Bxl: régionalisation de la loi sur le bail - évolution

Merci GT, mais sauf erreur, il n'y a pas de compte-rendu des discussions en commission, ni le texte qui sera soumis en plénière.
(je sais: vous n'avez pas dit que cela s'y trouvait)

Bonjour,

Lisant l'article je me pose une question sur l interprétation du paragraphe 7 page 169

§ 7. Le colocataire sortant est délié pour le futur de
ses obligations résultant du bail à la date d’expiration
de son congé et pour autant qu’un nouveau colocataire
désigné conformément au paragraphe 5 ait signé
l’avenant visé au paragraphe 6 ou que le colocataire
sortant puisse démontrer avoir effectué une recherche
active et suffisante d’un nouveau colocataire. À défaut,
les obligations pour le futur du colocataire sortant et
la solidarité avec les autres colocataires s’éteignent
automatiquement au plus tard à l’expiration d’un délai
de 6 mois après la date d’expiration du congé.

Par "obligations résultant du bail"  on entend  aussi le payement du loyer?
Bref si le colocataire sortant ne trouve pas de remplaçant (et n a pas cherche), doit il encore payer pour 6 mois?
Ou il paye encore les charges pour 6 mois?
Ou ?

Le magazine mensuel ("Le Cri") du SNP consacre sa couverture de septembre 2017 à ce sujet, avec cet édito de son président:

"Bruxelles : la nouvelle loi sur les baux est arrivée : une lutte acharnée du SNPC-NEMS pour défendre les droits des bailleurs

Par Olivier Hamal, Président du SNPC-NEMS

Le 18 juillet dernier le Parlement bruxellois a voté la nouvelle législation sur les baux, propre à la Région de Bruxelles-Capitale. Le souhait de la ministre serait qu’elle entre en vigueur au 1er janvier 2018 avec différents arrêtés d’exécution.

Dans le présent numéro, nous vous traçons déjà les grandes lignes de son contenu et dans les prochains mois des articles, de nouvelles éditions des baux, livres et brochures etc. seront édités. Différentes séances d’information seront également organisées.

Depuis le mois de juillet 2014, le SNPC-NEMS n’a pas manqué d’attirer l’attention de ses membres sur la régionalisation du logement privé avec pour conséquence que demain, il y aura trois législations régionales sur les baux et qu’elles s’appliqueront – ou pas – en fonction de la situation de l’immeuble loué.

Entre 2014 et 2017, le SNPC-NEMS a été à la manœuvre pour accompagner les réformes à intervenir et surtout pour défendre aux mieux les intérêts des bailleurs. Ce ne fut pas chose aisée, principalement en Région de Bruxelles Capitale.

Nous n’aborderons pas dans le cadre du présent éditorial la situation en Région wallonne car le changement de majorité va retarder de quelques mois l’adoption et le vote de la nouvelle législation.

A Bruxelles, le SNPC-NEMS a dû faire face à un double front. Et même si la nouvelle législation ne rencontre pas toutes nos préoccupations, nous avons pu largement limiter la casse sur les aspects les plus importants. A titre exemplatif, il n’y a pas de changement au niveau de la durée des baux et il est toujours possible de faire de baux de courte durée.

Le premier front est celui des associations de défense des locataires. Il ne faut pas perdre de vue qu’à Bruxelles, le rapport propriétaires-locataires est de 40/60 alors qu’au niveau de l’ensemble du pays, ce rapport est de 70/30. Les locataires y représentent donc un poids électoral conséquent et le monde associatif social qui les défend n’a pas manqué de venir avec tout un arsenal d’horreurs : absence totale de choix du locataire, bail à vie, encadrement des loyers, cessions et sous locations permises sans l’accord du bailleur, des commissions paritaires locatives destinées à entendre les contentieux locatifs, etc…

Soyons clairs, certains veulent mettre fin « au bailleurisme ».

Le second est celui de nos interlocuteurs politiques. Tout d’abord le Cabinet de la Ministre Fremault (Cdh). Certes il nous a invité à participer à différentes consultations et réunions de travail mais, nonobstant notre collaboration totale, nous avons dû constater un manque évident de transparence. Contrairement à ce qui s’est fait en Région wallonne, tous les textes ne nous ont pas été soumis, notamment ceux susceptibles de nous fâcher. En outre contrairement à la déclaration de politique générale de la majorité bruxelloise, le texte ne contient aucune mesure visant à mieux protéger les bailleurs vis-à-vis des manquements de leurs locataires.

