?


    --------------------------------------------------------------------
    N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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    Francis
    Pimonaute incurable
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.

    Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !


    Francis

    Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
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    JeanLarue
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Francis a écrit :

    Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.

    Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !

    Je lui ai dit sans instister qu'il devait nettoyer les débordement de peinture.

    Pourquoi je n'ai pas insisté ? Parce que j'attends mon dernier loyer , et à lire vos histoire , la diplomatie aide quelques fois.

    Sinon je suis d'accord avec votre dernière phrase et encore une fois le but n'est pas de voler qui que ce soit. monkey


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    Erico
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Francis a écrit :

    Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.

    Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !

    oui mais très modeste ou pas

    et si par exemple il y a un gros trou derrière un meuble ?


    --------------------------------------------------------------------
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    JeanLarue
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Erico a écrit :
    Francis a écrit :

    Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.

    Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !

    oui mais très modeste ou pas

    et si par exemple il y a un gros trou derrière un meuble ?

    +1


    Vous savez j'ai une veille voiture , elle à plus de 15 ans et tout les matins quand je rentre dans cette voiture j'adore qu'elle soit propre et entretenue.

    Il s'agit d'une petite citadine.

    Je ne roule pas sur l'or mais cela ne coûte pas plus chère de faire attention aux objets et les respecter.


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    Erico
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    JeanLarue a écrit :
    Erico a écrit :
    Francis a écrit :

    Il a visité l'appartement et s'il n'a pas fait de réserve, cela veut dire qu'il accepte l'appartement dans son état.

    Ne pas perdre de vue que l'on est ici dans un appartement très modeste !

    oui mais très modeste ou pas

    et si par exemple il y a un gros trou derrière un meuble ?

    +1


    Vous savez j'ai une veille voiture , elle à plus de 15 ans et tout les matins quand je rentre dans cette voiture j'adore qu'elle soit propre et entretenue.

    Il s'agit d'une petite citadine.

    Je ne roule pas sur l'or mais cela ne coûte pas plus chère de faire attention aux objets et les respecter.

    je ne comprends pas votre réponse


    --------------------------------------------------------------------
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    JeanLarue
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Erico a écrit :

    je ne comprends pas votre réponse

    En résumé , pour moi "petit bien modeste" ou "grand bien de luxe" il faut en prendre soin.


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    panchito
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    JeanLarue a écrit :

    mais cela ne coûte pas plus chère de faire attention aux objets et les respecter.

    Mais là les propriétaires ont en général une tout autre attitude que les locataires...

    J'ai eu un locataire qui bichonnait sa toute nouvelle Audi A5  avec passion et amour mais qui ne payait ni l'eau ni l'électricité dans la villa qu'il me louait, qui n’entretenait rien, qui a percé des chassis garnis de vitraux antiques pour faire passer le cable de sa gigantesque antenne parabolique planté dans le jardin (15 ares de pelouses qu'il n'a jamais tondue) et qui est finalement retourné aux USA à la cloche de bois...

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    JeanLarue
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    panchito a écrit :
    JeanLarue a écrit :

    mais cela ne coûte pas plus chère de faire attention aux objets et les respecter.

    Mais là les propriétaires ont en général une tout autre attitude que les locataires...

    .


    Mais là les propriétaires ont en général une tout autre attitude que les locataires...

    Ouép , triste réalité.


    Et votre Mr Audi A5 , comment l'aviez vous senti à l'époque étiez vous débutant dans le domaine ou a t il été correct quand vous l'aviez rencontré pour la 1ère fois ?

    Je suis curieux excusez moi mais j'aime apprendre de vos expériences. monkey


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    panchito
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Je loue des biens depuis plus de 20 ans.

