Question investissement locatif & demande d'avis

Primo, quand on désire investir dans l'immobilier, il ne faut pas se "débarrasser" de son cash en faisant des remboursements anticipés de ses prêts. En effet, les banquiers préfèrent des clients qui ont du cash. C'était donc une erreur de faire ce remboursement anticipé de 43.000€.

Si vous faites un prêt globalisant les deux emprunts, vous perdez souvent les avantages fiscaux éventuels de votre premier prêt qui serait pour un bien "unique". A vérifier avec un fiscaliste (ou avec le SPF finance et sa super hot-line) en fonction de votre situation personnelle exacte.

Vous pouvez par contre faire un PH en second rang sur votre premier appartement. Peu de banque acceptent un second rang. Sauf si c'est la même banque quele premier rang... Certaines banques considéreront alors que vous faites un prêt à moins de 80% et cela pourrait passer.

A ma connaissance, il devient de plus en plus compliqué de faire un PH sur 100% d'un bien de rapport. Pour mon dernier prêt en cours qui traine et que j'ai dû reprendre à zéro, la manière de calculer de la banque est largement différente aujourd'hui et il y a 8 mois. Il y a 8 mois, on considérait l'effort propre en incluant les travaux. Aujourd'hui, plus question de financer plus de 80% du prix d'achat (pas de soucis pour les travaux) Bref, un jour n'est pas l'autre, pour un même dossier, dans une même banque avec un même interlocuteur!!!

Pour ce qui est de votre frustration de "mélanger" deux biens, vous avez raison. Mais les banques gardent de toute façon tous les droits de saisir tout ce que vous possédez en cas de défaut de payement sur l'un ou sur l'autre crédit... Ceci dit, les hypothèques seraient mélangées, mais pas les crédits. Vous auriez toujours deux crédit indépendants: un pour l'appartement, un pour le bien de rapport.

Attention aussi à voir si vous faites l'investissement seul ou avec votre compagne. Si c'est avec votre compagne, est-il opportun de globaliser les hypothèques? A voir...

Si vous refaites un emprunt globalisé pour 2 immeubles différents, je ne pense pas que vous perdrez votre avantage fiscal. Il faudra néanmoins montrer (via les actes notariés certainement) au contrôleur fiscal la proportion que représente votre ancien appartement (déduit comme habitation propre et unique ; avec perte de la majoration quand il ne sera plus 'unique').

Mais je comprends votre question autrement de toute manière.
Vous voulez refaire un autre emprunt (différent donc), mais utiliser votre capital déjà remboursé en guise de garantie. --> C'est une des bases des investisseurs immobiliers.
En donnant plusieurs biens en hypothèque à la banque, vous réduisez nettement le risque pris par celle-ci en cas de non-remboursement.

Par contre, c'est différent de la quotité, qui est le rapport entre les fonds propres et le coût total d'achat. Ne confondez pas avec les garanties que vous apportez, qui servent justement, elles, à vous épargnez des mises importantes en fonds propres.

Lorsque vous êtes confiant dans vos calculs et vos capacités, il ne faut pas hésiter à hypothéquer ce que vous avez en patrimoine.

Salut Himura merci pour ton intervention.

Concernant mon appartement, je pense le mettre en location dans maximum 5ans on va dire le temps que madame finisse ces études et travail & le temps de mettre de coté pour acheter en commun donc l'appartement en attendant restera notre résidence principal.

Mon désire est de profiter de ce temps pour investir afin d'en tirer un avantage financier a moyen/long terme..

Je suis d'accords avec toi concernant la quotité minimum demandé par les banques par contre, les courtiers en prêt hypothécaire sont les seuls à .. disont avoir une solution dans mon cas de figure en jouant la carte que si je fais un seul prêt pour les 2 biens, l'organisme préteur à en garantie mon appartement qui est à plus de la moitié payé  ..
J'imagine avec une certaine pénalité du coté du taux pratiqué mais bon si cela me permet de réalisé mon premier investissement immobilier, je serai prêt a accepté cette pénalité ..

Car si je dois patienter d'avoir les frais de notaire + 20% du prix d'achat, même en épargnant 15000 annuel, c'est pas pour demain ....

Puis si je fais de la sorte, le fait qu'il ne reste que 56000e à payé sur mon appartement qui serait remis sur un prêt disont en 25 ans, cela allégera mes charge mensuelle donc mon épargne annuel n'en serait que valorisée ce qui faciliterai l'épargne pour un second achat quelque temps après (à condition de bien géré et sans trop de couac) corrigez moi si je me trompe ..

Je sais pas trop comment les courtiers arrivent à proposé des solutions qui sortent des contraintes habituelles des banques traditionnelle .. Surement des accords pour prise de position sur des produits à risque mesuré j'imagine ..

Un collègue à fait la même opération et n'a dû payé que les frais d'expertise des deux biens mais hormis cela, il n'a rien dû avancer de sa poche (frais de notaire etc mis dans le prêt).