Toujours avec le Cabinet Fremault, le SNPC-NEMS a refusé de poursuivre les discussions pour l’établissement d’un bail type facultatif : le projet soumis était ubuesque, mélangeant différents types de baux (de quoi créer une confusion complète), brillant par l’absence de clause en faveur du bailleur (ex : clause de solidarité des signataires). Le pompon : la possibilité pour le bailleur de renoncer contractuellement à ses quelques droits… !

Fort heureusement le SNPC-NEMS a ses réseaux. Quelques jours avant que le texte ne passe en première lecture devant le Gouvernement bruxellois, nous avons découvert qu’il retenait une nouvelle procédure de conciliation obligatoire préalable à toute action en justice, un droit de préemption pour les locataires, la possibilité pour le locataire de céder son bail ou de sous louer sans l’accord du bailleur, une véritable embrouille pour ce qui est des possibilités de choix par le bailleur de son locataire … Nous n’avons donc pas hésité à interpeller Olivier Maingain, Président de DEFI, et les Cabinets des Ministres Gosuin (DEFI) et Vanhengel (OPEN VLD) pour ramener « l’église au milieu du village ». Tel fut le cas.

Nous pensions aussi légitimement qu’à partir du moment où un texte avait été adopté par le Gouvernement, il passerait sans problème la rampe du Parlement bruxellois, sous réserve de l’un ou l’autre amendement technique, et ce d’autant plus en regard des différentes concertations intervenues.

Nous avons dû déchanter. A notre grande surprise, le PS pourtant dans la majorité mais aussi l’aile gauche du Cdh est venue appuyer différents amendements d’ECOLO tout-à-fait inacceptable pour les bailleurs. Entre la fin mars et cette mi- juillet, le SNPC-NEMS a ainsi multiplié les contacts, mails et courriers pour les contrer, fort heureusement avec succès.

A titre d’exemple, on peut mentionner spécifiquement les amendements suivants :
-    réduire les possibilités de choix par les bailleurs de leurs locataires ;
-    imposer des baux et états des lieux types dont seraient exclues toutes clauses en faveur des bailleurs ;
-    la mise en place d’une notion de loyer dit raisonnable « adapté aux qualités du bien » (à mettre en corrélation avec les grilles indicatives qui vont être adoptées) avec des contestations possibles et demandes d'avis devant des commissions paritaires locatives et le cas échéant dans le prolongement de pouvoir porter l'affaire devant le juge de paix pour obtenir une réduction du loyer.

Ce qui vient de se passer montre à nouveau l’importance pour les bailleurs de se rassembler dans une association à même de défendre leurs droits légitimes.

Les résultats obtenus établissent à suffisance que nous remplissons pleinement notre rôle, notre représentativité et notre expertise, reconnues.

Dans un encadré SNPC

Pourquoi le SNPC-NEMS est-il opposé à la notion de loyer dit raisonnable « adapté aux qualités du bien » ?

- Ce serait une forme de blocage et d'encadrement déguisé des loyers, ce que la déclaration de politique régionale ne prévoit pas.

- Pour nombre de locataires, ce caractère raisonnable serait apprécié non pas en tenant compte des qualités du bien mais bien de leurs revenus. Les contentieux locatifs et le non paiement des loyers dans l’attente d’une décision d’une commission paritaire risquaient ainsi de se multiplier. Il faut connaître la pratique des contentieux locatifs pour savoir que c’est comme cela que cela fonctionne, le locataire – pour ne pas régler son loyer – s’appuiera, outre sur des problèmes au bien loué (à tort ou à raison), sur un loyer qu’il considère comme déraisonnable.

- Cette démarche est à sens unique. La logique voudrait que, si les loyers issus des grilles indicatives de loyers sont les loyers dits raisonnables, le bailleur puisse alors également obtenir une majoration du loyer s'il a loué trop bon marché. Car qui dit loyer raisonnable, veut aussi dire que l'on estime que c'est le montant voulu pour permettre au bailleur de faire face à ses charges, impôts et d'en retirer un profit légitime.

Le professeur Nicolas Bernard, peu suspect de sympathie pour les bailleurs, a d’ailleurs soutenu dans des écrits qu'un certain nombre de bailleurs surtout « des vieux » et « des peu instruits » louent en dessous du prix du marché et qu'il ne serait pas bon qu'ils soient pleinement informés des prix du marché via une trop grande publicité des grilles indicatives des loyers.

