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    Command ou (edit) porte-fort

    D1791
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    Command ou (edit) porte-fort

    Les sujets existants déjà que j'ai trouvé via le module de recherche remontent à 2004- 2006 et 2008.
    Pour ne pas faire de déterrage de sujet, je préfère en réinitier un nouveau.

    Il existe 2 façon de conclure un achat immobilier sans que l'acheteur "initial" soit l'acheteur "final".
    - L'élection de command
    - une autre formule dont le nom m'échappe (edit - Porte-fort) , notamment utilisée pour des achats par une société en cours de constitution.

    Sur le site notaire.be, l'élection de command peut se faire dans les 5 jours ouvrables.  Dans les vieux sujets du forum on parle d'un délai de 1 jour (pour raisons fiscales) en citant notamment notaire.be

    Mes questions :
    - comment s'appelle cette autre technique dont le nom m'échappe pour l'instant ? (edit - Porte-fort)
    - est-ce que le délai pour élire command a été allongé ou est-ce que pour le fisc c'est toujours 1 jour ?

    Merci de vos éclairages.

    Dernière modification par D1791 (20-07-2017 10:05:14)


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    PIM
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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    Election de command: la matière des droits d'enregistrement ayant été régionalisée, la réponse à apporter, notamment pour le délai, est effectivement différente.

    Voir cette note-ci de mise à jour

    Les explications sur le principe de l'élection de command

    Pour l'autre approche, il s'agit d'acquérir au nom d'une société de droit belge à constituer. Si elle est constituée dans les 2 ans, les obligations souscrites par l'achat peuvent être reprises par la dite société, sans qu'on ne considère, fiscalement parlant, qu'il y a eu double mutation.
    Si elle n'est pas constituée dans lé délai requis, l'achat de fait au nom de l'acquéreur signataire.


    Erik DECKERS
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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    PIM a écrit :

    Election de command: la matière des droits d'enregistrement ayant été régionalisée, la réponse à apporter, notamment pour le délai, est effectivement différente.

    Voir cette note-ci de mise à jour

    Les explications sur le principe de l'élection de command

    Pour l'autre approche, il s'agit d'acquérir au nom d'une société de droit belge à constituer. Si elle est constituée dans les 2 ans, les obligations souscrites par l'achat peuvent être reprises par la dite société, sans qu'on ne considère, fiscalement parlant, qu'il y a eu double mutation.
    Si elle n'est pas constituée dans lé délai requis, l'achat de fait au nom de l'acquéreur signataire.

    L'élection de command n'es-ce pas un acheteur qui cède ses droits a un autre acheteur ou bien une personne désigné par l'acheteur qui ne souhaite pas se faire connaître lors de la vente ou bien lors  d'une vente public.

    Concernant l'achat  pour une société en formation le délai de 2 ans me semble bien long, qui paye les droits d'enregistrements et comment sont transféré les droits d'enregistrement payés par un tiers si le capital n'est pas constitué avant 2 ans.

    Dernière modification par jacq (19-07-2017 20:20:08)


    jacq

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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    @jacq:
    - élection de command: lire le contenu des liens donnés
    - achat pour compte d'une société en formation: voir ceci   . Personne n'a écrit que la vente n'a pas lieu dans les délais habituels (4 mois)... C'est simplement une économie fiscale (pas de double mutation). L'acquéreur-particulier (pour simplifier) est ensuite remboursé par la société constituée.


    Erik DECKERS
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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    pim a écrit: L'acquéreur-particulier (pour simplifier) est ensuite remboursé par la société constituée.
    Non je pense que  ce remboursement pourrait être requalifié comme une rémunération ou bien un avantage non déductible pour la société,  si le particulier devient actionnaire de la société.


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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    jacq a écrit :

    pim a écrit: L'acquéreur-particulier (pour simplifier) est ensuite remboursé par la société constituée.
    Non je pense que  ce remboursement pourrait être requalifié comme une rémunération ou bien un avantage non déductible pour la société,  si le particulier devient actionnaire de la société.

