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Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

arnaud_bxl
Pimonaute
Inscription : 17-08-2017
Messages : 2

Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

Bonjour,

Je suis à la recherche d'un modèle de bail pour un appartement occupé en tant que résidence principale par le locataire qui exerce aussi une profession libérale dans une partie du même appartement.

Pourriez-vous s'il-vous-plait orienter mes recherches? Est-ce qu'il existe un modèle pour ce type d'occupation (à Bruxelles)?
Si non, puis-je ajouter certaines clauses à un bail d'occupation classique? Si oui, pourriez-vous me dire lesquelles?

Un grand merci d'avance pour votre aide !

Bien à vous,

Arnaud

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 213

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

Attention aux implications fiscales du bail que vous signerez.
Renseignez-vous à cet égard.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 213

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

Quelques réflexions de R.ROSOUX en 2000

"L'affectation même partielle d'un bien immobilier à l'exercice de l'activité professionnelle du locataire, personne physique , entraîne l'imposition du montant total du loyer net (au minimum le revenu cadastral indexé ) SAUF s'il existe un bail enregistré qui mentionne distinctement la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs."

"Dans l'hypothèse (...)où il existe un bail enregistré fixant la partie privée et la parie professionnelle du loyer et des avantages locatifs, le revenu imposable est déterminé distinctement pour chacune des deux parties, pour la partie privée uniquement le revenu cadastral indexé et, pour la partie professionnelle  le montant net du loyer et des avantages locatifs."

"Quand le locataire (personne physique) affecte le bien immobilier à l'exercice de son activité professionnelle pour une partie plus importante que celle spécifiée dans le bail enregistré, il s'indique de tenir compte du loyer effectivement déduit à titre de charges professionnelles par le locataire pour fixer le montant net du loyer imposable au nom du propriétaire car les stipulations du contrat de bail ne lient que les parties contractante et ne sont pas opposables à l'administration."

(Roland ROSOUX, Pratique de l'impôt des personnes physique, Nouvelle déclaration2000, Vol.I, ,E.C.P. )

Roland ROSOUX, nominé Taxman 2016

http://www.kvabb.be/fr/information/mess … -2016.aspx

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Aime ce post :
panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

Je n'accepte pas ce type de locataire car cela implique de payer beaucoup d'impôts en plus! Ou alors j'utilise un logiciel de simulation fiscale pour augmenter le loyer de manière à payer le même impôt que si je louais le même bien à un locataire l'utilisant à titre privé à 100%.

Et même si vous convenez d'une occupation à x% professionnelle et que le locataire ne respecte pas la clause du bail (qui doit évidemment être enregistré) et l'utilise à plus que x% (et déclare cette proportion en frais réels), vous serez imposé sur la totalité du loyer.

Très peu pour moi!

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

Le bail PIM que vous trouverez gratuitement sur ce site prévoit ce cas. Moi je barre toujours la clause en indiquant que mon bien ne peut être utilisé (à zéro pourcent) de manière professionnelle.

Déjà pour un locataire qui l'utilise à 100% pour du résidentiel (0% professionnel), le RC indexé, puis est multiplié par 140% avant d'être ajouté à tous vos autres revenus pour calculer votre RIG (Revenu Imposable Globalement).

Si le locataire dépasse les x% de professionnels convenus, c'est tous les loyers réels qui sont ajoutés à vos revenus (travail etc...) pour constituer votre RIG, Donc 50% de vos loyers partent à l'Etat.

Très peu pour moi. J'ai déjà donné.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 213

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

Je voudrais insister sur le fait que le bail doit stipuler expressément les 2 parties du loyer si le bailleur veut éviter d'être imposé sur le montant des loyers, même pour la partie non louée pour être affectée à des fins professionnelles.

L''art.8 du code des impôts sur les revenus énonce :

"Lorsqu'un bien immobilier sis en Belgique est donné en location à une personne physique et lorsque le loyer et les avantages locatifs sont déterminés, dans un contrat de location soumis à la formalité de l'enregistrement, séparément pour la partie qui est affectée à l'exercice de l'activité professionnelle et pour la partie qui est affectée à d'autres fins, les revenus afférents à chacune de ces parties sont déterminés séparément conformément à l'article 7, § 1er, 2°, a ou c, selon le cas."

Il existe 2 éventualités à envisager:
•    il n'existe pas de bail enregistré ou si un tel bail existe, il ne précise pas la partie professionnelle et la partie privée du loyer et des avantages locatifs.
•    il existe un bail enregistré qui fixe séparément la partie professionnel et la partie privée du loyer et des avantages locatifs.

http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 407
Site Web

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

@GT: le lien http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted ne fonctionne pas

@arnaud_bxl: c'est un détail, mais autant le savoir: la gratuité pour l'enregistrement du bail ne concerne que ceux à 100 % logement...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 213

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

PIM a écrit :

@GT: le lien http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/docu … ighlighted ne fonctionne pas


Dans ce cas voici le chemin à suivre :

google / fisconetplus/home/ impôts sur les revenus/(faire défiler la page et atteindre) commentaire (mise à jour à partir de 2010)/article 8

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arnaud_bxl
Pimonaute
Inscription : 17-08-2017
Messages : 2

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

Bonjour,

Merci beaucoup pour chacune de ces précisions !
J'étais déjà au courant pour le désavantage fiscal du bailleur mais c'était la condition fixée pour la location de l'appartement.

Bonne journée à tous,
Bien à vous,

Arnaud

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 213

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

arnaud_bxl a écrit :

Bonjour,

Merci beaucoup pour chacune de ces précisions !
J'étais déjà au courant pour le désavantage fiscal du bailleur mais c'était la condition fixée pour la location de l'appartement.

Bonne journée à tous,
Bien à vous,

Arnaud

Mais le désavantage fiscal peut être compensé par une augmentation du montant du loyer de la partie professionnelle.

A vous de calculer le montant de cette augmentation en recourant à un logiciel qui simulera la situation fiscale dans les 2 hypothèses : soit location privée exclusive par le locataire soit location privée et professionnelle  par ce preneur.

Et veillez à rédiger une clause expresse dans le bail vous préservant un recours contre le preneur si le montant pris en charge par celui-ci pour sa location professionnelle dépasse le montant contractuellement fixé.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 12-10-2014
Messages : 3 213

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

Je complète mon intervention du 18 à 16:06:49.
Le loyer et les avantages locatifs doivent être déterminés séparément pour la partie privée et la partie privée  (art.8, C.des impôts).

Pour le Ministre de finances ou la jurisprudence une répartition de la superficie  ou la ventilation contractuelle du précompte immobilier ne sont pas suffisantes.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 858

Re : Modèle de bail pour résidence principale avec une partie occupation pro

C'est pour cette raison que j'augmenterai le loyer dans son ensemble comme si 100% du bien était occupé à titre professionnel. Faites-la simulation avec un logiciel fiscal. Si vous travaillez à temps plein, la moitié de votre loyer partira en impôt...

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