- Le SNPC-NEMS est contre les commissions paritaires locatives, soviets locatifs en puissance. Impensable d'y envoyer des propriétaires et locataires lambda pour apprécier si oui ou non le loyer demandé pour tel ou tel logement est raisonnable ou pas. Il y aurait lieu d’y envoyer des personnes ayant une bonne connaissance du marché immobilier et locatif et aussi des relations propriétaires locataires. Il faudrait donc y envoyer des « professionnels » et le SNPC-NEMS – qui ne vit que des cotisations de ses membres – n'a ni bénévole ni salarié à envoyer dans ce type de structure et financer ainsi une nouvelle administration.

- Enfin, avec la mise en place de grilles indicatives des loyers, quel est encore l'intérêt de cette notion de loyer raisonnable et de mise en place d'un mécanisme de contrôle ? En effet, avant même la prise en location, les candidats locataires connaîtront ce qui est raisonnable ou non en matière de loyers pratiqués."

(fin de citation)

Sur sa page FB, le président du SNPC, Olivier Hamal, écrit ceci:

« Pourquoi le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNPC) ne discutera plus d'un bail type à Bruxelles

Le SNPC n'est pas des plus heureux quant à la manière dont le cabinet de la Ministre FREMAULT a porté le dossier de la régionalisation du bail à Bruxelles. Nous nous en sommes déjà longuement exprimé dans l'édito du CRI de septembre dernier.

En commission du logement du Parlement bruxellois, la Ministre FREMAULT a fait part de sa volonté de mettre à nouveau autour de la table les représentants des propriétaires et des locataires pour arrêter un bail type qui aurait l'accord de tout le monde.

De découvrir par ailleurs dans un article de DIMANCHE-Bruxelles (SUD PRESSE du we dernier) que si ce dossier de bail type n'a pas encore abouti c'est parce que la position du SNPC serait très revendicatrice.

Pas mal dans le genre comme approche alors qu'il s'agit dans le chef du SNPC de veiller au respect des droits des bailleurs et dès le mois d'avril, il a clairement fait par au cabinet FREMAULT des raisons justifiant sa position.

Nous nous voyons en effet mal poursuivre la réflexion sur un bail type qui est manifestement à l’antipode des baux type que le SNPC propose à ses membres et bien connus.
Ce n’est pas un bail type qui devrait exister mais plusieurs en fonction du type de relations locatives : bail de résidence principale, bail étudiant, bail de colocation etc….. En l’espèce il est proposé un fourre-tout. Le monde des bailleurs comme des locataires est pluriel et à ne plus s’y retrouver.

Par ailleurs, de constater que pour le bailleur lambda, il risque d’être piégé sous différents aspects. De constater ainsi à titre exemplatif qu’il lui est proposé une alternative pour ce qui est des indemnités dues par le preneur en cas de rupture de bail aux torts de ce dernier . Combien de bailleurs remplissent mal un bail et d’oublier de cocher la bonne case. Nous n’avons pas nous plus vu, sauf erreur de notre part, de clause en matière de solidarité des preneurs.

Par ailleurs d’être interpellé par des clauses du type :

□ Le bail peut être résilié par le bailleur pour occupation personnelle, aux conditions plus restrictives suivantes :
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
□ Le bailleur renonce à la faculté de résiliation pour occupation personnelle.

Ou encore le bailleur peut renoncer à l'indexation annuelle....

Mais rien quant au fait que le preneur pourrait renoncer à ceci ou cela.

En fait il faudrait tout réécrire selon nous et plus généralement, le SNPC n’entend pas qu’il puisse être fait état que ce ou ces baux type ont été faits avec sa participation et son accord.

Mais il n’a aucun problème à ce que la Région propose un ou plusieurs baux type et le fasse sous son entière responsabilité. Il est en outre clair que le SNPC ne pourra recommander l’utilisation de ce bail à ses membres.

Enfin, le SNPC s’est engagé loyalement dans les discussions avec le Cabinet pour accompagner la réforme du bail en Région de Bruxelles Capitale et comme il l’a fait aussi en Région wallonne.

Nous ne reviendrons pas sur des remarques déjà précédemment formulées quant au contenu du projet d’ordonnance mais au-delà le SNPC est très interpellé par des amendements déposés et votés par un ou des groupes de la majorité.

Le SNPC se doit donc de prendre du recul et de pouvoir le cas échéant en toute liberté pour pouvoir défendre son approche des choses et les droits de propriétaires bailleurs.«