    Je ne partage pas du tout votre analyse.

    Prenez connaissance de ceci (site droit belge, fiche pratique, "les engagements pris au nom d'une société en formation")


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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    @d1791: je vois que vous avez édité votre question et son titre en y ajoutant la notion de "porte-fort", ce qui est encore, juridiquement, autre chose que les 2 cas cités (command & société en formation) dans votre question.

    Voir ceci


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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    Merci Pim pour les liens explicites.
    J'ai édité mon premier post car j'ai retrouvé l'expression Porte-fort qui m'échappait hier.


    Je lis dans le second lien :

    actualitésdroitbelge.be a écrit :

    Soulignons enfin que la déclaration de command n'est pas permise en cas d'adjudication à un colicitant 13, c’est-à-dire au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une vente publique.

    Dois-je comprendre de cette phrase qu'il n'est pas possible d'enchérir lors d'une vente publique "pour le compte", par exemple, d'un des vendeurs (en cours de réglement du divorce) via l'élection de command ?
    Est-ce bien ça ?


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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    D1791 a écrit :

    Merci Pim pour les liens explicites.
    J'ai édité mon premier post car j'ai retrouvé l'expression Porte-fort qui m'échappait hier.


    Je lis dans le second lien :

    actualitésdroitbelge.be a écrit :

    Soulignons enfin que la déclaration de command n'est pas permise en cas d'adjudication à un colicitant 13, c’est-à-dire au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une vente publique.

    Dois-je comprendre de cette phrase qu'il n'est pas possible d'enchérir lors d'une vente publique "pour le compte", par exemple, d'un des vendeurs (en cours de réglement du divorce) via l'élection de command ?
    Est-ce bien ça ?

    Cette précision fait référence à l'ouvrage (... de référence  wink ), d'ailleurs repris dans notre page consacrée aux livres immobiliers utiles) d'André Culot (Manuel des droits d'enregistrement) publié chez Larcier.

    Je vous reproduis ci-dessous la page concernée, qui est explicite:

    command.jpg


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    D1791
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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    Merci Pim.

    Si j'ai bien compris la 2e hypothèse de la 2e règle particuliére, il est tout à fait possible que lors de la vente publique d'une maison appartenant en indivision à A et B, l'enchérisseur "final" D déclare élire command en faveur de B.
    Donc au final B pourra acheter la maison (alors que A refusait de la lui vendre initialement).


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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    D1791 a écrit :

    Merci Pim.

    Si j'ai bien compris la 2e hypothèse de la 2e règle particuliére, il est tout à fait possible que lors de la vente publique d'une maison appartenant en indivision à A et B, l'enchérisseur "final" D déclare élire command en faveur de B.
    Donc au final B pourra acheter la maison (alors que A refusait de la lui vendre initialement).

    C'est bien ainsi que je le comprends également. Mais faites le vérifier au préalable par votre notaire.

    Ceci étant dit, je ne vois pas très bien, dans le cadre d'une vente publique, comment on pourrait empêcher B de surenchérir directement. Comment A (ou l'inverse) pourrait-il s'y opposer ?


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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    PIM a écrit :

    Ceci étant dit, je ne vois pas très bien, dans le cadre d'une vente publique, comment on pourrait empêcher B de surenchérir directement. Comment A (ou l'inverse) pourrait-il s'y opposer ?

    Parce que A et B viennent de divorcer et en sont au partage des biens.
    Que A ne veut pas que B reste habiter dans la maison, alors que si elle est vendue à un tiers, il devrait l'accepter.
    Que B voudrait garder la maison, sans devoir la payer un prix absurde parce que A enchérira au delà du raisonnable si c'est B qui mise.

    Si c'est un tiers inconnu, D qui mise, le prix d'adjudication pourrait être un prix normal et via l'élection de command, lorsque A découvrira qui est l'acheteur "final" le marteau sera tombé.

    C'est absurde, je vous l'accorde, mais les comportements d'après divorce ne sont pas toujours raisonnables...