    Ce monsieur était parfaitement correct et était civil au Shape avec un salaire net de plus de 6000€ + home allowance

    Les problèmes je les ai découverts après:
    - il m'avait dit que sa femme ne savait pas signer le bail car elle était en vacances avec les enfants. Il m'a dit qu'il lui avait envoyé toutes les photos de l'annonce et qu'elle était ravie! On était en juillet. J'ai appris par la suite qu'il était divorcé et avait donc pris une villa de 510 m² (5 chambres de chacune +/-28 m², 2 sdb) en étant tout seul pour l'entretenir.
    - Après les premiers soucis, j'ai contacté le Shape Housing et eux m'ont dit que mon locataire bien qu'il travaille au Shape n'était pas passé par eux et que s'il était passé par eux, son grade ne lui aurait jamais permis de prendre un tel bien en location.

    Comme on n'est pas raciste (il était noir de Caroline du Nord ou du Sud), nous on l'avait accepté sur base de son travail de IT Security Officer au Shape.

    on a parris par la suite que c'était en fait un ancien soldat qui revenait d’Afghanistan. Au Shape, il était logé gratuitement dans des baraquements sur place. Et qu'il a probablement eu la chance de sa vie en devenant civil et en décrochant un tel salaire sans avoir la mentalité qui aurait du aller avec...

    Ensuite il fut poursuivi par la SWDE et Electrabel au Tribunal et il a disparu du jour au lendemain....

    Je ne vous dit pas dans quel état de saleté et d'encombrement on a retrouvé le bien! Les 170m² de caves étaient pleines de caisses vides d'Amazon jusqu'au plafond. Vraiment la société de consommation à son paroxysme. Mais on ne paie ni l'eau ni l’électricité! Quand au jardin de 15 ares, c'était la brousse équatoriale.

    Mais je l'ai souvent dit, vous pouvez prendre autant de garantie que vous voulez, le choix d'un locataire est toujours une loterie...

    Mais on a pu récupérer la garantie en allant au tribunal.

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    JeanLarue
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    panchito a écrit :

    le choix d'un locataire est toujours une loterie...

    Mais on a pu récupérer la garantie en allant au tribunal.

    Et oui c'est ce que tout le monde me dit ... La loterie.

    Je vous avoue que je suis tombé sur plusieurs cas dans mes candidats , si je n'avais pas google je louairais à un repris de justice et un homme qui doit 200.000 à la sncb , cela nous à fait rire avec mon épouse quand nous sommes tombés sur ces deux cas !

    (le rire guérit pas mal de chose)

    Á prendre au second degré (ou pas) :

    Est-ce qu'une blacklist des mauvais locataire existe ?! (il y a bien le darknet)


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

    Jean.

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    PIM
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    JeanLarue a écrit :

    Est-ce qu'une blacklist des mauvais locataire existe ?! (il y a bien le darknet)

    Non.
    De même qu'il n'existe pas une blacklist des mauvais bailleurs...


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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    JeanLarue
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    PIM a écrit :

    [
    De même qu'il n'existe pas une blacklist des mauvais bailleurs...

    C'est dommage , et pour les mauvais/bon agents immobilier cela serait chouette aussi.

    Il y a bien des appli'/sites qui cotent/critiquent les commerces ect ...

    Dernière modification par JeanLarue (07-07-2017 16:21:12)


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    Erico
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    JeanLarue a écrit :
    panchito a écrit :

    le choix d'un locataire est toujours une loterie...

    Mais on a pu récupérer la garantie en allant au tribunal.

    Et oui c'est ce que tout le monde me dit ... La loterie.

    Je vous avoue que je suis tombé sur plusieurs cas dans mes candidats , si je n'avais pas google je louairais à un repris de justice et un homme qui doit 200.000 à la sncb , cela nous à fait rire avec mon épouse quand nous sommes tombés sur ces deux cas !

    (le rire guérit pas mal de chose)

    Á prendre au second degré (ou pas) :

    Est-ce qu'une blacklist des mauvais locataire existe ?! (il y a bien le darknet)


    vous avez failli louer à l'ex de Laurette ?


    --------------------------------------------------------------------
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    Re : [État des lieuxde sortie] Peinture.

    Erico a écrit :

    )


    vous avez failli louer à l'ex de Laurette ?

    big_smile big_smile big_smile  je ne peux rien dire ici , les écrits restent ! monkey lol


    Merci pour vos messages & au plaisir de vous lire ,

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