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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    Pim a écrit: je ne partage pas votre analyse !

    Effets de la reprise de l’engagement par la société dans le respect des conditions de l’article 60 du Code des sociétés

    Si les conditions précitées sont respectées, la ratification par la société libère rétroactivement, activement et passivement le promoteur, l’engagement étant dés lors considéré comme ayant été conclu directement par la société elle-même.

    Le tiers ne doit pas donner son accord à la reprise de l’engagement et, comme mentionné ci-dessus, il ne peut s’y opposer.

    Il existe une controverse quant au fait de savoir si la reprise d’un engagement qui a été soumis à des formalités particulières (telles que l’enregistrement au bureau de conservation des hypothèques ou encore au paiement de droits d’enregistrement) doit être également soumise aux mêmes formes.


    Absence de reprise de l’engagement ou reprise sans respect des conditions de l’article 60 du Code des sociétés

    En cas d’absence de reprise par la société de l’engagement conclu ou si cette reprise n’a pas été faite dans le respect des conditions de l’article 60 du Code des sociétés, le(s) promoteur(s) reste(nt) personnellement (et solidairement) tenu(s) de l’engagement.

    En cas de défaut d’exécution, le promoteur sera donc tenu, en vertu du droit commun de la responsabilité contractuelle, de l’exécution en nature des obligations contactées et, à défaut, de dommages et intérêts.

    Le promoteur ayant du exécuter l‘engagement qu’il avait voulu contracter au nom et pour compte d’une société en formation qui, in fine, ne les a pas repris, peut se retourner contre la société sur base de mécanismes de droit commun tels que la gestion d’affaire ou l’enrichissement sans cause, dans la mesure où les conditions d’application de ces mécanismes sont évidemment remplies.

    Si la société a repris l’engagement sans respecter les conditions de l’article 60 du Code des sociétés (donc par exemple après les délais prévus), elle deviendra codébitrice solidaire. Dans cette hypothèse, le promoteur ne sera donc pas libéré et le tiers cocontractant aura deux débiteurs.

    Il y a  boire et a manger dans votre réponse, les frais s d'enregistrement seront inscrit au compte courant du gérant ou a un des actionnaires en espérant qu'il soit actif dans la société, ( en espérant que le capital soit suffisant pour couvrir les frais) sur base des nouvelles  règles de comptabilité et du code des impôts l'actionnaire risque de voir ce genre d'écriture d'être requalifié en rémunération.
    Il faut être candidat au suicide pour réaliser ce genre d'opération endéans les 2 ans, 4 mois me semble raisonnable
    Merci pour votre réponse, comme j'ai pu le lire grâce a notre discutions sur ce sujet D1791 a pu trouvé une réponse a son problème.


    jacq

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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    @jacq: merci d'éditer votre message de 17.31 en ne mélangeant pas les citations et vos commentaires: on y gagnerait en compréhension... (utilisez les outils à votre disposition. Voyez le mode d'emploi)


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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    PIM a écrit :

    @jacq: merci d'éditer votre message de 17.31 en ne mélangeant pas les citations et vos commentaires: on y gagnerait en compréhension... (utilisez les outils à votre disposition. Voyez le mode d'emploi)

    Merci monsieur le professeur de votre remarque vous avez bien compris ma réponse a : Pim a écrit: je ne partage pas votre analyse ! smile


    jacq

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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    jacq a écrit :
    PIM a écrit :

    @jacq: merci d'éditer votre message de 17.31 en ne mélangeant pas les citations et vos commentaires: on y gagnerait en compréhension... (utilisez les outils à votre disposition. Voyez le mode d'emploi)

    Merci monsieur le professeur de votre remarque vous avez bien compris ma réponse a : Pim a écrit: je ne partage pas votre analyse ! smile

    C'est la seule partie intelligible...
    La suite: vous mélangez les citations et vos commentaires.


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    Aiment ce post :

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    Re : Command ou (edit) porte-fort

    Bisous Pim, a bientôt pour un autre sujet de discutions wink


    jacq

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